【正文】 應(yīng)考慮建筑空間布局、建筑造型、功能分布、人員流線及交通組織、自然通風(fēng)、采光、照明、空調(diào)、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的因素。居住區(qū)的主要綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： （ 1）．居住區(qū)用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱； （ 2）．容積率 =地上建筑總面積／居住區(qū)用地總面積 (％ )； （ 3）．住宅平均層數(shù) =住宅總建筑面積／住宅基底面積 (層 )； （ 4）．高層住宅比例 =高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積 (％ )； （ 5）．中高層住宅比例 =中高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積 (％ )： （ 6）．人口毛密度 =居住人口數(shù)量 /住區(qū)用地面積 (人 /公頃 )； （ 7）．人口凈密度 =居住人口數(shù)量／住 宅用地面積 (人 /公頃 )； （ 8）．住宅建筑套密度 (毛 )=住宅建筑套數(shù)／居住區(qū)用地面積 (套 /公頃 )； （ 9）．住宅建筑套密度 (凈 )=住宅建筑套數(shù) /住宅用地面積 (套 /公頃 )； （ 10）．住宅面積毛密度 =住宅建筑面積 /居住區(qū)用地面積 (m2/公頃 )； （ 11）．住宅面積凈密度 =住宅建筑面積／住宅用地面積 (m2/公頃 )； （ 12）．建筑面積毛密度 =各類建筑的建筑面積 /居住區(qū)用地面積 (m2/公頃 )； （ 13）．住宅建筑面積凈密度 =住宅建筑基底總面積／住宅用地面積 (％ )； （ 14）．綠地率 =綠地總面積／居住 區(qū)用地面積 (％ )； （ 15）．拆建比 =新建建筑總面積／原有建筑總面積； （ 16）．土地開(kāi)發(fā)費(fèi) =前期工程投資／住宅區(qū)用地面積 (萬(wàn)元 /公頃 )； （ 17）．住宅單方綜合造價(jià) =建設(shè)總投資／住宅建筑面積 (元／ m2)。 （二） 多因素評(píng)分優(yōu)選法 多因素評(píng)分優(yōu)選法，就是對(duì)需要進(jìn)行分析評(píng)價(jià)的設(shè)計(jì)方案設(shè)定若干個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)和按其重要程度分配權(quán)重，然后按評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給各指標(biāo)打分，將各項(xiàng)指標(biāo)所得分?jǐn)?shù)與權(quán)重相乘并匯總，便 得出各設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)總分，以獲總分高者為最佳方案的辦法。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： C 年 =KE +V C 總 =K+Vt 式中， C 年 — 年計(jì)算費(fèi)用； C總 — 項(xiàng)目總計(jì)算費(fèi)用； K— 總投資額； V— 年運(yùn)營(yíng)成本； t—投資回收期； E— 投資效果系數(shù)（它是投資回收期的倒數(shù)） 例 某建設(shè)項(xiàng)目有 3個(gè)設(shè)計(jì)方案，其已知條件是： 方案 1：投資總額 K1=20xx萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)成本 V1=400萬(wàn)元； 方案 2：投資總額 K2=2200萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)成本 V2=350萬(wàn)元； 方案 3：投資總額 K2=2400萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)成本 V2=300萬(wàn)元； 標(biāo)準(zhǔn)回收期 t 為 5年，投資效果系數(shù) E=，優(yōu)選出最佳設(shè)計(jì)方案。常用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法有：計(jì)算費(fèi)用法，多因素評(píng)分優(yōu)選法。 建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)是以評(píng)價(jià)指標(biāo)體系作為基礎(chǔ)和依據(jù)的。對(duì)不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行使用、經(jīng)濟(jì)和美觀方面的比較時(shí)，要注意方案的可比性。 （一） 建筑設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本要求 （ 1）適用和經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。例如，等額分期付款賒購(gòu)、等額分期償還貸款、發(fā)放養(yǎng)老金、分期等額支付工程款、每年相同的銷售收入等，都屬于年金收付形式，用符號(hào) A表示。 利息的計(jì)算： （ 1） 單利：是按某利率對(duì)原始本金計(jì)算利息的方法。 從債權(quán)人角度，貸款利息就是資本報(bào)酬。 資金有時(shí)間價(jià)值，即使金額相同，因其發(fā)生在不同時(shí)間，其價(jià)值就不相同。 我國(guó)關(guān)于時(shí)間價(jià)值的概念為：貨幣 的時(shí)間價(jià)值是扣除風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和通貨膨脹貼水后的真實(shí)報(bào)酬率。 一、內(nèi)容提要： 本講主要是講解 貨幣的時(shí)間價(jià)值概念、衡量尺度、計(jì)算公式以及名義利率和實(shí)際利率的計(jì)算問(wèn)題；建筑設(shè)計(jì)方案的要求、準(zhǔn)則、技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以 及居住建筑、居住小區(qū)、公共建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)。建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò) ，應(yīng)計(jì)算建筑面積。而企業(yè)管理費(fèi)屬于間接費(fèi)。 C、 建筑產(chǎn)品價(jià)格除具有一般商品人格的特性外，還具有許多與其他商品人格不同的特點(diǎn)。 C、 建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)確定的過(guò)程是一個(gè)逐步組合的工程，其組合順序?yàn)椋悍植糠猪?xiàng)工程造價(jià)，單項(xiàng)工程造價(jià)，單位工程造價(jià)，工程總造價(jià)。 d 編制工程預(yù)算所依據(jù)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，材料調(diào)價(jià)的有關(guān)文件 e 其他有關(guān)說(shuō)明的事項(xiàng) f 復(fù)核、整理、裝訂 設(shè)計(jì)概算的編制依據(jù) (1)．初步設(shè)計(jì)圖紙和有關(guān)說(shuō)明 (2)．概算定額或概算指標(biāo) (3)．有關(guān)規(guī)定、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用定額 (4)．工程建設(shè)總規(guī)劃 設(shè)計(jì)概算的編制方法 (1)．?dāng)U大單價(jià)法 (2)．概算指標(biāo)法 (3)． 類似預(yù)算法 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的作用： 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的主要作用是：作為項(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù)，防止和減少?zèng)Q策失誤造成的浪費(fèi)，提高投資效益。 (5)．套用定額單價(jià) 這一項(xiàng)工作是將每一分項(xiàng)工程的計(jì)算單價(jià)從預(yù)算定額中摘出，即套用定額單價(jià)，作為計(jì)算工程直接費(fèi)的價(jià)格依據(jù)。預(yù)算編制人員可主動(dòng)在技術(shù)交底會(huì)上，就施工圖中的疑問(wèn)，進(jìn)行詢問(wèn)核實(shí)，為了編制出符合施工實(shí)際的施工圖預(yù)算，必須全面掌握施工現(xiàn)場(chǎng)情況、施工條件、可采用的施工方法等。 (6)．稅金 稅金指國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)人工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。 綜合間接費(fèi) =(定額直接費(fèi) +其他直接費(fèi) ) 綜合間接費(fèi)率 (3)．利潤(rùn) a．利潤(rùn)是指按國(guó)家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)的費(fèi)用。 單位工程概 (預(yù) )算的費(fèi)用 組成 按照上海市建筑安裝工程概 (預(yù) )算定額的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，單位工程概 (預(yù) )算的費(fèi)用 由：直接費(fèi) (包括其他直接費(fèi) )、綜合間接費(fèi)、利潤(rùn)、開(kāi)辦費(fèi)、其他費(fèi)用、稅金等組成。 (1)建筑安裝工程費(fèi)用 是指直接發(fā)生在建筑安裝工程施工過(guò)程中的費(fèi)用，施工企業(yè)在組織管理施工生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中間接地為工程支出的費(fèi)用，以及按國(guó)家規(guī) 定收取的利潤(rùn)和繳納的稅金的總稱。 建設(shè)項(xiàng)目總概 (預(yù) )算 建設(shè)項(xiàng)目總概 (預(yù) )算是確定某一建設(shè)項(xiàng)目從籌建到建成的全部費(fèi)用的 文件，它是根據(jù)各單項(xiàng)工程綜合概 (預(yù) )算以及其它費(fèi)用概 (預(yù) )算匯總編制而成的。 建筑工程概 (預(yù) )算文件和組成 概 (預(yù) )算文件由單位工程概 (預(yù) )算、單項(xiàng)工程綜合概 (預(yù) )算，總概 (預(yù) )算等文件組成。 f 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 b 檢修、消防等用的室外爬梯。 r、兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；無(wú)頂蓋的架空走廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 n、突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 j、舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 f、坡地建筑物利用吊腳做架空層且層高超過(guò) 2． 2米的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 b、高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外邊面間的水平長(zhǎng)度乘以中 柱外邊線的水平寬度計(jì)算。 c 計(jì)算工程量時(shí)每計(jì)算完一項(xiàng)，應(yīng)在圖紙上做記號(hào)，以避免重復(fù)或遺漏。因此工程量的大小直接影響著建筑安裝工程費(fèi)用的大小。 3．定額是對(duì)市場(chǎng)行為的規(guī)范。 (3)．統(tǒng)一性 建筑工程定額的統(tǒng)一性，主要是由國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有計(jì)劃的宏觀調(diào)控職能決定的。全國(guó)通用定額是指 在部門間和地區(qū)間都可以使用的定額；行業(yè)通用定額系指具有專業(yè)特點(diǎn)在行業(yè)部門內(nèi)可以通用的定額；專業(yè)專用定額 是指特殊專業(yè)的定額，只能在指定范圍內(nèi)使用。 e、估算指標(biāo)。 c、概算定額。 a、施工定額?？煞譃閯趧?dòng)消耗定額、材料 消耗定額和機(jī)械臺(tái)班使用定額。 c．教育費(fèi)附加。其中建筑安裝企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為 3％。它是按相應(yīng)的計(jì)取基礎(chǔ)乘以計(jì)劃利潤(rùn)率確定。 土建工程： 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi) =直接費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)費(fèi)率 安裝工程： 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi) =人工費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)費(fèi)率 （二）間接費(fèi) 建筑安裝工程間接費(fèi)是指雖不直接由施工的工藝過(guò)程所引起，但卻與工程的總體條件有關(guān)，建筑安裝企業(yè)為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，以及間接為建筑安裝生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用。它是指施工企業(yè)為進(jìn)行建筑安裝工程施工所必需的生活和生產(chǎn)用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除費(fèi)用或攤銷費(fèi)用。 i 特殊地區(qū)施工增加費(fèi)： 2)其他直接費(fèi)的計(jì)算。 3)施工機(jī)械使用費(fèi)。 1)人工費(fèi)。 建筑產(chǎn)品價(jià)格的構(gòu)成 建筑產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成是建筑產(chǎn)品價(jià)格各組成要素的有機(jī)組合形成。由于影響工程造價(jià)的因素多，計(jì)價(jià)依據(jù)復(fù)雜，種類繁多，主要可分為：例如，計(jì)算工程量依據(jù)。 建筑產(chǎn)品價(jià)格的計(jì)價(jià) 特征建筑產(chǎn)品價(jià)格特點(diǎn)，決定了建筑產(chǎn)品價(jià)格有如下的計(jì)價(jià)特征。 建筑產(chǎn)品價(jià)格的特點(diǎn) 建筑產(chǎn)品價(jià)格包括生產(chǎn)成本、利潤(rùn)和稅金等三部分，其中生產(chǎn)成本又可分為直接成本和間接成本。建筑產(chǎn)品價(jià)格，是建筑產(chǎn)品的貨幣表現(xiàn)，是物化在建筑產(chǎn)品中社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間的貨幣名稱。 (5)建設(shè)期借款利息。工器具及生產(chǎn)用具購(gòu)置費(fèi)用是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的工具、器具、家具和儀器的購(gòu)置費(fèi)用，如各種計(jì)量、分析、化驗(yàn)、烘干儀器、五金工具、工具臺(tái)、辦公臺(tái)等的費(fèi)用 。 (1)．建筑安裝工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用，是指花費(fèi)在建筑安裝工程施工過(guò)程中的費(fèi)用，它按工程內(nèi)容分為建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。其中分部分項(xiàng)工程造價(jià)是工程總造價(jià)的基礎(chǔ)，它是可以用定額等技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)測(cè)算價(jià)格的基本單元。分項(xiàng)工程是計(jì)算人工、材料、機(jī)械消耗的最基本的計(jì)算要素。一個(gè)單位工程由若干個(gè)分部工程組成。工程建設(shè)項(xiàng)目由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程組成， (2)單項(xiàng)工程，是指一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目中，具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件，建成后可以獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。 工程項(xiàng)目的劃分 一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)工程綜合體。設(shè)計(jì)概算是由設(shè)計(jì)單位根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明、概算定額 (或概算指標(biāo) )、各項(xiàng)費(fèi)用定額或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備、材料預(yù)算價(jià)格等資料數(shù)據(jù)編制的，從籌建至竣工交付使用所需的全部費(fèi)用的文件。第十八講 建筑工程的概預(yù)算和建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、內(nèi)容提要： 本講主要是講解工程概預(yù)算的定義和作用，建筑產(chǎn)品價(jià)格形成的特點(diǎn)和構(gòu)成，建筑工程定額，工程量及建筑面積計(jì)算規(guī)則，建筑工程概預(yù)算文件和組成，施工圖預(yù)算和概算編制，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究，建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念、內(nèi)容和程序。 三、 內(nèi)容講解： 建筑工程的概預(yù)算 工程概預(yù)算的定 義和作用 工程概預(yù)算是設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的總稱。施工圖預(yù)算是控制工程造價(jià)的重要依據(jù)，是控制施工圖設(shè)計(jì)不突破設(shè)計(jì)概算的重要文件；是確定工程承包合同價(jià)款的基礎(chǔ)；是辦理財(cái)務(wù)撥款、工程貸款和工程結(jié)算的主要依據(jù)；是控制工程施工項(xiàng)目投資費(fèi)用支出的依據(jù)。 (1)工程建設(shè)項(xiàng)目是指按一個(gè)總體設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目的總稱。 (3)單位工程，是指具有獨(dú)立的專業(yè)設(shè)計(jì)文件，可以按專業(yè)組織施工，具有獨(dú)立施工條件的工程。 (5)分項(xiàng)工程，每一個(gè)分部工程，按照它不同的施工方法，不同的結(jié)構(gòu)類型，不同的材料規(guī)格等可分為各分項(xiàng)工程。 建設(shè)項(xiàng)目的這種劃分決定了建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)確定的過(guò)程是一個(gè)逐步組合的工程，其組合順序?yàn)椋悍植糠猪?xiàng)工程造價(jià)、單位工程造價(jià)、單項(xiàng)工程造價(jià)、工程總造價(jià)。工程項(xiàng)目投資主要由建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備和工器具的購(gòu)置費(fèi)用，以及有關(guān)工程的其他費(fèi)用等組成。 (2)．設(shè)備、工器具及生產(chǎn)用具購(gòu)置費(fèi)用 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用，包括一切需要安裝與不需要安裝的設(shè)備的購(gòu)買原價(jià)和設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，如各類生產(chǎn)、動(dòng)力、電訊、起重、醫(yī)療、實(shí)驗(yàn)等設(shè)備的購(gòu)置所支出的費(fèi)用。 (4)預(yù)備費(fèi)用 預(yù)備費(fèi)用是指在初步設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)概算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。建筑產(chǎn)品同其他工業(yè)產(chǎn)品一樣有價(jià)值和使用價(jià)值，并且是為他人使用而生產(chǎn)的，具有商品的性質(zhì)。在建筑市場(chǎng)上，建筑產(chǎn)品的價(jià)格表現(xiàn)為建筑安裝工程招投標(biāo)的定標(biāo)價(jià)格，也表現(xiàn)為建筑安裝工程的承包價(jià)格和結(jié)算價(jià)格。 (3)．建筑產(chǎn)品價(jià)格的動(dòng)態(tài)性 但這一價(jià)格不是一成不變的，任一項(xiàng)工程從決策到竣工交付使用，都有一個(gè)較長(zhǎng)的建設(shè)期間，而且由于 不可控制的因素影響，在預(yù)計(jì)工期內(nèi)，許多影響工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)因素，如工程變更，設(shè)備材料價(jià)格、工資標(biāo)準(zhǔn)、以及費(fèi)率、利率、匯率會(huì)發(fā)生變化。其過(guò)程如圖所示： (3)． 組合性特征 (4)．依據(jù)的復(fù)雜性特征。包括投資估算指標(biāo)、概算定額、預(yù)算定額等。它包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)。它是指施工過(guò)程中耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費(fèi)用和周轉(zhuǎn)材料的攤銷 (或租賃 )費(fèi)用。 1)其他直接費(fèi)的組成內(nèi)容 a 冬、雨季施工增加費(fèi)： b 夜間施工增加費(fèi)： c 材料二次搬運(yùn)費(fèi)： d 儀器儀表使用費(fèi)： e 生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)： f 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)： g 特殊工程培訓(xùn)費(fèi)： h 工程定位復(fù)測(cè)、工程移交、場(chǎng)地清理等費(fèi)用。 1)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)的計(jì)算： 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)是按相應(yīng)的計(jì)取基礎(chǔ)乘以現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)費(fèi)率確定。 1)計(jì)劃利潤(rùn) 計(jì)劃利潤(rùn)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)人建筑安裝工程造價(jià)的利潤(rùn)。營(yíng)業(yè)稅是按營(yíng)業(yè)額乘以營(yíng)業(yè)稅稅率確定。城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅