【正文】 市場(chǎng)目前暢銷戶型狀況 ?通過(guò)上面的表格我們可以看出，各項(xiàng)目在實(shí)際銷售中銷售速度最快的基本為經(jīng)濟(jì)型兩房，面積范圍在 7888平方米之間； ?另外， 100120平方米之間的三房也是客戶青睞的產(chǎn)品線； 目前在華陽(yáng)區(qū)域置業(yè)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求已經(jīng)由原來(lái)的較大面積轉(zhuǎn)向中小戶型產(chǎn)品，特別是新政過(guò)后尤為明顯。 以老城區(qū)配套為依托的傳統(tǒng)居住區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品品質(zhì)低； 區(qū)域特征 價(jià)格情況 由于受項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)及環(huán)境影響，且開(kāi)發(fā)商品牌影響力弱，目前區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，均價(jià)集中在 37004500元 /平方米之間； 客戶情況 50%左右為華陽(yáng)本地客戶， 30%為外地客戶，其余為成都客戶，多數(shù)改善居住條件的二次置業(yè)者，華陽(yáng)及周邊本地客戶占主導(dǎo)； 產(chǎn)品形式 早期以多層產(chǎn)品為主，目前由于可供開(kāi)發(fā)用地日漸稀少，受規(guī)劃條件限制，多數(shù)項(xiàng)目為高層電梯 典型樓盤 南陽(yáng)盛世 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：華陽(yáng)老城廣都大道段 ? 占地面積： 158畝 ? 總建筑面積：約 60萬(wàn)方 ? 容積率： ? 綠化率： 30% ? 總戶數(shù)： 5000余戶 ? 物業(yè)形態(tài)：高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：配套 典型樓盤 城南領(lǐng)寓 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：華陽(yáng)老城正西街 13號(hào) ? 占地面積： 20畝 ? 總建筑面積：約 ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1580余戶 ? 物業(yè)形態(tài)：綜合體 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：老城中心區(qū)位及配套 人南沿線區(qū) :高端居住區(qū) 主要分布人南沿線兩側(cè)，體量較大，是目前華陽(yáng)片區(qū)主要開(kāi)發(fā)區(qū)域，樓盤品質(zhì)整體較高 區(qū)域特征 價(jià)格情況 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，價(jià)格高于老城區(qū)，別墅產(chǎn)品價(jià)格在 11000元 /平方米左右，電梯價(jià)格集中在 5200左右 客戶情況 首次置業(yè)及二次置業(yè)者比例均衡，成都客戶占 50%左右，省內(nèi)其他城市客戶以及華陽(yáng)客戶各占 25%左右 產(chǎn)品形式 別墅、洋房、多層及電梯等各物業(yè)形態(tài)均有分布，但以高層為主 ?片區(qū)內(nèi)大盤云集，目前以高層產(chǎn)品為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。此區(qū)域已經(jīng)成為各開(kāi)發(fā)商逐鹿城南的熱點(diǎn)區(qū)域。 ?人南沿線版塊：該區(qū)域主要是沿人南沿線發(fā)展，區(qū)域交通較為便利。 以天府大道南延線的通車為標(biāo)志，區(qū)域開(kāi)發(fā)熱火朝天，本土開(kāi)發(fā)商與外來(lái)開(kāi)發(fā)商共同競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目品質(zhì)有了質(zhì)的突破，物業(yè)形態(tài)開(kāi)始多樣化，外地客戶比例增加，老城區(qū)與南延線共同開(kāi)發(fā)。鳳凰城、雅居樂(lè)項(xiàng)目大盤陸續(xù)上市，將推動(dòng)整個(gè)城南及華陽(yáng)成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域中的焦點(diǎn)區(qū)域。預(yù)計(jì)未來(lái)，將會(huì)出現(xiàn)更多高品質(zhì)樓盤。 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局 07年成都房地產(chǎn)供銷及價(jià)格情況 0 5000 10000 15000 20200 25000 30000 35000 40000 1月 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 調(diào)控策略： 亦步亦趨出臺(tái)調(diào)控措施； 調(diào)控方式： 對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買力及銀行放貸進(jìn)行限制； 調(diào)控效果： 抑制非理性購(gòu)房，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商，保持房地產(chǎn)理性狀態(tài) 宏觀調(diào)控策略的轉(zhuǎn)變 調(diào)控策略： 亦步亦趨出臺(tái)調(diào)控措施； 調(diào)控方式： 對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買力直接進(jìn)行限制； 調(diào)控效果： 提高二次置業(yè)門檻，抑制置業(yè)需求，作用明顯 調(diào)控策略： 集中出臺(tái)調(diào)控措施； 調(diào)控方式： 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行限制，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行心理約束； 調(diào)控效果： 短時(shí)間內(nèi)放緩銷售，作用不明顯 過(guò)去 現(xiàn)在 將來(lái) ? 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控策略已經(jīng)由限制供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐种菩枨? ? 亦步亦趨的調(diào)控方式將繼續(xù)持續(xù)下去 ? 總體政策將維持房地產(chǎn)理性狀態(tài) 競(jìng)爭(zhēng)格局研究 客戶研究 土地市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 成都的郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)板塊分化的態(tài)勢(shì)，各板塊依據(jù)不同的發(fā)展基礎(chǔ)形成不同特征， 華陽(yáng)受南延線影響最大，整體發(fā)展水平領(lǐng)先，是南部新城的主戰(zhàn)場(chǎng)。 經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃均為房地產(chǎn)提供了有力支撐，通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，目前華陽(yáng)區(qū)域已經(jīng)成為郊縣房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，隨著地鐵線的開(kāi)通，華陽(yáng)具有進(jìn)一步提升的空間。 年限 實(shí)際居住人口（萬(wàn)人） 建設(shè)用地規(guī)模（平方公里） 人均建設(shè)用地面積（平方米 /人） 2020 2020 28 2020 50 華陽(yáng)分區(qū)規(guī)模 軌道交通 ?1 號(hào)線一期工程為成都地鐵 1 號(hào)線初期建設(shè)線路，北起紅花堰，南至孵化園，全長(zhǎng) ，全部為地下線，并與規(guī)劃 5 、 6 、 4 、 2 、 3 、 7 號(hào)線及 6 號(hào)線支線分別在火車北站、人民北路站、騾馬市站、天府廣場(chǎng)、省體育館站、火車南站及新益州站換乘。主要職能應(yīng)與中心城和航空港物流產(chǎn)業(yè)中心的建設(shè)相結(jié)合，通過(guò)軸向梯度推進(jìn)的方式推進(jìn)組團(tuán)的完善形成。 華陽(yáng)價(jià)格走勢(shì)210033004300 43005200010002020300040005000600004年 05年 06年 07年 目前價(jià)格城市規(guī)劃概況 分區(qū)性質(zhì)： 以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：雙流統(tǒng)計(jì)年鑒 10000 11000 12020 13000 14000 15000 07年各郊區(qū)人均可支配收入對(duì)比 9000 雙流 新都 青白江 溫江 12708 12183 龍泉 11160 13120 14397 13100 郫縣 8000 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 —— 人均可支配收入 0202040006000800010000120201400004年 05年 06年 07年人均可支配收入雙流人均可支配收入漲幅 雙流近年固定資產(chǎn)投資 單位：億元 07年各郊區(qū)固定資產(chǎn)投資對(duì)比 60 80 100 120 140 160 180 200 雙流 新都 青白江 溫江 龍泉 郫縣 ? 近年來(lái)雙流固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)腳步加快，由 04年的 07年的 ，增長(zhǎng)率達(dá) 300%。 成都高新區(qū) 華陽(yáng) ? 雙流總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快， 07年 GDP達(dá) ，較 06年增加 ，增幅達(dá)20%并連續(xù) 6年躋身全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”行列； ?雙流良好快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將刺激該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 重點(diǎn)發(fā)展職能 ：城市綜合服務(wù)、區(qū)城商務(wù)中心、小康居住新城、中心城分流人口主要集聚地。 ?“ 新特區(qū) ” 的成立賦予成都新的使命 ,城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 ,城市化進(jìn)程加快； ?成都將重點(diǎn)向南發(fā)展，華陽(yáng)將全面承襲 “ 國(guó)際城南 ” 之氣； ?華陽(yáng)作為城市重點(diǎn)建設(shè)的衛(wèi)星城市之一 ,城市新中心的確立更加促進(jìn)華陽(yáng)的發(fā)展。 ?華陽(yáng) 為城市規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的七大衛(wèi)星城之一 ,南延線、站華路、元華路、紅星路南延線、地鐵一號(hào)線 縮短了其與中心城的距離 .城市新中心的確立更加刺激了華陽(yáng)的發(fā)展。 榮譽(yù)成都 最佳旅游城市 在中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究會(huì)（第四屆）中，成都被評(píng)為 “ 中國(guó)十大國(guó)際化都市 ” ； 聯(lián)合國(guó)人居城市之一 《 財(cái)富（中文版） 》 推出 “ 中國(guó)大陸最佳商務(wù)城市調(diào)查 ” 成都列全國(guó)第十、中西部第一 《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 》 和廣東社科院 “ 2020年度中國(guó)區(qū)域（城市）綜合競(jìng)爭(zhēng)力排行榜 ” ：成都列全國(guó)第九、中西部第一； 2020中國(guó)城市電子商務(wù)成熟度 ” 排名結(jié)果顯示，成都位居西部第一 2020年成渝被確定為 “ 全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) ” 2020年成都首次入圍 “ 3000億城市俱樂(lè)部 ” 成都市未來(lái)發(fā)展前景 ? 2020年 6月 10日，國(guó)家確定成都、重慶為國(guó)家“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)” 。 ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,逐年穩(wěn)定增長(zhǎng) ,年均漲幅 10%以上 ,2020年前三季度生產(chǎn)總值就已達(dá) ，同比 2020年增長(zhǎng) %。宏達(dá)江南 .華陽(yáng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告 序 當(dāng)市區(qū)不再擁有清新的空氣； 當(dāng)市區(qū)只有擁堵的交通； 當(dāng)市區(qū)房?jī)r(jià)一再高漲； 人們，選擇走向郊縣； 這是一種規(guī)律； 這是一場(chǎng)革命； 可是 2020， 人們幾近瘋狂的走向地產(chǎn)泡沫的邊緣； 當(dāng)新政來(lái)臨，熱情退去，還剩下些什么； 其實(shí)，我們值得慶幸； 其實(shí)，這是一場(chǎng)洗禮； 我們?cè)噲D找尋這場(chǎng)洗禮后的真相； 我們一直在努力 …… 宏觀環(huán)境研究 研究方法論述 分析思路 結(jié)果構(gòu)成 明確項(xiàng)目面臨的問(wèn)題及研究范圍 城市研究 解決方案 政策研究 產(chǎn)品定位 營(yíng)銷思路 區(qū)域研究 形象定位 客戶定位 功能定位 物業(yè)發(fā)展建議 客戶研究 競(jìng)爭(zhēng)格局 區(qū)域掃描 問(wèn)題梳理 項(xiàng)目界定 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 土地研究 財(cái)務(wù)測(cè)算 案例借鑒 本體研究 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 地鐵一號(hào)線 海洋公園 城市新中心 潺潺錦江 終端廣場(chǎng) 高端品牌大盤云集區(qū) ” 華陽(yáng)印象 華陽(yáng)： 成都南部新城， 與城市新中心無(wú)縫對(duì)接； 區(qū)域掃描 極地海洋 雅居樂(lè)花園 河畔新世界 高端云集，品牌大盤。 經(jīng)濟(jì)狀況 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 9 9 5 . 71 1 8 1 . 0 51 3 4 3 . 7 41 1 2 3 . 5020040060080010001200140016002020年 2020年 2020年 2 0 0 7 年前三季度0481216202428第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 年漲幅億元 % 百分比 5 10 20 30 40 50 60 70 02 03 04 05 06年 第一產(chǎn)業(yè)線 第二產(chǎn)業(yè)線 第三產(chǎn)業(yè)線 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖 ?近年來(lái) ,成都市正在加緊調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以旅游、休閑、金融、商務(wù)等為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)趕超第二產(chǎn)業(yè) ,將 逐步 形成以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的良性經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式 。 ?成都市的住房支出比重與其恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出比重偏低是我國(guó)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，盡管住房絕對(duì)數(shù)和相對(duì)數(shù)都有所增加，但與發(fā)達(dá)地區(qū)同期比，成都市的住房消費(fèi)還有提升空間 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重 （ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 啟動(dòng)期 0800US$ 快速發(fā)展期 8004000US$ 平穩(wěn)發(fā)展期 40008000US$ 減緩發(fā)展期 8000 US$ GDP與與房地產(chǎn)發(fā)展 2020年，成都市 GDP達(dá)到 3324億，增長(zhǎng)率達(dá)到 %，從 GDP的增長(zhǎng)率上可以同樣可以看出成都市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期； 成都城市認(rèn)同度分析 ?成都近年來(lái)快速的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)方面取得較大成就，在綜合各方面都走在西部前列，受到社會(huì)各界的高度認(rèn)同； ?在高度的城市認(rèn)同感下，成都市在西部地區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)大的吸附力，大量外來(lái)中高收入人群成為成都市房地產(chǎn)的主力消費(fèi)人群。 城市呈 “ 片狀 ” 向外擴(kuò)展； ?城市的規(guī)劃進(jìn)一步加快了城市化進(jìn)程 ,成都正逐步升級(jí)為國(guó)際大都市 。二者共同構(gòu)成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機(jī)械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產(chǎn)業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) 城市研究結(jié)論及對(duì)本項(xiàng)目的影響 ?城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以完善，第三產(chǎn)業(yè)的