【正文】 符合以下原則： 1 符合項目經(jīng)濟效益目標的需求。 4 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。 2 項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。長期以來義馬市民購買建材都需要到各個門店不斷的詢問價格，不斷的比較產(chǎn)品，來回繁瑣，效率太低，但出現(xiàn)“一站式”家居建材廣場后，集中的產(chǎn)品種類將大大縮短購買時間，提高購買效率，并能以更低的價格購買到所需要的家居建材產(chǎn)品。也使本項目具備來自于經(jīng)營戶層面的發(fā)展機會。 50%的經(jīng)營戶表示愿意在“一站式”家居建材廣場誕生后進駐經(jīng)營。 項目定位方案提出背景 首先眾多商品房的在銷售之后必會進行裝修，因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢必會被帶動。 第三章 項目發(fā)展研究 七 項目地塊特征分析 項目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊 位置：濱河路與振興路交匯處，屬狂口社區(qū)，位于義馬市主城區(qū)西部，就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢逐漸明顯。 六 市場預測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預測 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前義馬市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導成分較大，同時，也有 36%的被訪者正在考慮購買商鋪， 44%的客戶表示視地段 及價格而定，說明在經(jīng)營戶中間，經(jīng)濟實力比一般普通市民要強，其投資意愿相比而言也更為強烈。目前義馬市場上進行銷售的商鋪物業(yè)主要為零散分布網(wǎng)點。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，義馬市房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在該市進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如義馬購物廣場等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 2021 年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分建材項目進行了立項。尤其是狂口移民，搬來時由于商鋪房數(shù)量有限太少，加上觀念陳舊認識不到商鋪的投資重要性，一心只想著進企業(yè)上班，如今失業(yè)下崗了沒事做，看著人家當初投資買有商鋪的收著年年上漲的租金，要么自己親自專業(yè)經(jīng)營，獲取更大的利潤回報，直看得眼紅后悔，發(fā)誓再有機會買商鋪一定要搶到手，一本萬利，投資就業(yè)安全可靠。進一步完善義馬市城區(qū)的整體規(guī)劃。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 近 50%的經(jīng)營戶認同濱河路、振興路周邊誕生“家居建材城”的發(fā)展前景， 54%的市民對本項目地塊未來 23 年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對本項目地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可缺少的基礎(chǔ)條件。 在接受本次調(diào)查的被訪者中， 50%的經(jīng)營戶表示愿意進場經(jīng)營。廣大家居建材經(jīng)營者已經(jīng)意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和緊迫性。 （ 2）商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 調(diào)查研究項目及成果如下： （ 1）目前義馬市商鋪房供應量總量較大，但短期內(nèi)是分散且發(fā)展空間相對較小。 5 本項目土地成本相對適中，整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，而發(fā)展空間大，且投資者能在本項目未來升值空間中獲利。但較為適應市場“單個項目總量應有所控制”的特征。 項目地塊價值分析 義馬市建材商業(yè)核心區(qū)域為濱河路、振興路的馬路街鋪。 2 土地年限為 70 年，使用年限較長，可形成獨特經(jīng)營點。 環(huán)境及配套設(shè)施： ☆ 電力、電訊：接入本項目 ☆ 給排水：管道鋪設(shè)到位 ☆ 交通臨市 13 路公交車站 ☆ 休閑廣場：北邊義馬市體育廣場，距本項目約 500 米 ☆ 購物場所： 300 米內(nèi)超市及臨街小型商店 ☆ 娛樂場所： 300 米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所。周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房； 200 米半徑內(nèi)目前以“街鋪” 商業(yè)經(jīng)營為主，經(jīng)營范圍涉 及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 （ 3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。宗地面積約 50692 平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長，依托濱河路和振興路已初具規(guī)模的建材市場優(yōu)勢。 項目開發(fā)背景 義馬市狂瀾家居建材城位于義馬市濱河路和振興路交匯處西北側(cè)，屬狂口移民用地。 （ 2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應的建議。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）國家建設(shè)部及河南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2）《中 華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 4） 義馬市房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件； （ 5）義馬市的招商引資政策； （ 6）本項目的詳細規(guī)劃控制原則； （ 7）現(xiàn)場勘察和義馬市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） 義馬市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準； 二 項目概況 地塊位置 本項目地塊位于義馬市濱河路與振興路交匯處西北側(cè)，依托濱河路和振興路已初具規(guī)模的建材市場優(yōu)勢。 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于義馬市濱河路與振興路交匯處，目前周邊主要以臨路商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng) 營品牌參差不齊，對濱河路、振興路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。 項目主要特點有： 1 項目地塊雙面臨路，臨街面較長，適合于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，但項目地理位置偏離市中心，還需對區(qū)域概念進行強勢引導。 5 項目為義馬市體育廣場周邊的第一個代 表型商業(yè)開發(fā)項目，成功開 發(fā)后對濱河路、振興路商業(yè)圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。 項目地塊價值的主