【正文】 13 （ 5）新聞發(fā)布會及頒獎晚會。 活動內(nèi)容 （ 1） 典禮，發(fā)布會。 二 營銷公關(guān)活動建議 一、“湘藝苑”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活? 策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注 。 2， 人員培訓(xùn)與管理：建 設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實的 ，在與顧客接觸時，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。 第五節(jié) 營銷活動建議 一 營銷渠道及人員促銷建設(shè) 1， 營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。 （ 4）“都市藝術(shù)家園”更進一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。形成對“湘藝苑”的期待心理。 三 要樹立的形象 藝術(shù)、文化、有品位 、能體現(xiàn)成就感； 不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。 （ 2） 談藝術(shù)不要出門，會所定期藝術(shù)展覽。 （ 2） 自然入室，獨一無二天然山地樹林綠地。 2 年齡：年齡大約在 35 到 55 歲， 3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。 4 “家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家。打品位牌，人文概念具體化。 3 確定“高開”的基礎(chǔ)價格時，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應(yīng)考慮樓盤定位價。 3）競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。在消費者中有著不錯的口碑。 3）株洲市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。 （ 3）低價位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟能力強的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。 （ 4）交通便利。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。 3 物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。 6 小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等。二十四小時保安，全封閉式管理。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。 2 地段：位于株洲市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高； 小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要 求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等； 67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。 映荷園： 核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū) 屬未來商業(yè)地帶 周邊交通發(fā)展趨勢大 房屋設(shè)計理念突出 銀座大廈： 近臨中心廣場，一醫(yī)院； 只是一個連體樓、屬 小高層，沒有自身小區(qū)； 周邊自然環(huán)境不是很好； 但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。 濱江一村： 小區(qū)面積大； 鄰近湘江； 周邊環(huán)境好； 河?xùn)|地帶?，F(xiàn)將株洲市河西，河?xùn)|小區(qū)進行大體對比分析如下： 河西地帶。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁 ,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與 業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。到 2020年為止 ,房地產(chǎn)項目投資達到 82118 萬元，住房項目方面的投資達到 43628萬元。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出 “湘藝苑”項目的資源問題與機會， 以達到或超出“湘藝苑”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。 最后，不足的是，該樓盤 四周已無可開發(fā)的面積，不能繼續(xù)開發(fā)第二、三期，不能形成規(guī)模開發(fā)、成片開發(fā)，不能形成規(guī)模效益。而本項目因為開發(fā)商實力和地塊的限制，按傳統(tǒng)的競爭套路則很難占上風(fēng)。然而產(chǎn)品上市后根本得不到消費者認可。本項目由于地塊的原因，規(guī)?；潭葒乐厥芟?，于是我們改為著眼于縱向一體化，實際上是把普通客戶群部分相同需 求的規(guī)?；?，變成了特定客戶群全部相對需求的規(guī)模化。我們把當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，與全國各地、古往今來、國內(nèi)國外、各行各業(yè)項目開發(fā)成功失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)相結(jié)合，用辯證唯物主義的觀點加以綜合分析，從感性認識上升到理性認識，最后作出科學(xué)決策，經(jīng)實踐證明這個決策是正確的。 經(jīng)驗是寶貴和必不可少的，經(jīng)驗是科學(xué)的基石。 解釋： 本方案運作方式與傳統(tǒng)方式相比較，其精髓在于： 應(yīng)市場（了解市場）、上升到培育市場、再上升到創(chuàng)造市場。巧妙聯(lián)系社會對 老年公寓 、 老年社區(qū) 的輿論期盼呼吁 ，利用新聞擴大本樓盤的知名度和美譽度，既提高效率，又降低成本； 制定相對較低的價格，采用分期付款，銀行按揭等靈活的收費方式； 從下崗職工中招聘一批中年婦女擔(dān)任售樓代表，既能提高與老年人的親和力，又相對降低了用工成本； 創(chuàng)造 拉家常 售樓方式，讓中年婦女售樓代表充分 傾聽 老人們的 嘮叨 ，與老人們推心置腹，陪老人們貨比三家。 三、 公寓特色設(shè)計： 項目確定后，我們立即著手，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。 老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。 年輕人有自己的生活和工作特點，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競爭加劇，壓力加大，生活無規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。針對這 萬戶基數(shù)，開發(fā)全成都有絕無僅有的百余套老年住宅，完全具備成功的條件。全國 60 歲以上人口超過 ，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預(yù)計今后還將長期居于 8 世界首位，這將對中國社會經(jīng)濟發(fā)展 產(chǎn)生深遠影響。必須從新的角度尋求市場空白。如果走中低檔路線，我們又發(fā)現(xiàn)：特色不突出的競爭對手非常多，而且對手實力較強勁，打價格戰(zhàn)，港都花苑實業(yè)公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。經(jīng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢有：樓盤地處東門，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學(xué)、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場就在附近，生活方便。 4：從先出產(chǎn)品后找市場上升到先找市場后出產(chǎn)品。作者獨辟蹊徑，從年齡角度切入，鎖定 老年消費群體 ，開發(fā)出老年公寓特色樓盤，獲得巨大成功。仿效此案進行項目運作，可以起到揚長避短、減少競爭壓力的作用。 備注： ⒈防雨廳修改費不在此列； ⒉本公司人為如果增加系列報紙廣告的數(shù)量和電視廣告的次數(shù)，活動效果將更為理想，發(fā)布費用亦應(yīng)由貴公司另行追加。） ⒎青島經(jīng)濟廣播電臺、青島人民廣播電臺。） ⒋《青島經(jīng)濟廣播電臺》《青島人民廣播電臺》的聽眾，（白天能乘專車進行郊游的高消費家庭。 三、表現(xiàn)策略 如前所述，弄海園 93 年的宣傳以“移情別戀”到“限制入關(guān)”；從“十萬大軍登陸”到“新八大關(guān)”，盡管有著文辭超乎大陸民眾欣賞習(xí)慣、立意易于誤解以及創(chuàng)意犯忌（以同類其他名稱樹立自己理念）等不足，但其所形成的強有力的宣傳攻勢不能否認，如果九四宣傳既能延續(xù)往年攻勢、盡量保持以往宣傳特色，而在創(chuàng)意構(gòu)思上則又能立足于清晰準確理念的建立、業(yè)內(nèi)應(yīng)有定位的占領(lǐng)以及社會公眾導(dǎo)向的順應(yīng)等方面，則定會給人以棋高一著，更為求實之感。 在各類信息相互排斥干擾的形勢下；在目標(biāo)對象擁有充分選擇余地的前提下；在單純訴求設(shè)施、位置已很難奏效的情況下，對一個集地產(chǎn)與娛樂業(yè)于一體的綜合性企業(yè)來講，清晰有效的理念、高尚鮮明的形象 比任何時候更為重要。 然而，如果我們再以理念形象樹立與創(chuàng)意策略的角度來分析，弄海園的宣傳則存有一定的不足。 各階段預(yù)算分配： 根據(jù)各個階段不同的營銷目標(biāo)，三個階段的預(yù)算比例為： 20%+50%+30%。 （ 2） 以時尚服飾和運動為主題的攝影、繪畫大賽及展示活動。 l 周周動感大獎 —— 以手提電腦、時尚手機、 MD、數(shù)碼相機、隨身 CD 機等對年輕人有吸引力東西為獎品。 l “酷”裝展示 —— 分為兩個部分：一是以有特色的褲裝為展示內(nèi)容，二是模特服飾穿著和佩帶的“酷”。 活動地點：沙區(qū)商業(yè)步行街 活動對象：廣大市民 活動時間：待定 活動目的：增強社會公眾對“春之聲”的認識，強化目標(biāo)客戶對“春之聲”的了解程度，吸引更大范圍的目標(biāo)客戶，保證在春節(jié)期間及以后有充足的客戶源，并提升“春之聲”的品牌形象。 《重慶晨報》 —— 是比較受市民喜愛的地方生活類日報，市民對其保持很高的認同感。 以報版的軟性訴求為主， 其他的宣傳載體，諸如：車內(nèi)彩旗、印刷品、“春之聲”品 牌的形象代言人（吉祥物）。利用春節(jié)的余溫，在真正運動休閑服飾的使用消費旺季，利用活動造勢，再次形成公眾關(guān)注的焦點，掀起又一個運動、休閑服飾的消費熱點。 l 以硬性廣告為主。 l 一定的公關(guān)活動。 l 購買欄目的方式（標(biāo)題 +副標(biāo)題 +信息內(nèi)容 +圖片）。 （ 3） 持續(xù)期： 2020 年 2 月 20 日 —— 2020年 4月 5日，持續(xù)的推廣活動，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。 短期目標(biāo)：針對“春之聲”幾近于零的知名度，在開業(yè)前迅速提升知名度，吸引更多目標(biāo)消費者的關(guān)注?？梢岳秒娨暤奶攸c （ 3） 以“春之聲”服飾廣場的特色定位傳播內(nèi)容，輔以品牌宣傳的策略。 （ 8） 商業(yè)推廣合作：聯(lián)合各經(jīng)銷商或生產(chǎn)商，在獎勵性銷售活動中聯(lián)合推動市場的發(fā)展。 （ 4） 主題推廣活動：利用“春之聲”的各個主題進行一系列的活動。 營銷推廣戰(zhàn)術(shù)手段 （ 1） 廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成重慶一流的購物廣場。并在此基礎(chǔ)上，增強經(jīng)營戶的信心，推動“春之聲”服飾廣場的市場建設(shè)，以此影響目標(biāo)消費群體，形成市場經(jīng)營的良性循環(huán)，從而推動“春之聲”服飾廣場的健康發(fā)展。 （ 2） 第二階段達到 70%以上在目標(biāo)消費者中的知名度。精品多功能樓盤形象策劃 碧桂園的“泛市場定位” 北京富力城 2020 營銷攻略 某項目一期推廣總結(jié)和二期工作建議『案例』 一份完整的廣告策劃案 嵊州時代數(shù)碼廣場銷售計劃建議案 珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報告及投資建議方案 綠茵閣的成功經(jīng)營策略 陽光 100 樓書 上城旅游宣傳冊設(shè)計制作方案 龍架生態(tài)辦公（旅游）別墅策劃方案 長安園 1 200 余個房產(chǎn)營銷策劃案例 目 錄 東方銀座案例分析 陽光山景別墅策劃報告 成都華陽濱河花園項目整體策劃 北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』 尚城豫園 124 畝塊地項目可行性分析報告 上海市單身公寓市場調(diào)查報告 北京華杰大廈推廣策劃 “在水一方”全程策劃 城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案 酒吧一條街廣告文案 萍 鄉(xiāng)市國際汽車交易展示中心銷售方案 (預(yù)熱期 ) [原創(chuàng) ]德意大廈 目標(biāo)： （ 1） 開業(yè)前達到 50%以上在目標(biāo)消費者中的知名度。 二、 “春之聲”服飾廣場整體推廣策略 通過一系列的營銷推廣 手段，展示“春之聲”服飾廣場的特色和獨特的定位，以喚起社會公眾的關(guān)注和目標(biāo)消費者的青睞，激發(fā)出大家的購物熱情，提高“春之聲”服飾廣場在本地區(qū)的影響力。 （ 3） 2020 年 2 月 20 日 —— 2020年 4月 5日，持續(xù)的推廣活動，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。在活動的營造方面將成為今后的一項重要工作 —— 只有活動才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對“春之聲”品牌的忠誠度。 （ 7） 購物有獎刺激活動：適度地開展以物質(zhì)刺激為手段的有獎購物活動。 l 電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動的表現(xiàn)形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優(yōu)勢而獨占鰲頭。這一階段主要介 紹“春之聲”服飾廣場的特色定位，極力倡導(dǎo)“購物即享受”的全新消費理念，通過推廣活動形成“春之聲”服飾廣場的品牌形象，為開業(yè)打下良好基礎(chǔ)，并加強系列宣傳活動，以全方位立體的宣傳態(tài)勢擴大“春之聲”服飾廣場的知名度。 短期目標(biāo)：因此本階段是聚集眼球，提升知名度的大好時機。 四、 “春之聲”服飾廣場各階段傳播及廣告媒體組合 第一階段 5 該階段是“春之聲”服飾廣場對外開放前的“伏筆” ，利用媒體的優(yōu)勢進行低調(diào)的軟性炒作，達到“潤物細無聲”的潛移默化效果；并以公益活動為炒作主題進行軟性新聞鋪墊。 l 該階段的推廣陣地側(cè)重于重慶電視 7 頻道和〈渝州服務(wù)導(dǎo)報〉〈重慶晨報〉等，以本地的地方媒體為主。那么，我們在信息密度、媒體組合上應(yīng)采用高調(diào)形式，以形成轟動效應(yīng)，為開業(yè)造足“人氣”，為春節(jié)和寒假增添動力，最大限度地吸引社會公眾的關(guān)注和參