【正文】 九年 五 月 五 日 。 該項(xiàng)目 設(shè)計(jì)方案科學(xué)、先進(jìn)、合理，符合商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，如建設(shè)成功投入運(yùn)營(yíng)， 社會(huì)效益好， 年可增加財(cái)政收入 5000 萬(wàn)元， 可以創(chuàng)造 6000 個(gè)就業(yè)崗位， 緩解宜賓市的就業(yè)壓力， 前景非常好 ，總體經(jīng)濟(jì)可行。 通過(guò)這些政策的落實(shí)和實(shí)施，預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)將得到以下優(yōu)惠： 建議政策如落實(shí)企業(yè)可能得到的實(shí)惠 政策 實(shí)惠 備注 如得到區(qū)政府給予投資總額的 3%財(cái)政補(bǔ)助 180000000 3% 5400000 銀行貸款資金利息 80000000 % 8640000 向銀行貸款 8000萬(wàn)，按 2年計(jì)利息，每年按%計(jì)，政府按銀行基準(zhǔn)利率 %給與我公司貼息兩年 23 配套費(fèi) 55791 *江北按 35元 /m2計(jì) ,政府減半征收，返還我公司 /平米 綠化景觀費(fèi)用 55791 10 443450 綠化景觀按 20元 /平米建設(shè)，政府減半征收，返還我公司 10元 /平米 人防費(fèi)（費(fèi)） 55791 防空地下室建設(shè)費(fèi)按15元 /平米建設(shè)，政府減半征收，返還我公司 /平米 白蟻費(fèi) 55791 按 /平米計(jì) ,減半征收按 /平 米計(jì) 散裝水泥費(fèi) 55791 按 1元 /平米計(jì) ,減半征收按 /平米計(jì) 合計(jì) 15647506 這些政策的落實(shí)和實(shí)施，將大大減輕開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)建設(shè)初期的負(fù)擔(dān)，有力促進(jìn)市場(chǎng)的建設(shè)，同時(shí)也將為其他專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得有益的經(jīng)驗(yàn)。建議區(qū)政府給予新建專業(yè)市場(chǎng)的企業(yè)和入住專業(yè)市場(chǎng)的商戶以下政策： ⑴按新建專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)的納稅區(qū)政府財(cái)政分成所得的 80%，返還企業(yè)，專項(xiàng)安排用于補(bǔ)貼該項(xiàng)目的建設(shè)； ⑵按新建市場(chǎng)建設(shè)上繳的城市建設(shè)配套費(fèi)區(qū)政府財(cái) 政所得，全部返還企業(yè)，專項(xiàng)安排用于補(bǔ)貼新建市場(chǎng)的建設(shè)； ⑶凡商家從沿街鋪遷入專業(yè)商品市場(chǎng)的，請(qǐng)區(qū)政府給予每個(gè)商家或經(jīng)營(yíng)者一次性補(bǔ)貼 40005000 元； ⑷給予市場(chǎng)三年的扶植期。僅以我們兩公司擬建的五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)為例，按照商住建設(shè)用地，取得 220畝土地就多承擔(dān)開發(fā)成本約 億元，極大地增加了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的初期給企業(yè)帶來(lái)很大的困難。 三年招商廣告宣傳成本： 以 6 萬(wàn)元 /月，一年 72 萬(wàn)廣告費(fèi)，三年廣告費(fèi)用為：216 萬(wàn)元 20 按商業(yè) 小戶型全部銷售，專業(yè)市場(chǎng)三年的培育期無(wú)法銷售計(jì)算占用資金利息 三年市場(chǎng)培育期將占用我公司資金 8000 萬(wàn)元，屬于銀行貸款 。按照專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)、開發(fā)特點(diǎn)，市場(chǎng)建成投入營(yíng)運(yùn)后，需要三至五年的市場(chǎng)扶植期，在這個(gè)期間，市場(chǎng)資產(chǎn)基本無(wú)法出售， 引進(jìn)的商家根本無(wú)法收到租金，這樣就 需要占用開發(fā)商較大資金，并付出管理、營(yíng)運(yùn)成本 以及融資成本 。 土地價(jià)格： 74 萬(wàn) /畝， 1110 元 /平米計(jì)。 綜合 遠(yuǎn)達(dá)與裕川 的規(guī)劃市場(chǎng)容量，專業(yè)市場(chǎng)總建筑面積 約 58000 平米，而宜賓目前西郊、二二四、 南岸、江北這些零散的五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng) 現(xiàn)有容量就 有約 11 萬(wàn) 平米，五金機(jī)電汽配的商家需求量相當(dāng)大，因此，我們市場(chǎng) 容量的 大小也僅僅只能滿足 部分 商家的需求 ，隨著今 后宜賓的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展，將還需要建設(shè)更多的專業(yè)市場(chǎng)才能滿足城市配套的 需求。總建筑面積 平米，其中， 地上面積 平米，地下建筑 。 專業(yè)化市場(chǎng)建立的好處 專業(yè)化市場(chǎng)建設(shè)屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各地市政府包括宜賓市 、 區(qū) 兩級(jí)政府對(duì)此極為重視，先后出臺(tái)了多個(gè)扶持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的政策措施。 現(xiàn)有市場(chǎng)對(duì)宜賓城市環(huán)境的影響 宜賓市現(xiàn)有五金機(jī)電汽配市場(chǎng)自然形成后，給宜賓市的城市形象造成極大影響。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料，有 405家商戶。 14 此次 遠(yuǎn)達(dá) 公司 與裕川公司 在 2020年一舉拿 下 D0302和 D0301地塊， 專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)將再次成功經(jīng)營(yíng)運(yùn)作宜賓第一個(gè)專業(yè) 五金機(jī)電汽配專業(yè)市場(chǎng) 。遠(yuǎn)達(dá) 房產(chǎn)累計(jì)開發(fā)量 100多萬(wàn)平米，開發(fā)項(xiàng)目曾獲國(guó)、省及市級(jí)多項(xiàng)殊榮，其品牌度得到社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可，被評(píng)為四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“綜合實(shí)力 100 強(qiáng)”和“企業(yè)最佳效益 100 強(qiáng)”。 德陽(yáng)五金機(jī)電市場(chǎng)于二 OO 八年七月營(yíng)業(yè)，半年時(shí)間，商鋪已全面出租，無(wú)一空置，經(jīng)營(yíng)商家較多且經(jīng)營(yíng)狀況較好，現(xiàn)商家排隊(duì)等候進(jìn)場(chǎng)。規(guī)劃先行，按德陽(yáng)中國(guó)西部重裝之城的城市定位提前規(guī)建設(shè)五金機(jī)電市場(chǎng)，13 并參照工業(yè)用地性質(zhì)以 12 萬(wàn)元 /畝的土地價(jià)格供給土地。 （ 2）德陽(yáng)恒大五金機(jī)電城 德陽(yáng)恒大五金機(jī)電城是一家專業(yè)從事五金機(jī)電、建材專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商家，公司總部在上海，在全國(guó)各地建立了十多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，且規(guī)模較大，在德陽(yáng)的專業(yè)市場(chǎng)為 500 畝左右，其中五金機(jī)電城為70多畝，建材裝飾城為 160 多畝，另外 250 多畝用于木材石材市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)用地。另外金牛區(qū)政府還根據(jù)開發(fā)企業(yè)自身的情況，一企一策，出臺(tái)了一些針對(duì)性的政策給予扶持，有效地解決了市場(chǎng)建設(shè)中遇到的各種困難和矛盾，至今仍為企業(yè)建立好專業(yè)市場(chǎng)起著重要的支持作用。 四 、 借鑒周邊二級(jí)城市專業(yè)市場(chǎng) 的 開發(fā)和運(yùn)營(yíng) 借鑒成陽(yáng)、德陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)管理模式 （ 1）成都萬(wàn)貫五金機(jī)電汽配城 成都萬(wàn)貫五金機(jī)電汽配城 是由開發(fā)商 建立并獨(dú)自管理的一家專業(yè)市場(chǎng)。商鋪的開間、進(jìn)深、層高 需求都比較大和特殊， 需要結(jié)合經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，有的甚至還需要展場(chǎng)。這就是說(shuō)，除開建設(shè)時(shí)間，市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)要比純商住建設(shè)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)三到五年。按照我公司和自貢遠(yuǎn)達(dá)公司的初步規(guī)劃，即使 宜賓 機(jī)電汽配鋼材城全部建成投入營(yíng)運(yùn)，商鋪、辦公及庫(kù)房面積 約 65000平米，仍不能完全滿足五金機(jī)電汽配鋼材市場(chǎng)的需要，只能對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)需要起到緩解作用。 （二） 、 專業(yè)市場(chǎng)容量與市場(chǎng)飽和度對(duì)比分析 五金機(jī)電汽配市場(chǎng)將對(duì) 宜賓市經(jīng)濟(jì)特別是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到有力的支撐作用。 從產(chǎn)品出現(xiàn)的頻率來(lái)看： ①汽配商家中最多的依次是：輪胎（米其林、瑪吉斯、韓泰）、發(fā)動(dòng)機(jī)配件（康明斯、斯太爾）、潤(rùn)滑油（統(tǒng)一、昆侖、雷爾夫）、其他各種車型配件零部件； ②五金機(jī)電商家中最多的依次是：線材線纜（德陽(yáng)文昌宮、旌東）、 TEBA 特變電工產(chǎn)品（德力西、正泰電器）、軸承（哈爾濱、瓦房店）、各種泵閥、電動(dòng)工具量具刃具 、礦用防爆電工產(chǎn)品等。 從經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)看：汽配經(jīng)營(yíng)商家大多數(shù)是零部（配）件經(jīng)營(yíng)與維修相結(jié) 合，即：既給維修點(diǎn)供貨，又同時(shí)經(jīng)營(yíng)維修業(yè)務(wù)；而五金機(jī)電商家則基本沒有經(jīng)營(yíng)維修業(yè)務(wù)?；厩?況如下： 從目前掌握的情況來(lái)看：這部分五金機(jī)電汽配商家約占宜賓市區(qū)五金機(jī)電汽配商家的 95%以上。 但是，在宜賓市剛完成專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的初始自然形成階段，市委市政府、區(qū)委區(qū)政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的重要性、必要性和緊迫性，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)落后于德陽(yáng)、綿陽(yáng)甚至同處川南的瀘州，出臺(tái)了一些扶持專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的政策措施，但收效甚微。上海、浙江義烏、福建石獅、江蘇蘇州、成都這些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)在上世紀(jì)九十年代，已經(jīng)形成了比較健全的專業(yè)市場(chǎng)體系。 從今年起，還將啟動(dòng) 2 個(gè)項(xiàng)目，即位于白沙組團(tuán)的白沙 專業(yè)市場(chǎng)園區(qū)，前期基礎(chǔ)和配套服務(wù)設(shè)施預(yù)計(jì)總投資 3 億元，正在開展前期工作；白沙汽車商貿(mào)服務(wù)中心，占地 675畝，預(yù)計(jì)總投資 8 億元，其中一期用地面積 437畝，總投資 5 億元，現(xiàn)正在進(jìn)行招商引