【正文】 蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。微生物的增加能大大減少儲(chǔ)存、井眼和設(shè)備表面原油石蠟的溫度和壓力。微生物能黏附則巖石表面，在油膜下生長(zhǎng)，最后把油膜推開，使油釋放出來(lái)。 3．可行性分析 3． 1 微生物采油的機(jī)理 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目前大部分微生物采油現(xiàn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)均是含蠟量高的輕質(zhì)油中進(jìn)行的，而膠質(zhì)、瀝青質(zhì)含量高的黏油微生物缺乏足夠的資料。最近幾年國(guó)外研究微生物采油的大學(xué)越來(lái)越多，許多大石油公司以及獨(dú)立的高科技實(shí)驗(yàn)室也在進(jìn)行研究和開發(fā)，并取得許多可喜的成果。 微生物采油（即地下發(fā)酵發(fā)）是直接將微生物注入到油層，將儲(chǔ)油巖層作為一個(gè)巨大的發(fā)酵罐，在其中生長(zhǎng)繁殖，代謝出對(duì)提高采收率有用的代謝產(chǎn)物或進(jìn)行原油改良，從而提高原油采收率得方法。 廣義地說(shuō)，微生物采油方法主要包括兩大類：一類是利用微生物產(chǎn)品（如生物聚合物和生物表面活性劑）作為油田化學(xué)劑進(jìn)行驅(qū)油，也稱為微生物地上發(fā)酵提高采油率。多年以來(lái)的研究 證明：微生物采油是一種最有前途的強(qiáng)采方法。 三次采油的主要機(jī)理是降低原油黏度，或增加注入水的黏度，縮小油水之間的黏度差，控制水的流動(dòng)性，提高驅(qū)油面積，從而提高原油的采收率。 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會(huì)所 幼兒 園 學(xué)校 兒童游樂(lè)設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 營(yíng)銷費(fèi)用 資本化利息 物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說(shuō)明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表 欲簽定的意向書和合同文本 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。 按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程 成本測(cè)算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā) 的項(xiàng)目 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題 （一） 主要指標(biāo)測(cè)算 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià) 投資收益分析（參考以下格式）： 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 七、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 稅后利潤(rùn) 銷售凈利率 投資回報(bào)率 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn) (元 /m2) 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi) 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 ? 形成時(shí)間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購(gòu)買人群變化 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市 內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價(jià) ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。例如：優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正 規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 其他 五、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍； 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用 地面積； 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引 項(xiàng)目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方 面的地位。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 周邊景觀 風(fēng)水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距 宗地距離、涉及線路成本等。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。 （二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 規(guī)劃使用權(quán)歸屬 規(guī)劃的用途 三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 取得土地使用權(quán)的程序 取得土地使用權(quán)需要的工作日 取得商品房用地土地使用權(quán) 所需條件 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 土地性質(zhì)變更的程序和理由 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 土地性質(zhì)變更需要的工作日 五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 四、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 目標(biāo)人群特征 /來(lái) 源區(qū)域 /行業(yè)特點(diǎn) 產(chǎn)品建議 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：治安環(huán)境、噪 聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積