【正文】 內(nèi)部收益率 15% 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率 =10%） 3, 萬元 45 附表 5 成本估算表 （ 油品自營(yíng)部分） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 油品購(gòu)入費(fèi)用 1,639, 50, 115, 133, 153, 176, 202, 232, 267, 308, 2 工資及福利費(fèi) 。 ? 銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)及銷售人員工資福利。油品自營(yíng)部分的折舊與攤銷占總攤銷額的 10％。 (詳見附表 9) (1)生產(chǎn)成本 生產(chǎn)成本包括產(chǎn)品直接成本和制造費(fèi)用。 (詳見附表 6) 、財(cái)務(wù)分析 （ 1） 靜態(tài)分析 年平均營(yíng)業(yè)收入 4, 年平均營(yíng)業(yè)稅金及附加 年平均利潤(rùn)總額 3, 年平均所得稅 年平均稅后利潤(rùn) 2, 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 % 營(yíng)業(yè)利稅率 % 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） (2)動(dòng)態(tài)分析 內(nèi)部收益率 15% 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 38 銷售額 生產(chǎn)能 力利用率 萬元 成本線 % 盈虧平衡點(diǎn) 利潤(rùn)區(qū) .4 凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率 =10%） 3, 所得稅前盈虧平衡點(diǎn) (BEP)為 : BEP=固定成本 /（收入 銷售稅金 可變成本） 100% =％ 盈虧平衡點(diǎn)＝ %,經(jīng)營(yíng) 收入達(dá) 萬元即可保本。 資金來源 單位：萬元 37 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 比例 備注 項(xiàng)目總投資 23, 100% 一 自有資金 1, % 二 對(duì)外融資 22, % (二 )經(jīng)濟(jì)效益分析 倉儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)分析 、運(yùn)營(yíng)收入及銷售稅金估算 (1)運(yùn)營(yíng)收入 主要包 括油罐存儲(chǔ)、碼頭 接駁卸貨費(fèi) 等。 (7) 不可預(yù)見費(fèi)按土建工程與設(shè)備設(shè)施購(gòu)置費(fèi)等固定資產(chǎn)的 6%計(jì)提，為 萬元。包括儲(chǔ)罐鋼材、自控儀表、管道閥門裝車臺(tái)地磅設(shè)備等。 折現(xiàn)率： 10% 二、項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià) (一 )總投資估算與資金籌措 項(xiàng)目投資總額 項(xiàng)目投資總額 23, 萬元，其中： (1)土地費(fèi)用共計(jì) 4, 萬元。 擬對(duì)外融資 22,萬元 。折現(xiàn)率的選擇主要考慮了以下幾個(gè)因素綜合確定：選取無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為折現(xiàn)率。到 2021 年，我國(guó)交通運(yùn)輸用油量占汽煤柴油總消費(fèi)量的比例將達(dá)到 70%左右。 33 第六部分 項(xiàng)目投資價(jià)值分析 一、相關(guān)數(shù)據(jù)的確定 （一）未來市場(chǎng)的預(yù)期 正常情況下，石油消費(fèi)量的增長(zhǎng)速度和汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成正比例關(guān)系。新公司和新品牌的出現(xiàn)由于不易被市場(chǎng)認(rèn)同。 3. 據(jù) IEA(國(guó)際能源署 )預(yù)測(cè)，到 202 2020 年，我國(guó)石油年需求量將分別達(dá)到 億噸和 億噸，這對(duì)未來倉儲(chǔ)市場(chǎng)的需求加大。預(yù)計(jì)到 2020 年，我國(guó) GDP將達(dá)到 2021 年的 4 倍，未來 16年年均增長(zhǎng)率為 %；人口在 ；車輛保有量將達(dá)到 億輛，其中 50%是轎車。但事實(shí)上從近幾年石化行業(yè)效益與原油價(jià)格波動(dòng)情況看，石化行業(yè)在原油價(jià)格上升時(shí)具有較好的效益，而油價(jià)較低時(shí)業(yè)績(jī)較差。因此，成品油市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)及波動(dòng)會(huì)相應(yīng)影響到成品油倉儲(chǔ)業(yè)的發(fā)展。 國(guó)有儲(chǔ)備加強(qiáng)的同時(shí)，商業(yè)儲(chǔ)備同樣不可或缺。石油屬戰(zhàn)略性物資，對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著非常重要的作用。與北京、上海等國(guó)際大都市一同被認(rèn)定為國(guó)內(nèi)投資環(huán)境最優(yōu)的城市之一，亦說明江門市在改善投資環(huán)境方面取得了突破性發(fā)展，并展示出她獨(dú)特的魅力。 投資環(huán)境總分?jǐn)?shù)的取值在 11～ 55 之間，愈接近 55，則說明投資環(huán)境愈佳；反之，愈接近 11，則說明投資環(huán)境愈差。閔氏多因素評(píng)估法將投資環(huán)境因素分為 11 類，即：政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機(jī)構(gòu)效率、文化環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 (三 )市場(chǎng)因素 根據(jù)第三部分行業(yè)分析，未來成品油市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求，倉儲(chǔ)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊。月） （二）電度電價(jià) 1— 10千伏 35— 110千伏 220千伏及以上 二、非工業(yè)、普通工業(yè)電度電價(jià) 不滿 1千伏 1— 10千伏 35千伏及以上 三、商業(yè)電度電價(jià) 不滿 1千伏 28 1— 10千伏 35千伏及以上 四、住宅電度電價(jià) 五、稻田排灌、脫粒電度電價(jià) 六、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)電度電價(jià) 備注： 本表為江門市、新會(huì)區(qū)、開平市、臺(tái)山市、恩平市、鶴山市城鄉(xiāng)各類用電實(shí)行同網(wǎng)同價(jià)后的電價(jià)價(jià)目表。在免征和減半征收期間免征地方所得稅。其中儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 25 億元，增長(zhǎng) %。年末程控電話用戶達(dá) 134 萬戶，增長(zhǎng) %，其中市話用戶數(shù) 99萬戶，增長(zhǎng) %。 ★ 供電 江門市擁有亞洲最大的火力發(fā)電廠 —— 廣東國(guó)華粵電臺(tái)山發(fā)電有限公司，現(xiàn)已具備向電網(wǎng)輸送 2400 萬千瓦電能的能力， 加上新會(huì)雙水電廠，以及新會(huì)崖門電廠、 臺(tái)山 腰古核電站、臺(tái)山川島風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)的開工建設(shè)，江門市將成為廣東省最重要的能源基地。 ★ 航道 江門市現(xiàn)有航道 135 條、 1040 公里，其中一級(jí)航道 92公里，三級(jí)航道 177 公里，四級(jí)航道 27公里，五級(jí)航道 44公里，六級(jí)航道 77公里，七級(jí)航道 327 公里，八級(jí)航道 69 公里，九級(jí)航道 135 公里，等外航道 13公里，沿海航線 79 公里。其中公用碼頭泊位 56 個(gè)，總延長(zhǎng) 2796 米；碼頭倉庫面積 58673 平方米，堆場(chǎng)面積 242528 平方米；總通過能力 448 萬噸， 237 萬人次。港珠澳大橋建成后將通過西部沿海和江珠高速公路 24 與江門市 9條高速公路緊密相連，進(jìn)一步 鞏固江門市的粵西交通樞紐地位，實(shí)現(xiàn)江門市與港珠澳“一個(gè)半小時(shí)生活圈”的目標(biāo)。 二、江門 市微觀投資環(huán)境分析 (一 )基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 ★ 公路交通 截止 2021 年底，江門市通車總里程已達(dá) 公里，高速公路達(dá) 310公里，一級(jí)公路達(dá) 公里，二級(jí)公路達(dá) 公里，三級(jí)公路達(dá) 公里，四級(jí)公路達(dá) 公里，等外公路達(dá) 公里，每百平方公里公路密度為 公里，其中高速公路是全省擁有高速公路最長(zhǎng)的地級(jí)市。全市總面積 9541 平方公里， 約占珠三角總面積 1/4，常住人口 410 萬。陸上公路四通八達(dá)，是水陸交通較發(fā)達(dá)的省份之一。 (四 )自然環(huán)境 廣東省位于我國(guó)大陸最南部。廣東在跨國(guó)公 司眼里，已不再只是加工場(chǎng)的作用，而是其馳騁國(guó)際市場(chǎng)、拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要基地。第一、二、三產(chǎn)業(yè)實(shí)際吸收外商直接投資分別為 億美元、 億美元和 億美元。 2021 年，外貿(mào)出口總額達(dá) 億美元，增長(zhǎng) %。其中出口額 億美元，增長(zhǎng) %；進(jìn)口額 億美元，增長(zhǎng) %.廣東出口商品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2021 年，全市共有高新技術(shù)企業(yè) 128家，主要分布在新材料、新能源、電子信息、機(jī)電、紡織化纖等五大行 業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。江門市以增加農(nóng)民收入為中心，不斷發(fā)展農(nóng)業(yè)科技化和產(chǎn)業(yè)化，大力推行農(nóng)業(yè)創(chuàng)名牌戰(zhàn)略，構(gòu)建起動(dòng)植物防疫檢疫、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)三大體系。優(yōu)勢(shì)工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)加快。工業(yè)企業(yè)效益有較大提高。其中輕工業(yè)快于重工業(yè)，輕工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；重工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 ： ： 。 20 同時(shí)，江門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也加快。軌道交通、航道、電源、裝備制造、石化鋼鐵、服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目投資達(dá) 6680 多億元，占 57%，促進(jìn)運(yùn)輸方式和能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高級(jí)化和適度重型化。因此，本部分對(duì)江門市及周邊環(huán)境進(jìn)行了分析。國(guó)內(nèi)石油價(jià)格與國(guó)際市場(chǎng)接軌是我國(guó)對(duì)外開放，參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，充分利用國(guó)際 18 資源滿足國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的必然選擇。 16 江門地區(qū)現(xiàn)有油庫及容量 油庫 數(shù)量（座） 總庫容（萬 m3） 中石化油庫 10 社會(huì)油庫 12 中石油油庫 0 0 合計(jì) 22 江門地區(qū)現(xiàn)有加油站數(shù)量及分布 數(shù)量 份額（ %） 中石油 37 中石化 153 社會(huì) 160 合計(jì) 350 （二）成品油銷售 （ 1） 華南區(qū)域 2021年華南地區(qū)成品油銷售狀況 單位 :萬噸 市場(chǎng)主體 總量 市場(chǎng)占有率（％） 中石油 銷售 740 零售 409 中石化 銷售 1637 零售 888 社會(huì) 銷售 50 零售 543 （ 2）江門地區(qū) 2021年江門地區(qū)成品油銷售狀況 中石油 中石化及社會(huì) 銷售量（萬噸） 市場(chǎng)占有率 銷售量（萬噸） 市場(chǎng)占有率 合計(jì) 30 ％ 38 ％ 17 2021年江門地區(qū)成品油零售狀況 中石油 中石化及社會(huì) 零售量（萬噸） 占有率 零售量（萬噸） 占有率 合計(jì) 4 8％ 46 92％ 五、成品油價(jià)格波動(dòng)情況 2021年以來 ,在一系列基本面和非基本面因素的作用下 ,國(guó)際原油價(jià)格持續(xù)上漲 ,并不斷創(chuàng)出新高。 2021年江門及其輻射地區(qū)成品油消費(fèi)需求預(yù)測(cè) 2021年表觀消費(fèi)量 2021年零售表觀消費(fèi)量 備注 萬噸 年增長(zhǎng)率 萬噸 年增長(zhǎng)率 合計(jì) 90 ％ 80 10％ 公路配送 四、項(xiàng)目輻射區(qū)域 成品油儲(chǔ)備及銷售狀況 （一）成品油儲(chǔ)備 （ 1）華南區(qū)域 2021年末，華三南省共有油庫 296座，總庫容為 m3，具體分布如下表： 華南三省油庫數(shù)量及分布 地區(qū) 數(shù)量（座） 庫容（萬 m3） 廣東 219 福建 63 海南 14 合計(jì) 296 15 數(shù)量（座） 庫容（萬 m3） 中石油 18 中石化 111 社會(huì) 167 合計(jì) 296 華南三省共有加油站 9696座，具體見下表： 華南三省加油站數(shù)量及分布 數(shù)量 份額（ %） 中石油 1175 12 中石化 3501 36 社會(huì) 5020 52 （ 2）江門地區(qū) 江門地區(qū) 2021年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 659億元，年度成品油消費(fèi)量為 33萬噸，到 2021年該地區(qū)成品油的消費(fèi)量突破 60萬噸，而江門及其輻射的地區(qū)現(xiàn)有油庫只有 22座，總庫容量?jī)H m3。零售 市場(chǎng)需求量將達(dá)到 2399萬噸，凈增564萬噸。消費(fèi)結(jié)構(gòu)為：交通用油占 61％，農(nóng)業(yè)用油占 15％，機(jī)構(gòu)用 戶及其他用油占 19％，專項(xiàng)用油占 5％。 項(xiàng)目坐落的位置輻射的市場(chǎng)面較廣，近距離直接輻射的區(qū)域有 ：臺(tái)山市、恩平市、開平市、江門市、新會(huì)區(qū)、逢江區(qū)、江海區(qū)等 ,稍遠(yuǎn)距離（ 100公里）的簡(jiǎn) 介輻射區(qū)域有：佛山市、高明區(qū)、順德區(qū)、南海區(qū)、新興縣、廣州市、中山市、珠海市、斗門區(qū)等。隨著人民生活水平的提高，廣東地區(qū)私家車的消費(fèi)量大幅增加，車用燃 料油的需求不斷增長(zhǎng)。廣東省油品市場(chǎng)需求巨大，特別是中國(guó)加入 WTO以后，廣東省所處的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了較大的變化，享受雙邊和多邊貿(mào)易的好處，隨著成品油專營(yíng)權(quán)的逐步開放，今后廣東省的石油進(jìn)口量將不斷增加，對(duì)油品的儲(chǔ)運(yùn)需求日益迫切。國(guó)內(nèi)中石油、中石化等企業(yè)的一系列石化項(xiàng)目的擴(kuò)能改造工程相繼建成投產(chǎn)，還將加速對(duì)油品的需求。從上表中可以看出近年來我國(guó)柴油消費(fèi)增速名列各油品之首。且汽車保有輛也大幅度提高，促使對(duì)成品油及原油的消費(fèi)直線上升。 第二，汽車、運(yùn)輸業(yè)發(fā)展迅速?！笆濉逼陂g我國(guó) GDP年均增長(zhǎng)達(dá) 9%以上， 11 其中 202 2021年均超過了 10%。伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，石油消費(fèi)量也必將增長(zhǎng)。 （三）主要土建工程項(xiàng)目 土建工程項(xiàng)目表 編號(hào) 建筑名稱 建筑面積（ m2） 1 辦公室 1921 2 鍋爐房 120 3 油泵房 278 4 裝車臺(tái) 396 5 配電房 110 6 消防泵房 176 7 值班室 25 2 8 宿舍 800 9 食堂 200 10 總建筑面積 4051 以上辦公樓、宿舍、為三層建筑、鍋爐房、配電房、和消防泵房、值班室、食堂等 7 為單層建筑。泵房、裝車臺(tái)采用移動(dòng)式泡沫滅火系統(tǒng)，利用