xxxx項(xiàng)目前期營(yíng)銷提案-全文預(yù)覽
【正文】 射。 解決：通過集團(tuán)公司“江南園林”建筑風(fēng)格的運(yùn)用、小區(qū)內(nèi)生活配套的完善、高尚、雅致生活的訴求、全方位的媒介傳播來改變市場(chǎng)對(duì)區(qū)域尤其對(duì)的我們項(xiàng)目的看法。 ? 項(xiàng)目起點(diǎn)較高 ， 市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)接受期 。 ? 四方樓市初見熱度 ， 潛力巨大 。 【 劣勢(shì)分析 】 ? 區(qū)域市場(chǎng)熱度不高 。 ?社區(qū)緊鄰青島市最大的開放式山頭公園 —— 北嶺山森林公園，該公園由八個(gè)山頭組成，山上植物茂盛，郁郁蔥蔥，滿眼蒼郁。 XXXXXX 對(duì)折扣的敏感 對(duì)于價(jià)格的敏感度要低于折扣優(yōu)惠 ， 也就是說同樣的實(shí)收均價(jià)在操作中采用不同的銷售折扣對(duì)客戶的吸引程度是完全不一樣的 。 生活配套：主要集中在名校 、 商業(yè) 、 交通 、 會(huì)所上 。 參照案例： 【 數(shù)據(jù)來源于青島網(wǎng)上房地產(chǎn) 】 樓盤名稱 興隆花園 魯岳夢(mèng)境江南 海岸陽(yáng)光 發(fā)展商 金海順 魯岳置業(yè) 廣華 占地面積（萬(wàn)㎡） 開發(fā)量（萬(wàn)㎡） 12 月銷售速度（套 /月） 66 97 40 備注 開盤后一年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，總銷售量與十二個(gè)月相除 浙江金龍集團(tuán) 開盤時(shí)間不久 202006單月銷售 129套， 06月份當(dāng)月市內(nèi)四區(qū)銷冠 XXXXXX 銷售價(jià)格 由于區(qū)域市場(chǎng)沒有完全發(fā)育，且本區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，所以本區(qū)域銷售價(jià)格一直徘徊在相對(duì)較低水平 XXXXXX 第二部分 消費(fèi)者行為分析 XXXXXX 一、市場(chǎng)客戶主流與非主流分類 白領(lǐng)階層 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 主流 非主流 企業(yè)高級(jí)管理及技術(shù)人員 行政事業(yè)單位人士 市場(chǎng) 存在 客戶群 XXXXXX 二、市場(chǎng)客戶群體的消費(fèi)行為分析 生活基本特征 ? 消費(fèi)層次較趨向于中檔 ? 口碑傳播對(duì)消費(fèi)者影響大 XXXXXX 2 、品牌的影響力 應(yīng)重視本區(qū)域杭州花園和 xxxx的成功開發(fā)案例對(duì) XX興電品牌的聯(lián)想 XXXXXX 購(gòu)房區(qū)域選擇 可以看到 xxxx最主要的客源還是來自李滄區(qū) XXXXXX ? 四方區(qū) 08年以前從來都不是島城樓市的熱點(diǎn) ? 置業(yè)者更多的跳出四方而選擇別的區(qū)購(gòu)房 ? 如何改變置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的抗性，將是本項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 產(chǎn)品檔次、品質(zhì)較低 XXXXXX 起點(diǎn)較低、容易突破、品牌忠誠(chéng)度高 市場(chǎng)呼喚品牌，市場(chǎng)追隨品牌，品牌和品質(zhì)交相輝映。最高峰是北嶺山，海拔 ； ? 屬北溫帶海洋性氣候，氣候溫和，年平均氣溫 ℃ ，最熱的 8月份平均氣溫 25℃ ，最冷的 1月份平均氣溫 ℃ 。 教育營(yíng)銷 XXXXXX 目 錄 第一部分 總體市場(chǎng)分析 第二部分 消費(fèi)者行為分析 第三部分 項(xiàng)目分析 第四部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 第五部分 項(xiàng)目定位 第六部分 產(chǎn)品建議 第七部分 營(yíng)銷推廣策略 XXXXXX 第一部分 總體市場(chǎng)分析 XXXXXX 一、 XXXXXX在青島的位置 XXXXXX XXXXXX到五四廣場(chǎng)的距離 XXXXXX 【 行政區(qū)劃分 】 四方區(qū)轄 16個(gè)街道。XXXXXX XXXX項(xiàng)目前期營(yíng)銷提案 —— XXXX—— XXXXXX 我們面對(duì)什么樣的市場(chǎng)環(huán)境？ 觀望的市場(chǎng)環(huán)境 宏觀上 競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈 產(chǎn)品日漸同質(zhì)化 品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然 中觀上 微觀上 我們面對(duì)什么樣的購(gòu)買市場(chǎng)？ 對(duì)產(chǎn)品 對(duì)區(qū)位 對(duì)價(jià)格 高性價(jià)比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品 有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域 以地段來決定價(jià)格選擇 XXXXXX 我們有什么？ 我們的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？ 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)遇 威脅 市場(chǎng)低迷；客戶來源單一；消化速度緩慢 規(guī)模優(yōu)勢(shì)；發(fā)展商綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模沒有成型；產(chǎn)品品質(zhì)不高 所在區(qū)域?yàn)榘l(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素 置業(yè)者對(duì)該區(qū)域選擇率較低； 項(xiàng)目前期的投入風(fēng)險(xiǎn)較大 區(qū)位風(fēng)險(xiǎn) 銷售速度 市場(chǎng)整體銷售速度慢， 影響到投資動(dòng)態(tài)指標(biāo) XXXXXX 我們?nèi)ツ睦铮? 檔次定位 客戶定位 市內(nèi)三區(qū) 9285元 /㎡ 均價(jià) 8821— 9749元 / ㎡ 入市 價(jià)格定位 中高檔、四方區(qū)高品質(zhì)的精品社區(qū) 形象定位 享受純美生活 XXXXXX 策略：項(xiàng)目未動(dòng) 品牌先行 教育營(yíng)銷 貫穿始終 我們?nèi)绾稳ィ? 先認(rèn)識(shí)品牌再認(rèn)識(shí)產(chǎn)品，展示 XX興電實(shí)力。而教育式營(yíng)銷模式則是快于市場(chǎng)一拍、引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的主動(dòng)營(yíng)銷行為。 XXXXXX 【 地形地勢(shì) 】 ? 地勢(shì)起伏不平，東高西低，南北趨向平緩，西部臨海，海岸線長(zhǎng) ； ? 區(qū)內(nèi)有雙山、孤山、大山、嘉定山、北嶺山等 8個(gè)山頭 ，皆為南北走向。 營(yíng)銷手法趨于常規(guī)。 XXXXXX 平面媒體和戶外廣告是購(gòu)房信息傳播的主渠道 渠道特別提及： ?半島都市報(bào)、青島早報(bào) ?親友口碑介紹 XXXXXX 推貨謹(jǐn)慎，吸納速度慢 四方區(qū)截止到 7月 12號(hào)今年累計(jì)成交 1927套住宅（大約 萬(wàn)平米），估計(jì)今年大約可成交 40萬(wàn)平米左右。 園林規(guī)劃：消費(fèi)者對(duì)園林越來越關(guān)注 ， 但對(duì)其理解還是以發(fā)展商的引導(dǎo)為主 。 原因： 開發(fā)商的促銷 8月 —— 11月整個(gè)樓市熱度 、 氛圍較好 。自然環(huán)境優(yōu)越，文化氣息濃厚。 ? 地塊環(huán)境優(yōu)越易于規(guī)劃 。 【 機(jī)會(huì)分析 】 ? 區(qū)政府對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)已開始加大投入 。 ? 未來四方可能出現(xiàn)多家精品樓盤 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈 。 ? 品牌發(fā)展商 ? 規(guī)模大 ? 品質(zhì)相似 XXXXXX 四、思考 如何改變市民目前對(duì)項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)？ 問題： 80%市民對(duì)四方的概念是一個(gè)破舊的工業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格相比李滄高不了許多。 上月剛剛開盤的夢(mèng)境江南項(xiàng)目只熱鬧了一個(gè)月，本月只成 交 27套 XXXXXX 總結(jié)： 我們化解 風(fēng)險(xiǎn) 全新的建筑理念 對(duì)四方再定義 準(zhǔn)確的定造產(chǎn)品 靈活多樣的 銷售渠
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