【正文】 大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責(zé)任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安它的收入主要用于物業(yè)管理公司人員的工資福利費用、保安、保潔、綠化費用、公共設(shè)備設(shè)施運行養(yǎng)護費用等等，它的收費原則是：“優(yōu) 質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符、取之于民、用之于民”的原則，它的收費標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等政策法規(guī)的規(guī)定。 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司 行業(yè)行政主管部門 蘇興大廈物業(yè)管理處 主任： 1人、副主任： 1人 服務(wù)保障部主管 1人 人世間人 保潔綠化部主管 1人 安全護衛(wèi)部主管 1人 工程設(shè)備部主管 1人 管理 員： 2人 大廈保潔 綠化 員： 8人 安保員：20人 智能設(shè)備 維護運行工程師： 1人 機電 設(shè)備 維護 維修 工： 4人 變 配 電 房 值 班 電 工：4人 空調(diào) 設(shè)備 運行 維 護： 8人 餐飲部 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。在管理隊伍建設(shè)上，將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才?！? 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司對蘇興大廈提供物業(yè)管理全日制、全方位、全過程的專業(yè)服務(wù)，使之名副其實。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹木，建筑小品配置得當(dāng) ； 綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 4分 四 人員管理承諾 4分 管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德規(guī)范，主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強的事業(yè)心和開拓精神。 蘇興大廈承諾管理指標(biāo)百分制考核表 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標(biāo)承諾 20分 物業(yè)管理水平達(dá)到五級等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 13 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實際巡查制度，建檔記錄，工程部監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、池、井完好，并定期疏通。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，并加強宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時回訪，做好檔案記錄。 6 大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 因管理原 因造成治安 案件發(fā)生率為 O 實行 24小時保安巡查制度，由值班室 24小時值班，接受報警和實施調(diào)度，根據(jù)實際情況確立“人防技防相結(jié)合，全面防范”的思路。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 蘇興大廈各項管理指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 國家評分標(biāo) 準(zhǔn)及指標(biāo) 愛濤物業(yè) 承諾指標(biāo) 管理指標(biāo)實施措施 1 房屋完好率 98% 99% 落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無損壞公共設(shè)施現(xiàn)象發(fā)生。 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。 相信通過管理處專業(yè)化的物業(yè)管理，通過各具特性的物業(yè)服務(wù)，一定能夠達(dá)到提高蘇興大廈品位，同時提高愛濤物業(yè)品牌形象的目的。通過點點滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給蘇興大 廈的使用者。在服務(wù)、管理的時候，應(yīng)盡可能不打擾業(yè)主，將業(yè)主辦公受外界干擾的程度降到最低限度。通過園藝設(shè)計，植物人性化思維、心理健康咨詢 與講座等，創(chuàng)造辦公環(huán)境綠色化、個性心理綠色化的美好空間，相信環(huán)境能凈化人的心靈。不論業(yè)主有何需求，只要通過 24 小時的值班電話或向管理處的任一員工進行反映，都會做到事事有交待，件件有落 實，其目的就是形成 110 服務(wù)聯(lián)動，為業(yè)主提供最方便、最快捷、全方位的服務(wù)。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。 獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，要堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 在監(jiān)督機 構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進行。 歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計算機管理。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。餐飲部負(fù)責(zé)大廈的餐飲供應(yīng)工作。 一、組織系統(tǒng) 1 組織機構(gòu)（一） 蘇興大廈物業(yè)管理處 保潔綠化部 服務(wù)保障部 工程設(shè)備部 安全護衛(wèi)部 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 行業(yè)行政主管部門 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司司 餐 飲 部 2 組織機構(gòu)圖說明 從蘇興大廈內(nèi)部管理機構(gòu)圖中可以看出，管理處將在各使用業(yè)主的監(jiān)督下和行業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下實行愛濤物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，各部門不設(shè)部門經(jīng)理，均由主管負(fù)責(zé)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。同時我公司還將為省級機關(guān)干部提供復(fù)印、打字、傳真、保險、法律咨詢等無償 服務(wù)項目 21 項，以及家政、維修等有償服務(wù)項目 163 項。 繪制地下車庫行進方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標(biāo)記行進，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進，則可快捷到達(dá)出入口，減少車輛進出車庫的時間。通過每天的巡視和不定期檢查，通過保潔綠化部及管理處的定期評比和獎懲措施，使每個保潔員保持足夠的工作動力和衡定標(biāo)準(zhǔn)，堅持不 懈，一如既往地做好本職工作。我公司將把環(huán)境整潔作為提高大廈管理檔次的重要方面抓緊抓好。 (二 ) 把好設(shè)備關(guān)，確保高效運行 盡快熟悉各類設(shè)備的使用性能，并與所有設(shè)備廠家及安裝單位建立緊密型合作關(guān)系（如電梯維保單位），并發(fā)揮我公司工程機電設(shè)備分公司專業(yè)技術(shù)人才的優(yōu)勢，使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。 制訂應(yīng)急預(yù)案：設(shè)想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案。 突出防范重點：根據(jù)高層寫字樓的治安防范特點并結(jié)合蘇興大廈的實際情況，我們確定了蘇興大廈的治安防范重點部位為電梯轎廂、地下室停車庫、應(yīng)急樓梯和設(shè)備層等， 并建議省級機關(guān)在這些重點部位安裝智能化安全防范系統(tǒng)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。 四、把好相關(guān)關(guān)口 預(yù)測蘇興大廈的物業(yè)特點、當(dāng)?shù)厣缜樘攸c和未來業(yè)主特點，在具體的管理服 務(wù)過程中，我們將牢牢把好相關(guān)關(guān)口，以求得最佳的管理效果。 三、實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo) 省級機關(guān)斥資興建蘇興大廈來之不易，能否管出最佳效果，社會影響巨大。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。所以采用弘業(yè)大廈的管理模式，應(yīng)該是適合的、可行的，也是能夠受到廣大業(yè)主的歡迎和擁護的。我公司自接管此樓起，就推行我們愛濤物業(yè)的管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化。 針對蘇興大廈物業(yè)管理的各個要素，我們在時間很緊的情況下，進行了深入廣泛的研究和分析討論，提煉了物業(yè)管理工作面臨的難點和重點，從而確定了我們的整 體構(gòu)想和管理策劃思路。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級機關(guān)投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級機關(guān)的形象，同時也有利于維護業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。但是省級機關(guān)內(nèi)可能會有許多后勤職工需安置，如果自行成立物業(yè)管理公司來管理蘇興大廈，自行成立的公司是具備物管資質(zhì)的獨立法人企業(yè)，則可通過顧問的方式來迅速提高管理水平，如該公司為非獨立法人企業(yè)或不具備物管資質(zhì)，則可通過合作的方式來開展物業(yè)管理工作。 合作管理模式 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是獨立法人且具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，否則不允許從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，也無法到物價局辦理收費批復(fù)。 全委托管理模式 即投資者將物業(yè)管理的全部內(nèi)容委托給專業(yè)化物業(yè)管理公司實行全方位、綜合性、一體化管理的一種物業(yè)管理模式。 自管模式 即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。 綜觀全局，蘇興大廈的落成將成為鑲嵌在北京西路上一顆閃爍的明珠，是省級機關(guān)辦公的最佳場所。大廈外觀形體采用了局部圓弧的設(shè)計方式，既與道路交叉口相呼應(yīng)，又較好地處理了與蘇建大廈不平行的視覺感。主樓為省級機關(guān)辦公用房，辦公用房集中布置于三至二十五層，共有標(biāo)準(zhǔn)辦公房 485 個，以及中會議室 1 個和小會議室 27 個。在她周圍有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。其雄距于南京市北京西路與云南路交叉界處的東北角，東鄰南京市中心鼓樓廣場二百米，西側(cè)與省電力局辦公樓隔云南路相望，北靠蘇建大廈。大廈總體設(shè)計由主樓、附樓、網(wǎng)球場和地下室組成。大廈功能分區(qū)合理，管理方便，分而不斷，聯(lián)而有序。 大廈的設(shè)備設(shè)施先進，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火 災(zāi)報警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。無論蘇興大廈采取何種物管模式，愛濤物業(yè)均能駕輕就熟、運用自如。存在著物業(yè)公司吃投資者大鍋飯的現(xiàn)象，因而 難以提高服務(wù)水平。 顧問管理模式