【正文】 力，如高端別墅、 大型商業(yè)或綜合體項目。 ? 職位晉升和薪酬提升是僅次于公司吸引力的兩個因素。 圖表 設(shè)計管理類人才選擇現(xiàn)有機會動機分布 在所調(diào)研訪談的人才中，對現(xiàn)有機會的首選動機是企業(yè)吸引力，選擇人數(shù)為 64%，其次是職位晉升 和 薪酬提升，選擇人數(shù)分別為 33%和 27%，再次是 工作地點，選擇 人數(shù)為 18%。 ? 與同級別的其 它 管理崗位相比，設(shè)計管理類人才的薪酬水平 偏高 。 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報告 》 30 ? 負(fù)責(zé)區(qū)域或者單個項目的 設(shè)計總監(jiān)，因項目類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)的復(fù)雜程度的不同，薪酬水平存在顯著差距。 ? 從未來預(yù)期看， 61%以上 受訪者 認(rèn)為明年的薪酬 會呈增長趨勢 。 ? 在所調(diào)研的樣本中， 2021 年幾乎沒有降薪情況出現(xiàn)，可見 2021 年的市場狀況持續(xù)樂觀，各大房企的盈利狀況良好，人才的薪資與 2021 年相比至少持平或有不同程度的增長 。一方面反映設(shè)計管理類 人才 的整體市場價值定位情況及其差異的原因；另一方面反映設(shè)計管理類 人才 的市場價值變動情況及其誘因。 而房地產(chǎn)行業(yè)近兩年在政策的影響下依然呈現(xiàn)的繁榮景象讓不少人才自 2021 年受挫的信心再次增強 。 二、長三角地區(qū)人才以上海為首，呈內(nèi)部互通趨勢，少有外流，這形成了大批上海本地人員不愿離開上海，而另一方面上海本地開發(fā)項目日趨飽和、人才需求態(tài)勢減弱之間的矛盾。 圖表 設(shè)計管理類人才流動情況 在所調(diào)研訪談的樣本中， 2021 年跳槽的人員占 30%， 2021 年跳槽的人員占 21%， 2021 年跳槽的人員占 6%，在同一家企業(yè)任職三年以上的人員占 42%。本次調(diào)查訪談的設(shè)計管理類人才分布于 北京、天津、 沈陽、上海、蘇州、杭州、 廣州、深圳、 武漢、鄭州、 成都、重慶等一、二線城市。 ? 從 2021 年度企業(yè)需求來看，對擁有大型綜合體項目（即包含住宅、別墅、寫字樓、酒店、購物中心等多種元素）全程設(shè)計 管理經(jīng)驗的人才需求量占到 80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前市場現(xiàn)有人才儲備，各大企業(yè)對此類人才的爭奪也顯得異常激烈。 (附圖 2234) 圖表 工作地區(qū)優(yōu)先選擇情況（多選） 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報告 》 26 調(diào)研職位：設(shè)計管理類人才 人才價值體現(xiàn)： 設(shè)計人才的價值體現(xiàn)主要反映在其所負(fù)責(zé)的項目類型上。（附圖 2232） 圖表 企業(yè)性質(zhì)優(yōu)先選擇情況（多選） ? 從 項目類型 分析， 25%的受訪者 會優(yōu)先考慮項目類型，目前主流的 項目類型有城市綜合體、購物中心、旅游地產(chǎn)、生態(tài)城和其 它 類型。 區(qū)分訪談對象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 從企業(yè)吸引力的角度分析， 30%的受訪者會重點關(guān)注企業(yè)吸引力，其中企業(yè)性質(zhì)和企業(yè)文化是他們最關(guān)注的因素。一方面反映 購物中心 總經(jīng)理的整體求職和擇業(yè)動機；另一方面反映吸引 購物中心 總經(jīng)理跳槽的關(guān)鍵因素。（注：固定部分主要包括工資和固定補貼，浮動部分主要包括項目提成和年底獎金。 ? 今年薪酬變動不大的人才，主要是外資企業(yè)的人才和目前在職的非中國籍的人才，因為他們的薪酬基數(shù)較高，因 此變化的幅度不大 。 2021 年相關(guān)數(shù)據(jù)截止時間為 11 月。 ? 意愿強烈 的人才，大體可以劃分為幾類：一是所服務(wù)的公司 工作強度和壓力較大，公司發(fā)展的戰(zhàn)略不符合預(yù)期的理想，或者不適應(yīng)原公司的文化 ；二是人才在所服務(wù)的企業(yè)遇到職業(yè)發(fā)展的瓶頸 ，人才想往多項目管理或集團(tuán)總部的管理方向發(fā)展 ；三是人才所服務(wù)的企業(yè) 屬于中型企業(yè)，想往大型央企或民企發(fā)展 。 ? 從時間動態(tài)角度看， 2021 年流動性要高于 2021 年和 2021 年，主要是因為 今年購物中心項目比前兩年多，而且有很多住宅地產(chǎn)開發(fā)商沒有這方面的人才儲備，因此只能從成熟的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中挖掘人才 。 圖表 購物中心總經(jīng)理人才流動情況 在所調(diào)研訪談的樣本中， 2021年跳槽的占 22%， 2021 年跳槽的占 15%， 2021年跳槽的占 19%，在同一家企業(yè)任職三年以上的占 44%。本次調(diào)查訪談的人才分布于珠三角、長三角和環(huán)渤海三個區(qū)域，涵蓋了上海、北京、廣州、深圳、廈門 、寧波、天津、西安、沈陽、濟(jì)南、成都、重慶等一、二 線城市。 區(qū)分訪談對象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 就目前國內(nèi)開發(fā)項目來說，購物中心和綜合體的項目仍是主流，在未來幾年仍將占據(jù)主要的位置，也成為受人才歡迎的項目。人才和企業(yè)雙方形成了一個供需關(guān)系的良性循環(huán)，就使得更多的人才優(yōu)先選擇國企和央企。依次類推，當(dāng)企業(yè)、項目等沒有明顯優(yōu)勢的前提下，薪酬也會成為影響他們抉擇的關(guān)鍵因素。 人才流動動機 招商總監(jiān)人才流動研究主要從人才 流動 的動機和這些動機的主次這兩方面進(jìn)行分析。） 區(qū)分訪談對象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 固定部分與浮動部分的比值為 7:3 是目前多數(shù)企業(yè)在選用的薪酬結(jié)構(gòu)，也是大部分人才能接受的薪酬發(fā)放方式 。 ? 增幅超過 20%的人才，主要分為三類：一是從知名專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投民營企業(yè)的人才；二是從國企或央企轉(zhuǎn)投民營企業(yè)的人才；三是從外資知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投民營企業(yè)的人才 。具體情況取決于市場 行情、企業(yè)性質(zhì) 、薪酬結(jié)構(gòu) 和 所負(fù)責(zé)的具體項目 。 人才薪酬變動情況 招商總監(jiān) 的薪酬變動情況主要從 薪酬 增幅 和薪酬 結(jié)構(gòu) 兩個方面進(jìn)行分析。 圖表 招商總監(jiān)對新機會的態(tài)度 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報告 》 15 在調(diào)研訪談的樣本中， 82%的被訪者表示 愿意積極配合獵頭推薦的新機會 ； 14%的被訪者 持觀望態(tài)度； 4%的被訪者表示被動配合獵頭去接觸新機會，也就是說明意愿不是很強烈 。 ? 由調(diào)研和訪談中總結(jié)，招商總監(jiān)的流動主要集中在單一項目里的人才和從咨詢行業(yè)轉(zhuǎn)開發(fā)商的人才。 區(qū)分訪談對象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 外資 商業(yè)地產(chǎn) 企業(yè)和 大型民營專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 的 招商總監(jiān)相對穩(wěn)定，流動 率較低。訪談對象的年齡在 35 歲至 45 歲之間，從業(yè)時間平均在 10 年以上，學(xué)歷以本科為主， 90%以上為男性。 這一部分討論的問題主要涉及以下方面：（ 1）高端人才的流動情況；（ 2）高端人才的薪酬變動情況；（ 3）高端人才的流動動機情況。 本次調(diào)研訪談的商業(yè)地產(chǎn) 高 級 人才分布于不同區(qū)域（主要包括深圳、廣州、上海、北京 、成都等一、二線城市）、從業(yè)于不同性質(zhì)的公司（包括國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)等）、擔(dān)任不同類別的職位（包括 招商 管理、 運營 管理等職位）。 信息部 ：負(fù)責(zé)購物中心信息管理系統(tǒng)的日常維護(hù)，以及營運管理系統(tǒng)與總部的同步等。 招商及客服部 ：負(fù)責(zé)購物中心商戶調(diào)整，本地租戶引進(jìn)和協(xié)助總部招商活動，以及客戶服務(wù)等。 設(shè)計工程部 ：負(fù)責(zé)商用物業(yè)的設(shè)計管理和工程管理。 營運部 ：負(fù)責(zé)商用物業(yè)的日常營運管理，租戶協(xié)調(diào)以及籌備新項目開業(yè)等。目前國內(nèi)購物中心實體的人才大多數(shù)是從百貨出來的，知識結(jié)構(gòu)相對比較單一，而商業(yè)咨詢公司的人才已經(jīng)具 備 一定的復(fù)合性管理才能。中國購物中心人才的中高層管理人員多數(shù)屬于經(jīng)驗型人才，其比例在 80％以上。從國內(nèi)比較成功的購物中心乃至國際范圍的綜合比較來看，這些購物中心大多具有很強的開發(fā)運營能力和專業(yè)人才作為支持條件，基于此也才確立了這些購物中心的成功者地位。 購物中心從無到有，從十年前的空白到今天的 遍地生花 ，購物中心一直是近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與關(guān)注的重點，在某種意義上，購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展是中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個縮影。 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報告 》 6 第一部分 : 商業(yè)地產(chǎn)解讀 隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度加強和相關(guān)法例條文的頒布，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商把發(fā)展和投資的重點逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)的價值慢慢被眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商所認(rèn)識。 報告相關(guān)數(shù)據(jù)的收集以及報告撰寫所基于的研究方法主要有：（ 1）定量分析 —— 根據(jù)對調(diào)研數(shù)據(jù)的分析進(jìn)行歸 納、判斷和解讀；（ 2）定性分析 —— 根據(jù)對事實性質(zhì)、趨勢的整體分析進(jìn)行歸納、判斷和解讀；（ 3）動態(tài)研究 —— 根據(jù)不同時間段（年度）的情況差異分析事物的持續(xù)變化及其特征；（ 4）比較研究 —— 根據(jù)不同對象、區(qū)域、時間的實際情況分析事物之間的共性和差異性；（ 5）問卷調(diào)查 —— 通過發(fā)放、回收、統(tǒng)計調(diào)查問卷，從而獲取被訪問對象的相關(guān)客觀事實和主觀意愿；（ 6）訪談法 —— 由調(diào)查者直接與被調(diào)查者接觸，通過當(dāng)面或電話交談獲取相關(guān)信息； （ 7）案例分析 ——選擇具有典型性的實際事例，進(jìn)行深入、系統(tǒng)的挖掘，力圖獲取全面、多層次的邏輯關(guān)系。 ? 獵頭服務(wù)和內(nèi)部推薦取代招聘會和人才網(wǎng)站成為人才引進(jìn)的主要渠道。報告主要結(jié)論如下： ? 購物中心總經(jīng)理和招商總監(jiān)職位人才流動率高 于往年。 編寫本研究報告的目的有四個方面：（ 1）指導(dǎo)尤里克的獵頭業(yè)務(wù)活動，提升顧問服務(wù)水平，有效地滿足客戶需要；（ 2）為房地產(chǎn) 企業(yè) 提供人力資源決策的 資 訊參考；（ 3）為房地產(chǎn) 行業(yè) 的高端人才提供職業(yè)發(fā)展決策的 資 訊參考；（ 4）為其 它相關(guān)機構(gòu)及個人 提供 資 訊參考。在日常數(shù)據(jù)積累、調(diào)查訪談、系統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上，匯總、整理出 2021 年度房地產(chǎn)人才研究報告。報告的內(nèi)容基于尤里 克公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和專題調(diào)研訪談，重點分析的高端職位分別是 購物中心總經(jīng)理、招商總監(jiān)和設(shè)計總監(jiān)類職位 。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計管理類人才需求量依然較大，具備大型綜合體項目設(shè)計背景的人才緊缺搶手 。 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報告 》 5 緒論 本研究報告編寫的基本原則是：（ 1）系統(tǒng)性原則 —— 從人才流動、企業(yè)需求、獵頭服務(wù)三個層面和角度展開；（ 2）持續(xù)性原則 —— 不局限于本年度的情況，同時也從多年的動態(tài)和變化來分析規(guī)律性趨勢；（ 3）實用性原則 —— 不從理論高度進(jìn)行探索和發(fā)現(xiàn)，而是立足于對現(xiàn)實情況的把握，為機構(gòu)和個人的決策能提供比較客觀的依據(jù)；（ 4）直觀性原則 —— 將調(diào)查訪談收集的信息匯總、處理成數(shù)據(jù)，讓數(shù)據(jù)和事實說話。 本報告共分 六 個部分：（ 1） 商業(yè)地產(chǎn)解讀；（ 2） 2021年 房地產(chǎn) 人才流動動機、特點和趨勢的分析；（ 3） 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)對高端人才需求的變化分析；（ 4） 房地產(chǎn)企業(yè) 與 獵頭合作情況分析 ；（ 5）2021 年房地產(chǎn)人才流動趨勢預(yù)測；（ 6）對策與建議。 購物中心是現(xiàn)代商業(yè)的主流物業(yè)形式，這種物業(yè)形式服務(wù)于綜合的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，通常融合了零售、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂等復(fù)合業(yè)態(tài)，能夠為消費者提供多種消費滿足。 （二）購物中心人才需求復(fù)合型人才 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報告 》 8 購物中心既不僅僅是商業(yè)，也不僅僅是地產(chǎn)或者金融，而是三種不同屬性的 集合體，這種集合體形態(tài)也最終反映出了購物中心開發(fā)行為的內(nèi)在動力和專業(yè)本質(zhì)，并由此決定著購物中心作為復(fù)合型產(chǎn)品必須要具備的三項綜合專業(yè)能力，人才也必須提高自身在金融、地產(chǎn)和商業(yè)三個方面的專業(yè)整合能力。 （二）高端人才來源 全國從業(yè)于購物中心的高端人才大多數(shù)都是從零售行業(yè)和 傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè) 轉(zhuǎn)行而來的，這兩種行業(yè)都有著固有缺陷，在從事項目時會遇到很多新的困難。 代表 項目 上海嘉里不夜城、時代 廣場、上海廣場、香港廣場、美羅城、浦東華潤時代廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場、 北京賽特購物中心、豐聯(lián)廣場、國貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場、新東安廣場、時代廣場 等 廣州天河城、中華廣場、大連勝利廣場、新瑪特、上海友誼南方商城、港匯廣場、 北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場、東方廣場 等 上海正大廣場、廈門 SM 城市廣場 、北京三里屯 Village 購物中心、上海國金中心、深圳銅羅灣廣場、廣州正佳廣場、深圳金光華廣場、深圳中信城市廣場、深圳海岸城、深圳萬象城等 部 分人才來自商業(yè)咨詢管理公司 在這些商業(yè)管理公司里已經(jīng)有一部分高級管理人才，還有來自香港、臺灣或是國外的人才，這些人才相對于本土人才普遍具備一定的國際視野。 （一） 商業(yè)管理公司的組織架構(gòu) 此組織架構(gòu)列出了商業(yè)管理公司主要的業(yè)務(wù)部門， 各部門主要職能如下（僅供參考）： 招商部 ：負(fù)責(zé)業(yè)態(tài)組合，租戶組合，人流動線設(shè)計協(xié)調(diào)，商戶洽談與引進(jìn)，租金制定等。 拓展部 ：負(fù)責(zé)商用物業(yè)的拓展拿地選址，投融資以及項目可行性分析等。