【正文】 力，如高端別墅、 大型商業(yè)或綜合體項(xiàng)目。 ? 職位晉升和薪酬提升是僅次于公司吸引力的兩個(gè)因素。 圖表 設(shè)計(jì)管理類(lèi)人才選擇現(xiàn)有機(jī)會(huì)動(dòng)機(jī)分布 在所調(diào)研訪談的人才中，對(duì)現(xiàn)有機(jī)會(huì)的首選動(dòng)機(jī)是企業(yè)吸引力，選擇人數(shù)為 64%，其次是職位晉升 和 薪酬提升，選擇人數(shù)分別為 33%和 27%，再次是 工作地點(diǎn)，選擇 人數(shù)為 18%。 ? 與同級(jí)別的其 它 管理崗位相比，設(shè)計(jì)管理類(lèi)人才的薪酬水平 偏高 。 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報(bào)告 》 30 ? 負(fù)責(zé)區(qū)域或者單個(gè)項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)總監(jiān)，因項(xiàng)目類(lèi)型、規(guī)模、業(yè)態(tài)的復(fù)雜程度的不同，薪酬水平存在顯著差距。 ? 從未來(lái)預(yù)期看， 61%以上 受訪者 認(rèn)為明年的薪酬 會(huì)呈增長(zhǎng)趨勢(shì) 。 ? 在所調(diào)研的樣本中， 2021 年幾乎沒(méi)有降薪情況出現(xiàn)，可見(jiàn) 2021 年的市場(chǎng)狀況持續(xù)樂(lè)觀，各大房企的盈利狀況良好，人才的薪資與 2021 年相比至少持平或有不同程度的增長(zhǎng) 。一方面反映設(shè)計(jì)管理類(lèi) 人才 的整體市場(chǎng)價(jià)值定位情況及其差異的原因；另一方面反映設(shè)計(jì)管理類(lèi) 人才 的市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)情況及其誘因。 而房地產(chǎn)行業(yè)近兩年在政策的影響下依然呈現(xiàn)的繁榮景象讓不少人才自 2021 年受挫的信心再次增強(qiáng) 。 二、長(zhǎng)三角地區(qū)人才以上海為首，呈內(nèi)部互通趨勢(shì)，少有外流，這形成了大批上海本地人員不愿離開(kāi)上海，而另一方面上海本地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日趨飽和、人才需求態(tài)勢(shì)減弱之間的矛盾。 圖表 設(shè)計(jì)管理類(lèi)人才流動(dòng)情況 在所調(diào)研訪談的樣本中， 2021 年跳槽的人員占 30%， 2021 年跳槽的人員占 21%， 2021 年跳槽的人員占 6%，在同一家企業(yè)任職三年以上的人員占 42%。本次調(diào)查訪談的設(shè)計(jì)管理類(lèi)人才分布于 北京、天津、 沈陽(yáng)、上海、蘇州、杭州、 廣州、深圳、 武漢、鄭州、 成都、重慶等一、二線城市。 ? 從 2021 年度企業(yè)需求來(lái)看，對(duì)擁有大型綜合體項(xiàng)目（即包含住宅、別墅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等多種元素）全程設(shè)計(jì) 管理經(jīng)驗(yàn)的人才需求量占到 80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)目前市場(chǎng)現(xiàn)有人才儲(chǔ)備，各大企業(yè)對(duì)此類(lèi)人才的爭(zhēng)奪也顯得異常激烈。 (附圖 2234) 圖表 工作地區(qū)優(yōu)先選擇情況（多選） 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報(bào)告 》 26 調(diào)研職位：設(shè)計(jì)管理類(lèi)人才 人才價(jià)值體現(xiàn)： 設(shè)計(jì)人才的價(jià)值體現(xiàn)主要反映在其所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目類(lèi)型上。（附圖 2232） 圖表 企業(yè)性質(zhì)優(yōu)先選擇情況（多選） ? 從 項(xiàng)目類(lèi)型 分析， 25%的受訪者 會(huì)優(yōu)先考慮項(xiàng)目類(lèi)型，目前主流的 項(xiàng)目類(lèi)型有城市綜合體、購(gòu)物中心、旅游地產(chǎn)、生態(tài)城和其 它 類(lèi)型。 區(qū)分訪談對(duì)象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 從企業(yè)吸引力的角度分析， 30%的受訪者會(huì)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)吸引力，其中企業(yè)性質(zhì)和企業(yè)文化是他們最關(guān)注的因素。一方面反映 購(gòu)物中心 總經(jīng)理的整體求職和擇業(yè)動(dòng)機(jī)；另一方面反映吸引 購(gòu)物中心 總經(jīng)理跳槽的關(guān)鍵因素。（注：固定部分主要包括工資和固定補(bǔ)貼，浮動(dòng)部分主要包括項(xiàng)目提成和年底獎(jiǎng)金。 ? 今年薪酬變動(dòng)不大的人才，主要是外資企業(yè)的人才和目前在職的非中國(guó)籍的人才，因?yàn)樗麄兊男匠昊鶖?shù)較高，因 此變化的幅度不大 。 2021 年相關(guān)數(shù)據(jù)截止時(shí)間為 11 月。 ? 意愿強(qiáng)烈 的人才，大體可以劃分為幾類(lèi)：一是所服務(wù)的公司 工作強(qiáng)度和壓力較大，公司發(fā)展的戰(zhàn)略不符合預(yù)期的理想，或者不適應(yīng)原公司的文化 ；二是人才在所服務(wù)的企業(yè)遇到職業(yè)發(fā)展的瓶頸 ，人才想往多項(xiàng)目管理或集團(tuán)總部的管理方向發(fā)展 ；三是人才所服務(wù)的企業(yè) 屬于中型企業(yè)，想往大型央企或民企發(fā)展 。 ? 從時(shí)間動(dòng)態(tài)角度看， 2021 年流動(dòng)性要高于 2021 年和 2021 年，主要是因?yàn)?今年購(gòu)物中心項(xiàng)目比前兩年多，而且有很多住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這方面的人才儲(chǔ)備，因此只能從成熟的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中挖掘人才 。 圖表 購(gòu)物中心總經(jīng)理人才流動(dòng)情況 在所調(diào)研訪談的樣本中， 2021年跳槽的占 22%， 2021 年跳槽的占 15%， 2021年跳槽的占 19%，在同一家企業(yè)任職三年以上的占 44%。本次調(diào)查訪談的人才分布于珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海三個(gè)區(qū)域，涵蓋了上海、北京、廣州、深圳、廈門(mén) 、寧波、天津、西安、沈陽(yáng)、濟(jì)南、成都、重慶等一、二 線城市。 區(qū)分訪談對(duì)象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 就目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心和綜合體的項(xiàng)目仍是主流，在未來(lái)幾年仍將占據(jù)主要的位置，也成為受人才歡迎的項(xiàng)目。人才和企業(yè)雙方形成了一個(gè)供需關(guān)系的良性循環(huán)，就使得更多的人才優(yōu)先選擇國(guó)企和央企。依次類(lèi)推，當(dāng)企業(yè)、項(xiàng)目等沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)的前提下，薪酬也會(huì)成為影響他們抉擇的關(guān)鍵因素。 人才流動(dòng)動(dòng)機(jī) 招商總監(jiān)人才流動(dòng)研究主要從人才 流動(dòng) 的動(dòng)機(jī)和這些動(dòng)機(jī)的主次這兩方面進(jìn)行分析。） 區(qū)分訪談對(duì)象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 固定部分與浮動(dòng)部分的比值為 7:3 是目前多數(shù)企業(yè)在選用的薪酬結(jié)構(gòu)，也是大部分人才能接受的薪酬發(fā)放方式 。 ? 增幅超過(guò) 20%的人才，主要分為三類(lèi)：一是從知名專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投民營(yíng)企業(yè)的人才；二是從國(guó)企或央企轉(zhuǎn)投民營(yíng)企業(yè)的人才；三是從外資知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投民營(yíng)企業(yè)的人才 。具體情況取決于市場(chǎng) 行情、企業(yè)性質(zhì) 、薪酬結(jié)構(gòu) 和 所負(fù)責(zé)的具體項(xiàng)目 。 人才薪酬變動(dòng)情況 招商總監(jiān) 的薪酬變動(dòng)情況主要從 薪酬 增幅 和薪酬 結(jié)構(gòu) 兩個(gè)方面進(jìn)行分析。 圖表 招商總監(jiān)對(duì)新機(jī)會(huì)的態(tài)度 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報(bào)告 》 15 在調(diào)研訪談的樣本中， 82%的被訪者表示 愿意積極配合獵頭推薦的新機(jī)會(huì) ； 14%的被訪者 持觀望態(tài)度； 4%的被訪者表示被動(dòng)配合獵頭去接觸新機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)明意愿不是很強(qiáng)烈 。 ? 由調(diào)研和訪談中總結(jié)，招商總監(jiān)的流動(dòng)主要集中在單一項(xiàng)目里的人才和從咨詢行業(yè)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商的人才。 區(qū)分訪談對(duì)象的各種情況，可以進(jìn)一步看到： ? 外資 商業(yè)地產(chǎn) 企業(yè)和 大型民營(yíng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 的 招商總監(jiān)相對(duì)穩(wěn)定，流動(dòng) 率較低。訪談對(duì)象的年齡在 35 歲至 45 歲之間，從業(yè)時(shí)間平均在 10 年以上，學(xué)歷以本科為主， 90%以上為男性。 這一部分討論的問(wèn)題主要涉及以下方面：（ 1）高端人才的流動(dòng)情況；（ 2）高端人才的薪酬變動(dòng)情況；（ 3）高端人才的流動(dòng)動(dòng)機(jī)情況。 本次調(diào)研訪談的商業(yè)地產(chǎn) 高 級(jí) 人才分布于不同區(qū)域（主要包括深圳、廣州、上海、北京 、成都等一、二線城市）、從業(yè)于不同性質(zhì)的公司（包括國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等）、擔(dān)任不同類(lèi)別的職位（包括 招商 管理、 運(yùn)營(yíng) 管理等職位）。 信息部 ：負(fù)責(zé)購(gòu)物中心信息管理系統(tǒng)的日常維護(hù)，以及營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)與總部的同步等。 招商及客服部 ：負(fù)責(zé)購(gòu)物中心商戶調(diào)整，本地租戶引進(jìn)和協(xié)助總部招商活動(dòng)，以及客戶服務(wù)等。 設(shè)計(jì)工程部 ：負(fù)責(zé)商用物業(yè)的設(shè)計(jì)管理和工程管理。 營(yíng)運(yùn)部 ：負(fù)責(zé)商用物業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)管理，租戶協(xié)調(diào)以及籌備新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)等。目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心實(shí)體的人才大多數(shù)是從百貨出來(lái)的，知識(shí)結(jié)構(gòu)相對(duì)比較單一，而商業(yè)咨詢公司的人才已經(jīng)具 備 一定的復(fù)合性管理才能。中國(guó)購(gòu)物中心人才的中高層管理人員多數(shù)屬于經(jīng)驗(yàn)型人才，其比例在 80％以上。從國(guó)內(nèi)比較成功的購(gòu)物中心乃至國(guó)際范圍的綜合比較來(lái)看，這些購(gòu)物中心大多具有很強(qiáng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力和專(zhuān)業(yè)人才作為支持條件，基于此也才確立了這些購(gòu)物中心的成功者地位。 購(gòu)物中心從無(wú)到有，從十年前的空白到今天的 遍地生花 ，購(gòu)物中心一直是近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與關(guān)注的重點(diǎn)，在某種意義上，購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影。 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報(bào)告 》 6 第一部分 : 商業(yè)地產(chǎn)解讀 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)和相關(guān)法例條文的頒布，越來(lái)越多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把發(fā)展和投資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值慢慢被眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所認(rèn)識(shí)。 報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)的收集以及報(bào)告撰寫(xiě)所基于的研究方法主要有：（ 1）定量分析 —— 根據(jù)對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析進(jìn)行歸 納、判斷和解讀；（ 2）定性分析 —— 根據(jù)對(duì)事實(shí)性質(zhì)、趨勢(shì)的整體分析進(jìn)行歸納、判斷和解讀；（ 3）動(dòng)態(tài)研究 —— 根據(jù)不同時(shí)間段（年度）的情況差異分析事物的持續(xù)變化及其特征；（ 4）比較研究 —— 根據(jù)不同對(duì)象、區(qū)域、時(shí)間的實(shí)際情況分析事物之間的共性和差異性；（ 5）問(wèn)卷調(diào)查 —— 通過(guò)發(fā)放、回收、統(tǒng)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，從而獲取被訪問(wèn)對(duì)象的相關(guān)客觀事實(shí)和主觀意愿；（ 6）訪談法 —— 由調(diào)查者直接與被調(diào)查者接觸，通過(guò)當(dāng)面或電話交談獲取相關(guān)信息； （ 7）案例分析 ——選擇具有典型性的實(shí)際事例，進(jìn)行深入、系統(tǒng)的挖掘，力圖獲取全面、多層次的邏輯關(guān)系。 ? 獵頭服務(wù)和內(nèi)部推薦取代招聘會(huì)和人才網(wǎng)站成為人才引進(jìn)的主要渠道。報(bào)告主要結(jié)論如下： ? 購(gòu)物中心總經(jīng)理和招商總監(jiān)職位人才流動(dòng)率高 于往年。 編寫(xiě)本研究報(bào)告的目的有四個(gè)方面：（ 1）指導(dǎo)尤里克的獵頭業(yè)務(wù)活動(dòng)，提升顧問(wèn)服務(wù)水平，有效地滿足客戶需要；（ 2）為房地產(chǎn) 企業(yè) 提供人力資源決策的 資 訊參考；（ 3）為房地產(chǎn) 行業(yè) 的高端人才提供職業(yè)發(fā)展決策的 資 訊參考；（ 4）為其 它相關(guān)機(jī)構(gòu)及個(gè)人 提供 資 訊參考。在日常數(shù)據(jù)積累、調(diào)查訪談、系統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上，匯總、整理出 2021 年度房地產(chǎn)人才研究報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容基于尤里 克公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和專(zhuān)題調(diào)研訪談，重點(diǎn)分析的高端職位分別是 購(gòu)物中心總經(jīng)理、招商總監(jiān)和設(shè)計(jì)總監(jiān)類(lèi)職位 。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理類(lèi)人才需求量依然較大，具備大型綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)背景的人才緊缺搶手 。 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報(bào)告 》 5 緒論 本研究報(bào)告編寫(xiě)的基本原則是：（ 1）系統(tǒng)性原則 —— 從人才流動(dòng)、企業(yè)需求、獵頭服務(wù)三個(gè)層面和角度展開(kāi)；（ 2）持續(xù)性原則 —— 不局限于本年度的情況，同時(shí)也從多年的動(dòng)態(tài)和變化來(lái)分析規(guī)律性趨勢(shì)；（ 3）實(shí)用性原則 —— 不從理論高度進(jìn)行探索和發(fā)現(xiàn)，而是立足于對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的把握，為機(jī)構(gòu)和個(gè)人的決策能提供比較客觀的依據(jù)；（ 4）直觀性原則 —— 將調(diào)查訪談收集的信息匯總、處理成數(shù)據(jù)，讓數(shù)據(jù)和事實(shí)說(shuō)話。 本報(bào)告共分 六 個(gè)部分：（ 1） 商業(yè)地產(chǎn)解讀；（ 2） 2021年 房地產(chǎn) 人才流動(dòng)動(dòng)機(jī)、特點(diǎn)和趨勢(shì)的分析；（ 3） 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)高端人才需求的變化分析；（ 4） 房地產(chǎn)企業(yè) 與 獵頭合作情況分析 ；（ 5）2021 年房地產(chǎn)人才流動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)；（ 6）對(duì)策與建議。 購(gòu)物中心是現(xiàn)代商業(yè)的主流物業(yè)形式，這種物業(yè)形式服務(wù)于綜合的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，通常融合了零售、服務(wù)、餐飲、休閑娛樂(lè)等復(fù)合業(yè)態(tài)，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供多種消費(fèi)滿足。 （二）購(gòu)物中心人才需求復(fù)合型人才 《 2021 房地產(chǎn)行業(yè)人才研究報(bào)告 》 8 購(gòu)物中心既不僅僅是商業(yè)，也不僅僅是地產(chǎn)或者金融，而是三種不同屬性的 集合體，這種集合體形態(tài)也最終反映出了購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)行為的內(nèi)在動(dòng)力和專(zhuān)業(yè)本質(zhì)，并由此決定著購(gòu)物中心作為復(fù)合型產(chǎn)品必須要具備的三項(xiàng)綜合專(zhuān)業(yè)能力，人才也必須提高自身在金融、地產(chǎn)和商業(yè)三個(gè)方面的專(zhuān)業(yè)整合能力。 （二）高端人才來(lái)源 全國(guó)從業(yè)于購(gòu)物中心的高端人才大多數(shù)都是從零售行業(yè)和 傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè) 轉(zhuǎn)行而來(lái)的，這兩種行業(yè)都有著固有缺陷，在從事項(xiàng)目時(shí)會(huì)遇到很多新的困難。 代表 項(xiàng)目 上海嘉里不夜城、時(shí)代 廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、美羅城、浦東華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、 北京賽特購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場(chǎng)、新東安廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng) 等 廣州天河城、中華廣場(chǎng)、大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特、上海友誼南方商城、港匯廣場(chǎng)、 北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng) 等 上海正大廣場(chǎng)、廈門(mén) SM 城市廣場(chǎng) 、北京三里屯 Village 購(gòu)物中心、上海國(guó)金中心、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、廣州正佳廣場(chǎng)、深圳金光華廣場(chǎng)、深圳中信城市廣場(chǎng)、深圳海岸城、深圳萬(wàn)象城等 部 分人才來(lái)自商業(yè)咨詢管理公司 在這些商業(yè)管理公司里已經(jīng)有一部分高級(jí)管理人才，還有來(lái)自香港、臺(tái)灣或是國(guó)外的人才，這些人才相對(duì)于本土人才普遍具備一定的國(guó)際視野。 （一） 商業(yè)管理公司的組織架構(gòu) 此組織架構(gòu)列出了商業(yè)管理公司主要的業(yè)務(wù)部門(mén)， 各部門(mén)主要職能如下（僅供參考）： 招商部 ：負(fù)責(zé)業(yè)態(tài)組合，租戶組合，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)，商戶洽談與引進(jìn)，租金制定等。 拓展部 ：負(fù)責(zé)商用物業(yè)的拓展拿地選址，投融資以及項(xiàng)目可行性分析等。