【正文】 屬“二次收盤”，思索物業(yè)的硬件裝備、打算、打算、打算、建材、裝備、外破面及物業(yè)治理近況，同時(shí)基于商務(wù)寫字樓市場(chǎng)一日千里的飛速開展，建議本案全體鼓吹包裝在堅(jiān)持強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)的前提下，不宜過火夸年夜，應(yīng)輪回漸進(jìn)地停頓，力圖樹破一種平實(shí)而年夜氣的全體抽象。 新顏綻放，國(guó)貿(mào)邀你帶著夢(mèng)想起航178。 坐擁原點(diǎn)，放眼今后分階段廣通知求點(diǎn)178。 新顏綻放，國(guó)貿(mào)怒放178。以租代售方法（免息）（1） 每單位付定金5萬元，單方簽訂《南京市商品房買賣左券》，不操持鑒證，視實(shí)踐情況在條約中注明分期付款方法或按揭方法；（2） 單方簽訂1~2年期租賃協(xié)議，承租方按半年度領(lǐng)取房錢；（3） 租期終了后，單樸直式履行《南京市商品房買賣左券》，定金跟已發(fā)作的房錢充作已付房款。即客戶簽訂買賣左券時(shí)首付20%的房款，實(shí)踐按揭存款條約的存款額為70%，其余10%房款由國(guó)貿(mào)與業(yè)主簽訂無息乞貸條約。國(guó)貿(mào)核心價(jià)錢走勢(shì)圖如下：階段租售打算：本案可現(xiàn)售總面積26000m2，安排全部租售周期為18個(gè)月，租售率90%以上，平均每月租售面積1450m2，按照市場(chǎng)租售操縱，特制定本案以下租售打算：付款方法建議l 販賣單位一次性付款（96折優(yōu)惠價(jià)）A、 首付3萬元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；七天內(nèi)簽訂正式買賣左券，同時(shí)領(lǐng)取30%的首期款（含定金）；簽約后十天內(nèi)再付30%樓款，操持入停頓續(xù)；簽約后三十天內(nèi)付清40%的余款，操持產(chǎn)權(quán)手續(xù)；B、 首付3萬元定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書；七天內(nèi)簽訂正式買賣左券，領(lǐng)取30%的首期款（含定金），同時(shí)操持入停頓續(xù)；簽訂正式合約一個(gè)月內(nèi)付清70%的余款，同時(shí)操持公證與產(chǎn)權(quán)手續(xù)。據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場(chǎng)中的位置及制訂的租售目的，華夏以為全體價(jià)錢宜采納低開高走的戰(zhàn)略。178。根本現(xiàn)在辦公一族的任務(wù)方法，缺少活動(dòng)，希望安康而又前提不敷的前提下，此活動(dòng)豈但利于促銷，且存在必定的安康向上的肉體意思。以100平方米的買樓客戶為例，首付四成，六成十年按揭，那么房錢支出將年夜于月供樓款。其后果的好壞每每成為樓盤成功的試金石。 現(xiàn)場(chǎng)包裝制造安排實(shí)現(xiàn)178。 租售道具片面投入運(yùn)用178。 樓盤電梯，年夜廳改革及年夜樓外部亮化工程竣工，垂直交遲滯通；178。以寫字樓的租售來發(fā)動(dòng)商務(wù)樓。推售原那么本工程盡管就某些方面與個(gè)不競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有必定差距，但就綜合質(zhì)從來講，在南京市場(chǎng)存在相稱的競(jìng)爭(zhēng)上風(fēng)，成功的市場(chǎng)定位是本案成功的要害，而精確的推售原那么那么會(huì)使本案抵達(dá)事半功倍的后果。四、營(yíng)銷戰(zhàn)略細(xì)化推盤機(jī)遇工程成功販賣的要害，除取決于工程本身的打算包裝之外，選擇販賣機(jī)遇亦是一個(gè)特不主要的要素，工程在天時(shí)、天時(shí)、人跟三者相結(jié)合的有利前提下推向市場(chǎng)，必能獲得精良的后果。178。 消防：年夜樓采納全主動(dòng)地點(diǎn)電腦操縱消防零碎。178。178。 商住區(qū)空中地磚鋪地，墻面、頂棚白色乳膠漆，木質(zhì)陰角線跟踢足板178。 空調(diào)：辦公地區(qū)內(nèi)，冷、暖空調(diào)應(yīng)滿意平均的前提，根本溫度應(yīng)波動(dòng)在1825℃之間；存在精良的透風(fēng)前提，室內(nèi)氣氛?qǐng)?jiān)持必定的清新度，建議設(shè)置氣氛質(zhì)量監(jiān)測(cè)裝置，準(zhǔn)時(shí)播報(bào)室內(nèi)氣氛質(zhì)量目的，用以提示用戶盡快采納方法更新氣氛。178。裙樓商場(chǎng)部分外破面現(xiàn)已裝修終了，但華夏以為，假設(shè)將商場(chǎng)外破面的裝修可以延長(zhǎng)至寫字樓進(jìn)口，后果會(huì)更好，也確實(shí)是本來的辦公樓進(jìn)口最好也可以按照商場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使得兩部分既有清楚的分開又作風(fēng)分歧，在處置上，可以將現(xiàn)在的進(jìn)口方法作一促新，使色彩后果與商場(chǎng)分歧，尤其是將進(jìn)口處“南京國(guó)際貿(mào)易核心”的字體規(guī)復(fù)光芒。細(xì)部處置上，電梯共享空間與現(xiàn)在商場(chǎng)交代處卷簾門四周墻角應(yīng)只管防止毛糙的感受，細(xì)節(jié)的處置可以讓在年夜樓辦公高低時(shí)得以心境愉悅。以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，周邊都?huì)（如揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、合胖、馬鞍山等）常常在南京地域有頻仍營(yíng)業(yè)往來的人士為輔。 部分硬件裝備落伍（如：智能化水平偏低，空調(diào)零碎不力）由于本案打算打算修建時(shí)刻較早，通過多青年的開展變更，其修建作風(fēng)跟硬件裝備與現(xiàn)在高級(jí)寫字樓市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)需要比較已略顯滯后，如：智能化零碎的不健全，空調(diào)零碎打算的不到位，從而上述前提的缺少將會(huì)對(duì)推售構(gòu)成必定的阻力。 交通構(gòu)造不暢中山東路跟中山路均為骨干道，車流量年夜，高低班頂峰時(shí)段尤其清楚，車輛收支本案只能靠設(shè)在中山東路的出進(jìn)口，收支較為艱辛。178。178。178。其二，即實(shí)現(xiàn)首期物業(yè)租售目的。進(jìn)而在推行戰(zhàn)略上可轉(zhuǎn)至直截了當(dāng)訴求工程的位置上風(fēng)與全功用的裝備配套，以及現(xiàn)樓等上風(fēng)賣點(diǎn)，并借助其品牌效應(yīng)短再度拔高樓盤物業(yè)抽象，鼓吹本案全新的精良辦公情況，改良后的高質(zhì)量物管效勞等上風(fēng)來晉升總體樓盤上風(fēng)，按部就班獲得市場(chǎng)自覺認(rèn)同，從而區(qū)不于其余物業(yè)，獲得預(yù)期的營(yíng)銷事跡，斬獲2002年的市場(chǎng)先機(jī)。然而，基于本案地標(biāo)性的區(qū)位上風(fēng)，優(yōu)秀的品牌抽象——南京國(guó)際貿(mào)易核心，以及精確的市場(chǎng)定位(南京首座國(guó)際化，全功用商務(wù)寫字樓)等多項(xiàng)均好性要素，使本案存在了必定的競(jìng)爭(zhēng)上風(fēng)與強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，且由于現(xiàn)在新街口CBD地區(qū)的甲級(jí)寫字樓年夜多還未建成，而本案已投入運(yùn)用且功用完全、裝備配套完備，因此，本案在某些競(jìng)爭(zhēng)層面上存在了在2002年寫字樓市場(chǎng)上搶占先機(jī)的來由。日開工日期：2001年10月尾租售率：70%n 福鑫國(guó)際年夜廈位置：洪武路359號(hào)開展商：南京市房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總公司基空中積：14000m2建面：88000m2層數(shù)：1+39車位：300個(gè)車位售價(jià)：20萬/位(產(chǎn)權(quán))售價(jià)：7000元/m2(均)開工日期：2003年6月出賣率：20%n 新地陽(yáng)光(正洪商城)位置：新街口正洪街1號(hào)開展商：南京振宏平易近防開拓公司基空中積：6000m2建面：45000m2層數(shù)：9+15車位：204售價(jià)：5600元/m2開工日期：2001年12月尾租售率：60%n 天豐年夜廈位置：洪武路26號(hào)開展商：南京市工人文明宮修建面積：45000m2修建高度：109m層數(shù)：31車位租價(jià)：1200元/月售價(jià)：5300元/m2開工日期：2001年12月31日出賣率：80%第二部分工程營(yíng)銷戰(zhàn)略一、工程概略稱號(hào)：南京國(guó)際貿(mào)易核心地點(diǎn)：南京中山東路18號(hào)總修建面積：80000m2樓層：33層修建高度：108m修建形狀：地下2層（車庫(kù)），地上31層現(xiàn)在可售修建面積：25468m2二、工程市場(chǎng)戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)向起首，跟著南京第一商圈——新街口商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的敏捷開展與日漸成熟，在2001年前后新街口CBD地區(qū)出現(xiàn)了特別多的新開寫字樓工程，如商茂廣場(chǎng)、蘇豪廣場(chǎng)、隆浩年夜廈、華泰年夜廈及天豐年夜廈等。因此，華夏以為：本案可以充分應(yīng)用新街口商務(wù)圈的特色，進(jìn)步物業(yè)質(zhì)量，樹破高級(jí)次的物業(yè)方法，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)樹破標(biāo)記性的、搶先的物業(yè)品牌抽象。現(xiàn)在以新街口為核心的世界級(jí)CBD在南京以30萬平方米的商務(wù)空間，50萬的日均人流，80億的資金流淌，400億的當(dāng)局投入，使得新街口曾經(jīng)成為南京的主流商圈。因此，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)還等候著全新營(yíng)銷理念的浸禮。開展商營(yíng)銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期花費(fèi)者日趨成熟與理性不有關(guān)聯(lián)，同時(shí)也反響出開展商日趨專業(yè)與標(biāo)準(zhǔn)。樓盤的營(yíng)銷力度也是決議價(jià)錢差其余主要要素，成功的營(yíng)銷戰(zhàn)略衍生知聲譽(yù)價(jià)錢，聲譽(yù)價(jià)錢是產(chǎn)物定位、品牌抽象塑造、營(yíng)銷籌劃等一系列成功手腕的臨時(shí)沉淀。效勞裝備不敷完備現(xiàn)在除少部分新建商務(wù)樓盤其效勞裝備根本完全外，年夜少數(shù)商務(wù)樓盤裝備不全，乃至嚴(yán)峻缺少。誤區(qū)三：無視商務(wù)效勞的片面及延深。其余，邇來多少家國(guó)際有名的地產(chǎn)公司參加南京市場(chǎng)年夜型地產(chǎn)工程開拓，無望推進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍化運(yùn)作、品牌化運(yùn)營(yíng)的開展，晉升全部行業(yè)水平。跟著花費(fèi)都寓居理念及辦公方法的更新以及向國(guó)際化水平的鄰近，花費(fèi)者對(duì)商務(wù)樓的物業(yè)治理效勞提出了更多懇求，從而市場(chǎng)亦出現(xiàn)了諸多有名物業(yè)治理公司，如萬科、感恩梁行、金地物業(yè)等單位，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)治理公司亦鼎力加強(qiáng)進(jìn)修與交換，進(jìn)步水平，從而使南京的物業(yè)治理水平有較年夜的開展。可以預(yù)言，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍化開拓、品牌化運(yùn)營(yíng)時(shí)代立即到來。⑷CBD(新街口地點(diǎn)商務(wù)區(qū))已初具雛形。WTO、華商會(huì)成功召開、十運(yùn)會(huì)、地鐵開工等浩繁利好要素使南京商務(wù)樓需要增年夜，販賣向好。※2001年南京商務(wù)樓盤市場(chǎng)特點(diǎn)⑴微不雅經(jīng)濟(jì)情勢(shì)向好，政策支撐房地工業(yè)開展。（5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上范圍與品牌運(yùn)營(yíng)之路。（2）花費(fèi)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）比年只能堅(jiān)持過度開展水平。商務(wù)樓市場(chǎng)，在今后510年，將會(huì)堅(jiān)持過度增加的精良開展速率，中國(guó)參加WTO將一步增進(jìn)中資企業(yè)的強(qiáng)年夜，這些會(huì)發(fā)生實(shí)真實(shí)在的購(gòu)置力與租賃需要，特別多素養(yǎng)較好發(fā)的寫字樓工程必定會(huì)遭到業(yè)主及投資者的追捧，市場(chǎng)的剛性需要及精良的客不雅經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景，必將激發(fā)商務(wù)樓市場(chǎng)的繁旺。但同時(shí)也出現(xiàn)出，跟著市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步縮小，今后競(jìng)爭(zhēng)力將越來越年夜。其余，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的疾速、顛簸的良性開展、WTO的鄰近、申奧的成功、中國(guó)變革開放的深化等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)協(xié)作及中資企業(yè)的開展強(qiáng)年夜，這勢(shì)必增年夜市場(chǎng)商務(wù)樓的需要，進(jìn)而撫慰并增進(jìn)商務(wù)樓盤市場(chǎng)的開拓與販賣。如放寬住房按揭年限，加至公積金放款額度，簡(jiǎn)化操持手續(xù)等，為團(tuán)體購(gòu)房供應(yīng)了較為寬松的資金情況。目次：第一部分市場(chǎng)研析…………………………………………………………………………………………………….4一、 市場(chǎng)情況剖析二、 南京商務(wù)樓產(chǎn)物力剖析三、 新街口CBD商務(wù)區(qū)剖析四、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤剖析第二部分工程營(yíng)銷戰(zhàn)略………………………………………………………………………………………………25一、 工程概略二、 總體戰(zhàn)略 戰(zhàn)略導(dǎo)向 工程定位三、 產(chǎn)物改革及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議四、 營(yíng)銷戰(zhàn)略細(xì)化 推盤機(jī)遇 推售原那么 正式推盤必備前提五、 販賣手腕六、價(jià)錢戰(zhàn)略 訂價(jià)原那么 分階段租售打算 付款方法建議第三部分工程推行戰(zhàn)略…………………………………………………………………………………………….53一、 推行戰(zhàn)略導(dǎo)向二、 告白推行主題三、 鼓吹包裝建議 抽象包裝 租售核心包裝 樣板房四、 告白推行思緒五、 SP戰(zhàn)略第四部分告白推行打算………………………………………………………………………………………………67一、配景導(dǎo)入二、受眾剖析三、推行定位四、媒體戰(zhàn)略五、分階段告白打算第一部分市場(chǎng)研析一、 市場(chǎng)情況剖析(一)微不雅情況剖析1．市場(chǎng)近況自2000年年終，我國(guó)微不雅經(jīng)濟(jì)逐步邁入一個(gè)相對(duì)平跟、中速、耐久的增加通道，至往年上半年，中房景氣指數(shù)不時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)于景氣空間、市場(chǎng)絕后爽朗，房市完全解脫前多青年“爆炒”構(gòu)成的“泡沫”暗影，走出了低谷，出現(xiàn)出投資年夜增、產(chǎn)銷兩旺的精良場(chǎng)面。同時(shí)，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不時(shí)完滿。與商