【正文】 地理位置優(yōu)勢 本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。 1． 3 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為 主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠。 收入能力及支付能力 市平均物業(yè)總價在 8－ 13 萬元之間，所以潛在購房者家庭企業(yè) ()大量管理資料下載 第 26 頁 共 45 頁 26 年收入在 萬以上，月付承受能力 1000 元左右。 n 銷售情況 一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正 在銷售二期。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝，一期共 45 套別墅。 n 交房時間 現(xiàn)房。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n 交房時間 一期于 2020 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開盤， 2020 年年底交房。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方，其中一期 3 萬方。 n 消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。 n 交房時間 一期為現(xiàn)房。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬方左右，其中一期 30 萬方，二期 22萬方。與本案地段位置接近。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為 元 /平方米 .月 n 配套設(shè)施 200 米范圍內(nèi)：東瓦窯 副產(chǎn)品批發(fā)市場。 在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 交付許可 市沒有類似上海的交付使用許可證制度。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。然而， 市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當(dāng)激烈。 l 竣工驗收時，政府有關(guān)部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。 l 自治區(qū)以外一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 熱點區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使 市東北部成 為房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在 1750 元 /平方米左右。 2020 年房價較上一年度上升了 %。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。 自 2020 年起的 3 年內(nèi)， 市房管部門每年將下達商品房建設(shè)計劃 100 萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。 根據(jù)了解， 市對商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。 ****市房地產(chǎn)市場綜述 土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式 ****市人民政府于 2020 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。 市南區(qū)地 勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。 然而， 市唯一的機場 ——****白塔機場限制了 市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于 市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上海 “下只角 ”的居住概念。 表 2： 上海市和 ****市居民收入和住房消費情況對比 年度： 2020 對 比 指 標(biāo) 上海市 ****市 人均可支配收入（元） 11718 人均消費性支出（元） 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 10 頁 共 45 頁 10 其中：食品支出（元，所占比例） 住房 消費（元，所占比例） (35%) (19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成套率（ %） 74 表 3： ****市部分職位的年平均收入 單位：元 /年 職位 /職稱 較高水平 中等水平 較低水平 企業(yè)黨群機構(gòu)負責(zé)人 37800 6870 4236 企業(yè)高級管 理人員 30800 8870 4838 企業(yè)中層管理人員 4621 企業(yè)一般管理人員 5687 3732 高級工程技術(shù)人員 28152 8796 4448 中級工程技術(shù)人員 16621 6249 3791 初級工程技術(shù)人員 14010 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 機修工 6583 5395 4729 博士生 18000 碩士生 13200 本科生 9600 大專生 4800 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 11 頁 共 45 頁 11 圖 1： 2020 年 市居民每 100 元消費支出中的用途比例 2． 5 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 市原先為郊區(qū)包圍。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 9 頁 共 45 頁 9 新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。計劃到 2020 年，城市氣化率達到 80%，集中供熱面積達到 1800 萬平方米。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三 級市場。 表 1： 上海市、 自治區(qū)和 ****市主要經(jīng)濟指標(biāo)對比 年度： 2020 指 標(biāo) 項 目 上海市 自治區(qū) ****市 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1400 其中：第一產(chǎn)業(yè) 352 25 第二產(chǎn)業(yè) 552 第三產(chǎn)業(yè) 496 人均 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元 財政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資總額（億元 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 7 頁 共 45 頁 7 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 11718 5120 5582 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2） * 6 965 住宅開發(fā)投資（億元） 不詳 * 經(jīng)濟適用房竣工面積 市制訂的 “十五 ”發(fā)展具體目標(biāo)是： GDP 年均增長 12%，到 2020年按 2020 年價格水平 計算達到 318億元； 財政收入年均增長 10%，到 2020 年達到 33 億元； 城市居民人均可支配收入年均增長 8%，達到 8200 元； 農(nóng)民人均純收入增長 7%，達到 3560 元； 人口自然增長率控制在 9‰ 以內(nèi)； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以內(nèi)。其中，非國有經(jīng)濟的比重上升，帶動了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。 ****是中國西 北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近 30 對貨車、 11 對客車直達或過 市。全市總面積17224 平方公里，其中市區(qū)面積 2054 平方公里。 自治區(qū) 2020 年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占 25%，第二產(chǎn)業(yè) 40%，第三產(chǎn)業(yè)占 35%。同時， 還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。 大部分是海拔 1000 米以上的高原地區(qū)。有 8 個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾 4200 公里?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《 ****市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。 可行性研究的工作從 3 月 15 日開始展開，至 4 月 10 日結(jié)束。 疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒 2400 多公里，南北跨距 1700 多公里。其中區(qū)轄市 ****市為自治區(qū)首府。森林總面積 萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達 ％，高于全國平均水平。 的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中 冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是 工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。 “仕奇 ”、“伊利 ”等是 市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團。 市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度 6℃ ， 1 月份最冷，平均氣溫 13℃ ； 7 月份最熱，平均氣溫 22℃ 。三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從 “八五 ”時期的 ︰ ︰ 調(diào)整到 “九五 ”時期的 ︰ ︰。 “十五 ”期間， 市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首企業(yè) ()大量管理資料下載 第 6 頁 共 45 頁 6 府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點的城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進城市化進程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步擴大對外開放，積極參與國內(nèi) 外經(jīng)濟競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護。堅持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機結(jié)合。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。 玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。 2020 年， 市居民戶中，人均居住面積不足 4 平方米的減少到 1%，人均投資購房和建房支出 元，比上一年增長 倍，占消費支出的 %。 市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和 市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此 市向北基本沒有發(fā)展余地。 市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個高潮。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。如麗苑小區(qū)就有 30 萬平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開發(fā)。由于昭烏達路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在 6 萬元左右，甚至以下。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高 科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)