【正文】 合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。從 1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復看 ,該文第一條第 (5)項規(guī)定是 :交通工具停車場所的管理 。 據此 ,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定 ,廈門市中級人民法院于 2021年 3月 25日判決如下 : 一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院 (2021)開民初字第 2831號民事判決。 案例十七、訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦 ?? 去年 9月 12日 15時 40分，一訪客到租住在某花園 A棟的朋友家取 VCD機。 管理處領導得知后 , 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。 事情很快就有了圓滿的結局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉 ，并且賠償了扯破衣服的損失。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。 蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 11 頁 共 14 頁 隨后，保安主管陪王先生一起回家。這時，業(yè)主強烈要求管理處幫助把人請出家門。 110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意， 還與業(yè)主動了手。要求賠償醫(yī)療費、誤工費、恢復名譽（倘若當初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關部門來處理，事情的結局是否可能更好些呢？）。凡屬正當的 ，都應當盡力襄助。）一見大門未關，張 先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。 觀點二、 阿霞不懂法律，公司大概培訓沒有跟上。我個人認為，首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里？導致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會轉怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望 這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點過激，相對物業(yè)公司），避免以后出現類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！ 員工入職培訓刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細的上崗培訓，特別是相關法律法規(guī)的培訓（附帶一些案例分析）。 事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。 小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導是最好的化解辦法。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經理多次親臨現場，一探究竟。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口 “ 對著干 ” ；高層業(yè)主朝下 扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。物業(yè)公司經過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調，小 區(qū)健身隊的晨練時間改在早上 7:30－ 8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上 7： 00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。這種市場經濟發(fā)育過程中出現的流行病 ,蔓延到大街小巷。但在樓內亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現象卻屢禁不絕。 教為先。 采取這些辦法以后 ,雖說還未能完全制止住宅樓內亂派招貼的現 象 ,但其頻度和數量已經大為減少。 案例二十二、有理有據 —— 車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦 ??? 去年 7月 15日 23時 40分，某花園 B棟一業(yè)主將私家車駛進小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。車主橫生節(jié)枝，否認記錄和現場具有真實性 ?? 一方據理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清。 點評：遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。 。因為，事實勝于雄辯。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償?？紤]到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認（盡量不 打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。因為許多難題的成因 ,都是相當復雜的。 治為輔。據此管理處采取了一系列新辦法 : 蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 14 頁 共 14 頁 管為本。 海富花園 管理處下大力氣加以整治 ,力求辟出一方凈土。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。此舉令這位女主人很感動，她激動地說： “ 失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不會忘記。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。物業(yè)管理處經過實地調查研究，擬定了一套解決方案。小區(qū)中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。她們 昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風景線。 社區(qū)文化建設方面 案例二十、物業(yè)公司合理應對業(yè)主健身擾民案例分析 ?? “ 做文明業(yè)主，塑城市精神 ” ，是每一個業(yè)主的份內事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。 最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以 通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。 通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進入室內檢查有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是允許的。 蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 12 頁 共 14 頁 對于如何才能平息事態(tài)。自己私自進入業(yè)主屋內。 案例十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會 ?? 某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在 18樓的公共通道拖地時，發(fā)現 1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的 “ 通透式 ” 防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。 點評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。一場風波總算平息。其他幾名裝修工人也被勸出房間。該女子情緒激動，百般糾纏。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現象。 然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在）。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。 本案一、二審訴訟費各人民幣 5250元 ,均由維修公司負擔。鑒于上述批復及合同蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 10 頁 共 14 頁 內容可以明確得出物業(yè)公司系對其經營 的停車場收取車位使用費 ,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理 ,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。 (二 )物業(yè)公司的經營范圍中并元保管業(yè)務 ,該停車場亦未對外明示其 提供車輛保管服務。因此 ,物業(yè)公司應承擔賠償責任。 案例十六、停車場意外丟 失車輛物業(yè)管理公司究竟有