【正文】 設(shè)備及智能化設(shè)施具有要求高 、 操作嚴(yán) 、 范圍廣的特點(diǎn)，涉及到管理 、 安全 、 消防 、 通訊等方方面面，特別是電梯運(yùn)行與管理，它是客 、 貨流的重要運(yùn)載工具，是否能滿足顧客的需要，能否安全運(yùn)行，直接關(guān)系到服務(wù)質(zhì)量，保持商場(chǎng)良好的購(gòu)銷環(huán)境。 措施之二：治安管理上，引進(jìn)先進(jìn)理論，運(yùn)用現(xiàn)代化手段，確保安全，“三防結(jié)合”是我們的基本思路。 中國(guó)女人街有其獨(dú)特的風(fēng)景景觀，非常注重其整體統(tǒng)一；為確保整個(gè)商貿(mào)街無(wú)一違章裝修，我們抓住房屋墻體內(nèi)管線多和分隔房多兩個(gè)重點(diǎn)，以預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾。并在此基礎(chǔ)上做好各項(xiàng)工作：第一 、維護(hù)已有的綠化 、 實(shí)施由地面向空中發(fā)展的主體或綠化工程；第二 、維護(hù)公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生 、 整潔，針對(duì)人流多的特點(diǎn)，實(shí)施定時(shí) 、 不 定時(shí)的進(jìn) 行保潔工作，注重不影響消費(fèi)者正常消費(fèi)，又注重環(huán)保人員著裝 、 保潔動(dòng)作規(guī)范的自身形象，塑造保潔過(guò)程在街區(qū)的自然景觀中增添的又一整潔具有動(dòng)感的新景；第三，垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四，開(kāi)展環(huán)境街區(qū)文化建設(shè)，實(shí)施街區(qū)環(huán)境形象（ EI）戰(zhàn)略，整合街區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃街區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。 據(jù) 我們調(diào)查了解，中國(guó)女人街設(shè)有地下停車(chē)場(chǎng)和外部停車(chē)場(chǎng)，且南北跨度較長(zhǎng)，如不進(jìn)行科學(xué)合理調(diào)度，必將導(dǎo)致車(chē)輛停放的混亂無(wú)序。為順應(yīng)這種建筑風(fēng)格的要求，我們?cè)诠芾砩弦蚕鄳?yīng)采用大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的辦法。 在中國(guó)女人街的物業(yè)管理工作中，針對(duì)中國(guó)女人街建筑面積大 、商業(yè)店面多 、 機(jī)電設(shè)備多 、 電梯多等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮百家湖的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)綠化 、 保潔 、 裝修 、 保安 、 電梯養(yǎng)護(hù) 、 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理，全方位降低管理成本，充分體現(xiàn)百家湖物業(yè)管理公司“以業(yè)主 、 經(jīng)營(yíng)者為中心 、 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 、 低價(jià)收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，讓廣大中國(guó)女人街業(yè)主 、 經(jīng)營(yíng)者真正受益。中國(guó)女人街將在我們的管理下大力開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)，中國(guó)女人街的社區(qū)文化定位是中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合；我們將在環(huán)境文化 、 行為文化 、 制度文化 、 精神文化 、 網(wǎng)上文化等五個(gè)方面全方位開(kāi)展，通過(guò)循序漸進(jìn) 、 潛移默化 、 寓教娛樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)， 提高業(yè)主 、 經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能 、 激勵(lì)功能和約束功能。 管理就是服務(wù)，針對(duì)中國(guó)女人街的特點(diǎn)，我們將超前性 、 創(chuàng)造性 、全方位地實(shí)行 24 小時(shí)酒店式服務(wù)，充分利用監(jiān)控的功能，在各入口處設(shè)置監(jiān)控與管理中心電腦聯(lián)網(wǎng)，使管理中心及時(shí)掌握各入口處的治安狀況 、 出入人流狀況 、 街區(qū)事物狀況 、 垃圾 清運(yùn)狀況等，既方便各種服務(wù)需求的向上反饋，又便于各種應(yīng)急狀況的調(diào)度。 一、中國(guó)女人街的物業(yè)管理方式 百家湖物業(yè)公司將中國(guó)女人街的物業(yè)管理方式確立為綜合一體化管理。 在管理處實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)揮百家湖物業(yè)公司超前引導(dǎo)、超前管理、超前服務(wù)的三超方式的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用軟硬件相結(jié)合等方式的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，使綜合一體化管理收到更好的效果。 經(jīng)營(yíng)辦公室：負(fù)責(zé)街區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和配套服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌規(guī)劃與管理，積極開(kāi)展家政服務(wù)、便民服務(wù)及特殊項(xiàng)目委托服務(wù)。嚴(yán)格按照百家湖物業(yè)公司 ISO9001 質(zhì)量管理保證體系和 ISO14001 環(huán)境質(zhì)量保證體系運(yùn)作。 工作計(jì)劃與目標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間 目標(biāo) 1 前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè) 研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，了解 工程施工現(xiàn)狀。小缺陷應(yīng) 全部消除，大缺陷應(yīng) 限期整改。為降低管理成本，智能化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電氣設(shè)備維修及給排水工程等有關(guān)專業(yè)管理，由百家湖物業(yè)公司統(tǒng)一安排調(diào)度，負(fù)責(zé)較大項(xiàng)目的實(shí)施，一般日常工作和零星維修由該管理處負(fù)責(zé)。該同志具有高度的責(zé)任感和敬業(yè)精神，組織管理能力強(qiáng)，勤奮踏實(shí)，任勞任怨。 消防安保主管：男，大專以上學(xué)歷，退伍軍人，曾擔(dān)任保安經(jīng)理 、教官，個(gè)人軍事素質(zhì)高，具有豐富的組織、教學(xué)、訓(xùn)練管理經(jīng)驗(yàn)。 物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理 1 年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書(shū)。 女 18～ 25 歲，高中學(xué)歷，以職高學(xué)生為主，均為安保學(xué)校培訓(xùn)人員，具備崗位資質(zhì)證書(shū)。 二 、 管理人員培訓(xùn) 高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，一方面加強(qiáng)人才交流和引進(jìn)，另一方面必須抓好 現(xiàn)有員工培訓(xùn)，緊跟時(shí)代步伐，促進(jìn)知識(shí)不斷更新。 （一）管理處主任培訓(xùn)： 1. 國(guó)家、江蘇省、南京市、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、房產(chǎn)管理部門(mén)、物價(jià)局、環(huán)保局等頒發(fā)的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、公司管理規(guī)章制度 和程序。 5. 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)。 9. 《 物管“ 110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。 3. 消防專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。 7. 公司各項(xiàng)管理制度、操作程序?qū)W習(xí)。 12.《突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。 2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)。 6. 《中國(guó)女人街外場(chǎng)巡邏操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。 10. 《中 國(guó)女人街車(chē)輛管理規(guī)定》學(xué)習(xí)。 14. 《員工手冊(cè)》學(xué)習(xí)。 12. 安保專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。 8. 《安保值班崗（形象崗）文明服務(wù)規(guī)程》學(xué)習(xí)。 4. 消防專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。 14．簡(jiǎn)單英語(yǔ)口語(yǔ)學(xué)習(xí)。 9. 公共關(guān)系學(xué)習(xí)及實(shí)際運(yùn)用技巧。 5. 電腦專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)。 （二）管理處物業(yè)管理主管培訓(xùn)： 1. 物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)。 7.《管理學(xué)》、《商業(yè)管理》、《康樂(lè)服務(wù)》等書(shū)籍學(xué)習(xí)。 3. 學(xué)習(xí)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)。 中國(guó)女人街的物業(yè)管理是極品的物業(yè)管理，一點(diǎn)也不夸張，五星級(jí)酒店應(yīng)有的功能她都具備，而且是中國(guó)商業(yè)中心中的極品，南京地區(qū)前所未有，怎樣管理好這一極品物業(yè)，我們認(rèn)為關(guān)鍵在員工隊(duì)伍的建設(shè)。 1綠化管理員：初中以上學(xué)歷，經(jīng)過(guò)專業(yè)的園林綠化培訓(xùn)，具備相應(yīng)崗位資質(zhì)證書(shū)。 工程管理員：常年從事水電（強(qiáng)、弱電）氣技術(shù)維修和管理，具有豐富的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)。 環(huán)境管理部主管：女，大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理 1 年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書(shū)。 工程設(shè)備主管：男，大專學(xué)歷，具有中級(jí)以上職稱，持有電梯維修資質(zhì)證書(shū)。先后擔(dān)任管理處主任 、 百家湖物業(yè)公司辦公室主任，在質(zhì)量體系管理“雙 貫標(biāo)”工作中擔(dān)任管理者代表。 第三節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及管理 一 、 管理人員配置 百家湖物業(yè)公司充分發(fā)揮管理和人才優(yōu)勢(shì)，在為中國(guó)女人街管理人員配置上，將選調(diào)一批能開(kāi)拓敬業(yè)、勤奮踏實(shí)并具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感的中青年 骨干和技術(shù)中堅(jiān)力量組成團(tuán)隊(duì)，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)公司的管理目標(biāo)。 對(duì)中國(guó)女人街展開(kāi)深入研究，針對(duì)其特點(diǎn)，擬訂管理方案 2021 年 9 月 制定一個(gè)高水平、高 標(biāo)準(zhǔn)，又符合街區(qū)特 點(diǎn)的物管方案 3 組建物業(yè)管 理隊(duì)伍 1 選聘人員 2 培訓(xùn)實(shí)習(xí) 3 選優(yōu)上崗 2021年 10月 選配素質(zhì)高、敬 業(yè)、團(tuán)隊(duì)精神強(qiáng)的人員 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間 目標(biāo) 4 完善管理及辦公條件 1 安排管理用房 2 安排員工宿舍、食堂 3 采購(gòu)管理用物資裝備 2021年 12月 前期人員就位、部分 設(shè)施配備 5 制定和健全有關(guān)規(guī) 章制度 1 制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度 2 貫徹執(zhí)行 ISO900 ISO140011質(zhì)量環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 2021年 12月至 2021 年 1 季度 制度上墻，規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，具有可操作性。 物業(yè)管理運(yùn)作流程： 提前介入 → 擬訂方案 → 組建機(jī)構(gòu) → 崗位培訓(xùn) → 驗(yàn)收接管 → 辦理入住 → 裝修管理 → 日常管理。 工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)女人街物業(yè)管理處嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府及上級(jí)管理部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)、制度。實(shí)施街區(qū)全年 365 天 ，全天 24 小時(shí)全方位管理服務(wù)，并根據(jù)業(yè)主和使用人要求安排專項(xiàng)有償或無(wú)償服務(wù) 。 管理處將擔(dān)任街區(qū)總管家的角色，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主（使用人）參與管理的積極性，動(dòng)員各方面力量齊抓共管。另一方面，我們將創(chuàng)造性的建立富有特色的服務(wù)模式，提供豐富多彩獨(dú)具特色的便民服務(wù)項(xiàng)目，做人之未做，做人之難做。我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚中國(guó)女人街無(wú)形資產(chǎn)，創(chuàng)造中國(guó)名牌。 “通過(guò)人性化管理，聚集有識(shí)之士。以小圍合為單位適時(shí)開(kāi)展勞動(dòng)競(jìng)賽，為提高員工主人公意識(shí)和勞動(dòng)積極性創(chuàng)造了有利條件。 措施之六：實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理辦法。我們深信：經(jīng)過(guò)我們的努力和科學(xué)的管理，中國(guó)女人街必將通過(guò) ISO14001 環(huán)保認(rèn)證，成為一個(gè)綠色環(huán)保的商業(yè)街。 措施之四：精心養(yǎng)護(hù)生態(tài)走廊園林綠化，公共場(chǎng)所凈化，實(shí)施垃圾分流加強(qiáng)街區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)?！凹挤馈笔沁\(yùn)用己有的智能化保安設(shè)施如閉路電視、紅外線探頭、巡更等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。二是管理人員到位，管理人員做到具有大專以上學(xué)歷，會(huì)電腦操作 、 懂外語(yǔ) 、 具有智能化培訓(xùn)與考核合格資質(zhì)。各成員要積極參與，不得無(wú)故缺席。 四、應(yīng)急組織成員應(yīng)服從命令、聽(tīng)從指揮，無(wú)條件服從領(lǐng)導(dǎo)及各組長(zhǎng)的調(diào)配。 3. 現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)組 組長(zhǎng)：工程部主管 成員：全體安全監(jiān)控員 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)公共秩序，保障通道暢通，協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)處理組進(jìn)行工作。 措施：告知火災(zāi)時(shí)按規(guī)定電梯停運(yùn)，請(qǐng)迅速?gòu)臉翘莸老滦谐鰳恰? 措施：跑步登樓，迅速奔趕現(xiàn)場(chǎng)。 措施：人工拉開(kāi)風(fēng)扇。 措施：立即撲救備封處火源，開(kāi)辟逃生通道；指揮疏散人群從別的疏散通道逃生。 措施：打開(kāi)消火栓口上閥門(mén)，打不開(kāi)時(shí)另?yè)Q消火栓。 措施：撞開(kāi)房門(mén)。 措施：高聲引導(dǎo)，“請(qǐng)大家不要驚慌，從東、西樓梯道下行。 措施：切斷著火層電源空氣開(kāi)關(guān)，并用滅火機(jī)撲救。 措施：撞開(kāi)房門(mén)或敲碎門(mén)上玻璃，查明火情并組織撲救。 措施：定時(shí)巡查（一小時(shí)一次），隨時(shí)處理隱患。 2. 管理處接報(bào)后，立即調(diào)遣人員支援并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)參加搶救： a) 派當(dāng)值安保領(lǐng)班布置維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，增援人員疏散人員并搶救中毒人員； b) 調(diào)查中毒原因，檢查毒源是否已 切斷，并通知中毒現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)人數(shù)是否有外出倒在路邊或室內(nèi)洗手間內(nèi)造成中毒時(shí)間過(guò)長(zhǎng)死亡； c) 將中毒者事件及時(shí)上報(bào)公司總部； d) 及時(shí)撥打 110，向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案； e) 將中毒情況通報(bào)醫(yī)院，請(qǐng)求急救； f) 通知中毒者家屬進(jìn)行對(duì)外協(xié)調(diào)工作。 3. 如有中毒人員因?qū)⑵湟浦镣L(fēng)處，進(jìn)行人工急救。 2. 抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后 ,立刻查找出水的來(lái)源 ,檢查出水閥具體位置 ,并立即關(guān)閉出水閥 ,并向相關(guān)部門(mén)報(bào)告 ,下水道堵塞 ,應(yīng)立即通知有關(guān)人員處理。 八、觸電事故的應(yīng)急處理 1. 發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)立即關(guān)閉電源。 七、遇急癥病人的處理 1. 接報(bào)后迅速趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng)。 3. 若醉酒者或精神病人有危害社會(huì)公共秩序的行為 ,可上報(bào)主管將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。 3. 在處理各類可疑人員時(shí)，不允許擅自放人，更不允許敲詐勒索，私自罰款。 3. 迅速報(bào)告上級(jí)部門(mén)，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼救增援。 5. 撲救完畢后，管理處安排人員協(xié)助公安消防部門(mén)查明原因、損失，并做好安置工作。 二、 火警處理規(guī)程 1. 安保員接到火災(zāi)報(bào)警后，嚴(yán)守崗位待命。 6. 記錄用戶提供的所有情況，記錄被搶物品及價(jià)值，詢問(wèn)用戶是否有任何線索及懷疑對(duì)象等。 2. 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí) ,要保持鎮(zhèn)靜 ,設(shè)法制服罪犯 ,同時(shí)立即通過(guò)對(duì)講機(jī)呼叫增援。 b) 區(qū)內(nèi)應(yīng)將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入綜合管路的設(shè)計(jì)中，并符合房屋結(jié)構(gòu)對(duì)預(yù)埋管路的要求。 ③ 在規(guī)劃階段應(yīng)將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口標(biāo)準(zhǔn)化，便于系統(tǒng)集成的 實(shí)施。 ③ 統(tǒng)軟件應(yīng)支持硬件設(shè)備的更新。 ③ 硬件產(chǎn)品應(yīng)具擴(kuò)充性，便于系統(tǒng)升級(jí)與擴(kuò)展。 四、 系統(tǒng)技術(shù)要求 1. 系統(tǒng) 結(jié)構(gòu)：區(qū)內(nèi)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺(tái)；連接各個(gè)智能化子系統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準(zhǔn)確、可靠地運(yùn)轉(zhuǎn)。 3. 區(qū)內(nèi)智能化布線應(yīng)符合開(kāi)放性、兼容性、擴(kuò)展性等要求，達(dá)到布線簡(jiǎn)化、安裝方便、技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)。 二、 建設(shè)要求 1. 建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系。頻率每班四次為最佳： 早班： 9： 00一次、 10： 00一次、 12： 00一次、 14： 00 一次； 晚班： 16： 00一次、 18： 00一次、 20： 00一次、 22： 00一次。地毯用干、濕雙功效（吸塵 /吸水）真空清潔機(jī)清洗，“街”內(nèi)的保潔以吸塵式保潔、噴淋式除塵的方法，使用玻璃水刮，不銹鋼清洗液等除銹高檔清洗劑，立體式準(zhǔn)頻率保潔，杜絕二次污染。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理保潔劃分的七大系統(tǒng)，即地毯系統(tǒng)、硬地面系統(tǒng)、金屬系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、玻璃系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)、家具系統(tǒng)，而我們最注重的是空氣系統(tǒng)，中國(guó)女人街是現(xiàn)代化高檔生態(tài)綜合消費(fèi)服務(wù)街，對(duì)空氣質(zhì)量的要求是非常高的，所以我們將采用德國(guó)進(jìn)口“高潔牌”現(xiàn)代化高級(jí)清潔系列設(shè)備。 重點(diǎn)之三：確保街區(qū)空氣清新、潔凈整齊、地亮窗明、綠色無(wú)塵。由于商業(yè)物業(yè)的人流多，堆放貨物多，且機(jī)電設(shè)備較為復(fù)雜，容易誘發(fā)內(nèi)因或外因造成的火災(zāi)，一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救較為困難，極易造成 群死群傷事件，我們?cè)谙拦?