【正文】 一位前物業(yè)公司員工說。一位業(yè)內(nèi)人士說，在北京經(jīng)營物業(yè)公司幾乎不會賠錢，“每年的毛利率在30%左右。減少電梯檢修。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費(fèi)收入，一部電梯廣告費(fèi)一年有15萬元左右。實(shí)際上，你屋內(nèi)的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、為生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。事實(shí)上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業(yè)公司的人說：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設(shè)施基金來購買新電梯，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。“而地下空間，所有權(quán)有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費(fèi)的，有的地區(qū)則每年要提取管理費(fèi)。對于一個(gè)新建小區(qū)，一切設(shè)備都是新的，第一年維護(hù)責(zé)任都在于設(shè)備廠商，其后2至4年也不容易出故障，這期間物業(yè)費(fèi)有一半都被物業(yè)賺走?！?。如果物業(yè)公司提出物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，理由可能是物價(jià)上浮，或者人力成本增加?！币晃晃飿I(yè)專家說。如果經(jīng)調(diào)查司法機(jī)關(guān)認(rèn)定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業(yè)公司也要承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然每當(dāng)有管道檢修、限制供應(yīng)等事情發(fā)生的時(shí)候，是物業(yè)出面張貼告示或電話通知，但它們只是個(gè)傳聲筒，你做出再多憤怒投訴，它們也不會代你向相關(guān)能源供應(yīng)公司交涉。不過效果也是有限的，它們通過這項(xiàng)業(yè)務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)來自收款單位，而非業(yè)主。我們得出的規(guī)律是：兩三個(gè)人成單高，一個(gè)人或很多人則成單低。因?yàn)樵勹徬聛?、清出去的花費(fèi)比鋪貼還要高，還要面臨噪音、揚(yáng)塵和財(cái)物兩空的問題。▽為什么兩三個(gè)人進(jìn)店成單率高呢？兩三個(gè)人的組成多為夫妻，或帶著孩子和老人。為什么人多成單率也低呢？因?yàn)榕阃倪@些朋友、同事或者七大姑八大姨什么的，經(jīng)常會發(fā)自肺腑地提一些于己無關(guān)痛癢、于他混亂思想的意見，從而擾亂當(dāng)事者做決定，影響訂單完成。如果最后回家，把所有信息綜合比較，覺得我的比較合適，在真正要選的時(shí)候就會兩三人款款而來。畢竟是陪同人員，建材選的好壞于己無切膚之痛，所以我們在店面多設(shè)舒服的休息區(qū)，讓他們在第一時(shí)間能坐下休息，從而和客戶分離開。泡一壺好茶，一方面了解一下他們和客戶的關(guān)系及客戶的大體情況，為一會兒談單做好準(zhǔn)備；另一方面讓他們感覺受到重視。為什么？他們有自己的利益鏈。這樣一單下來，客戶往往買的不是最省的，設(shè)計(jì)師或包工頭拿走的那一份畢竟要算在他們頭上。臺上一分鐘，臺下十年功。我們在店里放輕柔的音樂，多設(shè)置休息區(qū)，提供咖啡或飲料，讓客戶充分觸摸和感受。▽在溝通中還要注意一個(gè)技巧，就是要多講案例，多講故事。決定是你做的，錢卻是我賺的客戶在導(dǎo)購的建議下選瓷磚時(shí)，有中意的，導(dǎo)購一定要在筆記本上記下做好預(yù)算。做價(jià)格預(yù)算也有一個(gè)技巧，就是將瓷磚數(shù)量多算一點(diǎn)。（1）談價(jià)要真誠，不要哭窮演戲。話說得實(shí)在，又不制造虛假的道德壓迫，對等交易，客戶心里舒服。第二輪報(bào)價(jià)要非常接近底價(jià)，表現(xiàn)出誠意。經(jīng)過這四輪，客戶只要對產(chǎn)品還滿意，基本就會下單，還會把店面經(jīng)理當(dāng)成朋友，因?yàn)槟悴粌H真誠、實(shí)在，而且人情味十足。所以你在滿足老客戶面子的同時(shí)，退讓一番后按照他的價(jià)格對他的朋友一視同仁，這樣的單想不成都難。相反，卻希望看到別人活的比自己差勁，因?yàn)檫@樣才能有一種心理平衡，幸災(zāi)樂禍便是這樣的心理。嫉妒心只有在同行之間、同領(lǐng)域之間、年齡相差不大的人之間、熟悉的人之間（如家人、親戚、街坊鄰居、朋友、同學(xué)、同事、室友等,異性之間也會產(chǎn)生嫉妒，但沒有同性別之間那樣普遍和明顯。一切領(lǐng)域都可以去嫉妒、仇恨別人，身高、體型、長相、年齡、穿戴、打扮、外形、才能、成就、功績、健康、金錢、地位、榮譽(yù)、感情、幸福、快樂、情緒、心情、學(xué)歷、文憑等等凡是能用來比較的領(lǐng)域統(tǒng)統(tǒng)可以拿去嫉妒、仇恨，只要你在某些方面比他們更強(qiáng)、更好，他們就要嫉妒你。用大白話說就是，你活得比他們更好!！所以，被別人嫉妒的人，應(yīng)當(dāng)感到高興、快樂、幸福和自豪！與有些人當(dāng)面稱頌?zāi)?、贊揚(yáng)你的表現(xiàn)形式不同，嫉妒是別人對你的生命、人生進(jìn)行稱頌和贊揚(yáng)的另外一種表現(xiàn)形式。嫉妒心深深地折磨著產(chǎn)生嫉妒心理的人，那是一種無法用語言描繪出的內(nèi)心深處的痛苦和無奈，像被千刀萬剮一樣剝蝕著嫉妒者的心，是對自身價(jià)值的一種否定和對別人價(jià)值的一種肯定。這是嫉妒心在現(xiàn)實(shí)生活中最真實(shí)的寫照。因?yàn)槟阋坏┏晒α?，就顯得你比他們更強(qiáng)、更有價(jià)值和意義，就和他們不在同一個(gè)層次了。不過這單我掙得少很多，給您的價(jià)格是您單獨(dú)的，如果您的朋友有需要，一定要介紹過來。如果還是搞不定，價(jià)格不能再降，就搞些贈品，比如瓷磚花片、腰線等賣得少、價(jià)格高、成本低的產(chǎn)品，最后來一句：“如果鋪貼瓷磚少個(gè)兩三片，我免費(fèi)送給您”。不要嫌客戶磨嘰，能和你討價(jià)還價(jià)，說明他想買?？蛻舳疾簧?，你既要掙我的錢，還要在道德上壓我一頭，說我欺負(fù)你，想想都覺得你不實(shí)誠。因?yàn)槭穷A(yù)算，瓷磚數(shù)量不精確，但一定要夠用，所以多算一點(diǎn)也是正常，同時(shí)客戶也明白預(yù)算價(jià)格只是虛數(shù)，真正的成交價(jià)還要再協(xié)商，也不會斤斤計(jì)較。既然都討價(jià)還價(jià)了，離成交還會遠(yuǎn)嗎？導(dǎo)購切忌泛泛而談，不記不算，客戶只是聽，走馬觀花，心里也沒數(shù)。有鋪貼效果照片的可以給客戶看照片，沒有的你甚至可以編一個(gè)故事，畢竟客戶也不會較真去查實(shí)?？蛻羰莵砘ㄥX購物的，導(dǎo)購的原則是即使產(chǎn)品是你為他指定的，也要讓客戶感覺是自己選的，要把購物的快樂還給客戶。你對他的房子了如指掌，戶型如何、瓷磚需要多少，娓娓道來，客戶才會信任你，不自覺地下單。選瓷磚選了多久了？——選瓷磚看得多了，成單概率大；剛開始選，成單概率小，畢竟很少有第一次相親就一見鐘情的?！彼麄円矔?biāo)浦郏吘勾蠹以谝粋€(gè)圈子里混，多交朋友總沒錯(cuò)。▽最后還有一種特殊的客戶構(gòu)成，比如夫妻加設(shè)計(jì)師或包工頭，這種客戶其實(shí)是很吃虧的。誰陪??？得能管事，至少是店面經(jīng)理。但大多數(shù)，起初的選擇都會被推倒重來，那就按照銷售技巧一步一步的來，因?yàn)檫@次來的不是搜集情報(bào)的偵察兵，而是可以拍板決定的司令部。為什么呢？因?yàn)榧热荒銦o法決定，我只需給你留個(gè)念想。所以我們只需要通過各種銷售技巧側(cè)面影響，讓他們在店面和緩、舒適地把這個(gè)決定完成，這個(gè)單就做成了。而瓷磚種類豐富，選擇太多，讓這種決定的過程更加難產(chǎn)。裝修對于任何家庭來說絕對都是一件大事，花銷大，費(fèi)精力，在滿意的基礎(chǔ)上還得控制好成本。第四篇：一個(gè)瓷磚銷售商家不會輕易告訴你的秘密進(jìn)店客戶人數(shù)里的大學(xué)問作為開店的，顧客一進(jìn)門，我們就能估摸出這單成交率的高低。只有一種情況，物業(yè)公司可能對水電、燃?xì)夤居幸欢ㄓ绊懥?。鑒于對于隱私權(quán)的擔(dān)心，可以要求物業(yè)做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關(guān)監(jiān)護(hù)人員不能進(jìn)行散播泄露等。但如果發(fā)生入室盜竊，一位物業(yè)專家說，“物業(yè)是否要承擔(dān)因管理過失導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任，要具體看物業(yè)管理合同中的安保義務(wù)。”這時(shí)候，你需要注意它們是否在減員吃空額?；疽罁?jù)是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍。如果小區(qū)的規(guī)模大，那物業(yè)公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)，賺個(gè)上百萬元非常輕松。如果不追溯歸屬權(quán)，這當(dāng)然也會變成物業(yè)的利潤來源。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，小區(qū)“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。有的免費(fèi)維修，你甚至還沒買到房子就已經(jīng)過期了。關(guān)鍵問題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了?業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對稱”。”新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。最常用的招數(shù)不外乎就是減少維