【正文】 his market in particular, it pays to be prepared.第三篇：房地產(chǎn)盡職調(diào)查操作流程房地產(chǎn)盡職調(diào)查一、什么是盡職調(diào)查盡職調(diào)查又稱審慎性調(diào)查，是指投資人在與目標企業(yè)達成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對目標企業(yè)一切與本次投資有關的事項進行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動，通常需要花費36個月時間。相關人員訪談與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機構(gòu)的充分溝通。實事求是原則要求投資經(jīng)理依據(jù)創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)的投資理念和標準，在客觀公正的立場上對目標進行調(diào)查，如實反映目標企業(yè)的真實情況。橫向比較原則需要投資經(jīng)理對同行業(yè)的國內(nèi)外企業(yè)發(fā)展情況，尤其是結(jié)合該行業(yè)已上市公司在證券市場上的表現(xiàn)進行比較分析，以期發(fā)展目標企業(yè)的投資價值。3)財務明細資料資產(chǎn)負債表；損益表；現(xiàn)金流量表；表外項目。3）項目周邊景觀周邊的自然景觀；周邊的人文景觀；周邊的商務圈和商圈；周邊的遮擋物及其可能對景觀造成的破壞；周邊的污染源；周邊的大型交通樞紐和公建配套等。3）房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)市場對各類房產(chǎn)的總需求量和飽和點；市場的銷售發(fā)展趨勢；公司在同行業(yè)中的市場占有率；公司房產(chǎn)在各地區(qū)市場的占有情況；未開發(fā)和占領的市場；潛在消費者較多的地區(qū)市場。2）配套供應體系原材料、主要零部件采購配套模式；主要服務的采購方式；主要供應商的供貨情況；采購職能考察；采購合同的審核批準制度。2）合同公司的投資和融資合同；重大的采購、承包、銷售、擔保合同；保險合同；與政府達成的合同/協(xié)議；土地使用及房屋租賃合同。二、所開發(fā)的項目（下稱“目標項目”）清單（按照已開發(fā)完工項目、開發(fā)建設中項目、擬開發(fā)項目的順序統(tǒng)計）；，包括但不限于：地形圖、現(xiàn)狀圖、初步規(guī)劃設計方案、固定資產(chǎn)投資建設項目立項登記備案材料、項目建議書的批復；，包括但不限于：建設項目建設地點征求意見函、建設項目規(guī)劃意見復函、規(guī)劃意見書及附圖；，包括但不限于：土地評估報告、審定地價水平通知單、國有土地使用權(quán)招拍掛材料及成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同及附圖和補充協(xié)議、土地出讓金及相關費用繳納憑證、國有土地使用權(quán)證。、勘察、設計、造價、監(jiān)理、總包等單位資質(zhì)等級證書。：請根據(jù)最近一期財務報告的財務明細賬，以表格形式提供目標企業(yè)簽訂的所有將要履行、正在履行、雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的借款（包括金融機構(gòu)借款和企業(yè)間借款）明細（包括但不限于合同編號、借款銀行或企業(yè)、借款金額、借款日期、還款日期、借款余額、擔保方式等）。（如有）5．租賃合同：提供目標企業(yè)出租物業(yè)的合同文本。，提供相應保單，并對目標企業(yè)是否存在任何尚未了結(jié)的保險索賠情況進行說明。（房地開發(fā)項目所涉合同除外）中的累計或單份金額超過50萬元人民幣的所有合同，包括但不限于日常采購合同；房屋、汽車等資產(chǎn)租賃合同；委托代理合同；咨詢顧問合同；技術服務合同等。（外部存放人才交流中心檔案）存放情況； （包括但不限于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險）及住房公積金的具體情況，包括但不限于目前繳納的社會保險種類、適用的繳費基數(shù)和比例、適用的員工范圍、征收機關，并提供當?shù)叵嚓P社會保險的規(guī)定以資證明。、監(jiān)事、高級管理人員和核心技術人員作為一方當事人的重大訴訟或仲裁事項。、規(guī)劃、安全等方面的法律、法規(guī)、通知或訴訟，請?zhí)峁┰敿毑牧?。如有，請做出詳細說明，并提供相關書面證明文件。(需說明是否存在抵押情況)、房產(chǎn)證(需說明是否存在抵押情況)；，還需提交征用集體土地的協(xié)議以及土地管理部門出具的征地批準文件）并說明每塊土地的位置、面積及用途。，如有，請?zhí)峁┫鄳募?。，詳細說明應收應付的對象、金額、事項、期限、擔保方式等，并提供相關書面文件。、衛(wèi)生和消防安全有關的重大事故情況的詳細介紹。、非專利技術、商號或字號的名稱、種類、期限及取得方式等情況。十一、其它。調(diào)查過程中，我們可能還會根據(jù)具體情況繼續(xù)出具清單，請求貴司提供其它資料。若暫時無法提供，請書面說明。四、請貴司在收到本清單后盡快向本所提供清單所列材料。二、的股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東、股東名單及歷次股權(quán)變更情況； 、實際控制人的營業(yè)執(zhí)照及公司章程（若為自然人的，提交身份證復印件、簡歷及在相關公司任職情況）；、附件及所有補充、修改文件； ，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況的文件；，是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設臵等情況的說明；：是否存在隱名股東或替代出資的干股等情況，及其參與公司經(jīng)營的具體情況；（含分紅協(xié)議、支取情況）。五、的財產(chǎn)權(quán)利（不包括項目資產(chǎn)或土地）（不含知識產(chǎn)權(quán)）（1）列明除不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)外的其他所有資產(chǎn)的清單（含生產(chǎn)設施、機器設備、辦公設備、運輸工具、備品、備件等）；（2）重要生產(chǎn)設施、設備或辦公設備的購買合同及付款發(fā)票；（3）運輸工具的購買合同、付款發(fā)票及車輛登記證明；（4）公司所持證券（包括股票和債券）的相關證明文件；（5）公司擁有的其它資產(chǎn)的證明文件；（6）公司是否在上述各項資產(chǎn)之上設臵任何形式的擔?；蛩棛?quán)利（如抵押、質(zhì)押、留臵等），提交相應的擔保合同及主合同協(xié)議，以及設立擔保所取得的政府批準文件及登記備案文件（如有）；（7）公司租賃的重要資產(chǎn)清單及相關證明文件，包括但不限于：租賃的生產(chǎn)設施、機器設備、辦公設備清單及租賃合同；租賃運輸工具清單及租賃合同；租賃的其它資產(chǎn)清單及租賃合；（8）與轉(zhuǎn)讓項目無關的土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證。八、的勞動人事情況、高級管理人員的名單、簡歷及其他情況（包括但不限于姓名、年齡、工作年限、職務、職稱、勞動合同期限、報酬及福利待遇）；(董事及高級管理人員)；、不競爭協(xié)議等；，審查是否有拖欠或未按法律規(guī)定繳納情形；、內(nèi)部規(guī)定、員工激勵計劃（包括股權(quán)激勵計劃）、員工福利方案(房屋、醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老金等方面)；，認股選擇權(quán)計劃等相關文件； 、經(jīng)濟補償金、社會保險、住房公積金或其他與員工有關的款項清單及各項金額；； ；、相關法律文書，并審查是否存在潛在的勞動爭議。十一、的保險情況（如財產(chǎn)險、建筑工程保險、車輛保險、人身傷害險或其它保險），與之相關的所有保險合同，以及支付保險費的憑證；； 。公司印章管理情況。六、的財務及債權(quán)債務情況，截止至盡職調(diào)查日的最新財務報告；； ；；對公司債權(quán)的說明（是否存在債權(quán)無法收回的風險）；、數(shù)額、還款期、逾期利息、違約責任及罰金情況；（含銀行貸款、股東借款、企業(yè)拆借、民間借貸等）；（包括債務性質(zhì)，對應的合同，償還期限、債權(quán)人對其是否有特別限制等）；，合法性、批文及登記證明（外債登記證、簽約情況表、外債變動反饋表及還本付息核準件等）；、履約保證書情況； ，主合同履行情況；、質(zhì)押清單，并提供主合同、抵押、質(zhì)押協(xié)議及相關登記文件。四、項目相關文件，以及發(fā)改委的立項批準文件；；（包括但不限于建設項目選址意見書、規(guī)劃意見書及附圖、審定設計方案通知書）；；（環(huán)保、交通、衛(wèi)生防疫、人防、園林、節(jié)水、消防、文物、市政等）對建設項目的審查意見；、意向書、備忘錄等文件；； ； ； ；； ； 、地名使用批準書；；（包括但不限于項目整體規(guī)劃、設計、工程進度、建設現(xiàn)狀等）；、設計、監(jiān)理、施工合同及招投標文件；、工程款支付情況，是否有拖欠工程款的情況；（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關合同。本次調(diào)查工作將在貴司通知備妥清單材料之日起正式啟動，請貴司按照本清單盡快準備首批清單所列材料，以便我們及時開展工作。為提高工作效率，在提供文字材料的同時，請盡可能同時提交相應的電子版本。二、本文件清單所列所有文件請盡量一次性完整地提供。第五篇：房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查清單致： 公司關于：貴司配合法律盡職調(diào)查項目需要提供的首批材料清單為配合題述工作的順利開展，作為本次盡職調(diào)查項目組律師，我們需貴司配合提供相關文件材料。；軟件委托開發(fā)合同。：包括專利的名稱、注冊登記地、專利權(quán)授予的日期、到期日、專利權(quán)上是否為第三方設定了權(quán)益。并提供目標