【正文】 本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作的管理部門。第二章 拆遷管理第六條 需要拆遷房屋的單位，必須向房屋拆遷管理部門提出申請，領(lǐng)取房屋拆遷許可證，按照規(guī)定繳納拆遷管理費(fèi)。暫停期限最長不得超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長的期限不得超過一年。因特殊情況需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十日內(nèi)給予答復(fù)。被委托人不得轉(zhuǎn)讓房屋拆遷業(yè)務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書應(yīng)當(dāng)采用房屋拆遷管理部門統(tǒng)一的文本格式。被拆除房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，共有人應(yīng)當(dāng)共同書面委托代理人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第十三條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，當(dāng)事人可以向批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷管理部門申請裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以依法向人民法院起訴。拆遷補(bǔ)償安置資金使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門審核。第三章 拆遷補(bǔ)償與安置第十八條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和本條例規(guī)定對被拆遷人給予補(bǔ)償。自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止不滿五年的住宅房屋被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人增加百分之十的貨幣補(bǔ)償金額。市人民政府確定或者批準(zhǔn)的區(qū)位基準(zhǔn)價以及補(bǔ)償計算辦法，應(yīng)當(dāng)向市人大常委會報告后按公布。劃撥用地折扣適用于拆遷以劃撥方式取得用地的工業(yè)、倉儲、辦公用房。第二十三條 被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋，以房屋所有權(quán)證記載的用途或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的功能認(rèn)定。（二）私房、單位自有房屋出租開業(yè)：開業(yè)部位在房屋所有權(quán)證記載的合法建筑面積范圍內(nèi)，有房屋租賃許可證、土地使用權(quán)租賃許可證，有與房屋租賃合同戶名一致的營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證等有效批準(zhǔn)文件。第二十五條 拆遷人應(yīng)當(dāng)委托市和縣級市房產(chǎn)、房屋拆遷管理部門審定公布的拆遷房屋評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行評估，并訂立委托合同。當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以自收到復(fù)核報告之日起三日內(nèi)，向房產(chǎn)管理部門申請鑒定。第二十六條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十條的規(guī)定，評估確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~與所調(diào)換房屋的市場價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。第二十九條 被拆遷人不選擇本條例第十九條規(guī)定的拆遷補(bǔ)償方式，又無力購房的，可以向拆遷人提出申請，由拆遷人提供不小于原住房面積的房屋以標(biāo)準(zhǔn)租金租住。拆遷人用預(yù)售房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照國家商品房銷售管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。獎勵標(biāo)準(zhǔn)由拆遷人確定，并報房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)后公布實(shí)施。搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時安置補(bǔ)償費(fèi)和電話移機(jī)等其他費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由市和縣級市物價、房屋拆遷管理部門根據(jù)省有關(guān)規(guī)定核定公布。拆遷人、拆遷實(shí)施單位有前款行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。第四十條 房屋拆遷管理部門及其工作人員有下列情形之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的；（二）核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)或者對違法行為不予查處的；（三）未按照本條例規(guī)定發(fā)布公告的；（四）房屋拆遷管理部門作為拆遷人或者接受委托實(shí)施房屋拆遷的；（五）違反本條例規(guī)定作出拆遷裁決的；（六）違反本條例規(guī)定實(shí)施強(qiáng)制拆遷的。因城市開發(fā)建設(shè)征用集體土地實(shí)施房屋拆遷的，其拆遷補(bǔ)償安置辦法由市人民政府另行制定，向市人大常委會報告后公布實(shí)施。第一章拆遷管理第一條在本市范圍內(nèi)，因城市建設(shè)和發(fā)展需要拆遷集體土地房屋及其附屬物，并需對房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱被拆遷人）進(jìn)行補(bǔ)償安置的，適用本辦法。對整村整組征地拆遷的以及無地組拆遷的，一律實(shí)行定銷公寓房安置。第二章拆遷補(bǔ)償?shù)谄邨l被拆遷房屋補(bǔ)償中合法建筑面積，以合法有效批建面積為準(zhǔn)。2002年4月1日前批建的房屋，一宅中的附房以合法批準(zhǔn)面積為準(zhǔn)，按房屋重置評估價補(bǔ)償，不作安置。簽協(xié)及時、按時搬遷的原則上給予不大于18000元的獎勵。第三章拆遷安置第十一條選擇貨幣補(bǔ)償安置方式的，拆遷人以現(xiàn)金方式支付給被拆遷人。安置房的基價為拆遷時安置房屋的重置等級單價＋房屋區(qū)位補(bǔ)償單價。安置面積不足安置基準(zhǔn)面積的部分，拆遷人按第十一條規(guī)定給予拆遷定銷公寓房差價的補(bǔ)償。第四章配套規(guī)定第十六條被拆遷人按合法有效房屋計戶，被拆遷人在同一區(qū)域內(nèi)有多處住房的，應(yīng)當(dāng)合并為一戶計算其住宅面積。第十九條房屋拆遷中符合《吳江市宅基地管理暫行辦法》第十一條（三）、（四）規(guī)定條件的農(nóng)村分戶，由各鎮(zhèn)（區(qū)）會同當(dāng)?shù)貒临Y源管理等部門審核批準(zhǔn)后，對新分出的無房戶，按人均40平方米作為安置面積基準(zhǔn)，但一戶安置基準(zhǔn)面積總額最高不得超過160平方米，在房屋拆遷時一并安置。在戶籍所在組拆遷中，由本人申請，提供有效證明材料，經(jīng)所在村組公示10天無異議，由各鎮(zhèn)（區(qū)）會同當(dāng)?shù)貒临Y源管理等部門會審認(rèn)定后，隨拆遷項(xiàng)目辦理。修評估值、附屬物補(bǔ)償、輔助補(bǔ)貼、房屋區(qū)位補(bǔ)償價、按時簽協(xié)搬遷獎勵的總額與安置定銷公寓房總額結(jié)算差價。全部超購的面積不得超過50平方米。第十五條戶口在拆遷區(qū)域，60周歲以上無子女的老齡人，經(jīng)民政部門確認(rèn)具備“五保戶”條件，無能力購房的，經(jīng)本人申請，原房僅補(bǔ)償房屋重置評估價后，由政府給予妥善安置或由拆遷人提供不大于60平方米房屋供其居住使用,居住人去世后由拆遷人收回。第十八條一戶中原拆遷房屋面積按戶籍在冊農(nóng)業(yè)人員計算人均不足40平方米的，經(jīng)所在村組公示10天無異議，由各鎮(zhèn)（區(qū)）會同當(dāng)?shù)貒临Y源管理等部門會審認(rèn)定后，按人均40平方米安置基準(zhǔn)面積安置，但一戶安置基準(zhǔn)面積總額最高不得超過280平方米。，按人均40平方米基準(zhǔn)安置，不享受房屋區(qū)位補(bǔ)償。第二十二條 選擇貨幣補(bǔ)償自行購房或定銷公寓房安置的失地農(nóng)村居民，有關(guān)社會保障事宜，按我市有關(guān)規(guī)定辦理。第二十六條 被拆遷范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬按房屋權(quán)屬證書確定。前款市政建設(shè)項(xiàng)目是指市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)的道路、橋梁、河道整治、防洪、排水、排污、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公共綠地、廣場、道路照明、綠化等建設(shè)項(xiàng)目。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租八對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第三十五條 拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。第三十八條 拆遷范圍內(nèi)屬被拆遷人或者房屋承租人安裝使用的管道煤氣(含液化氣)、有線電視、有線廣播等設(shè)施，和對房屋的裝飾裝修項(xiàng)目，及被砍伐或者移栽的樹木，由拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)其在過渡期限內(nèi)所使用的水、電、氣費(fèi)。對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。第四十一條 拆遷非住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對停產(chǎn)、停業(yè)期間的經(jīng)濟(jì)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。搬遷事假期間，被拆遷人或者被拆遷房屋承租人的工資、福利待遇不變。四、拆遷評估的目的在于為房屋拆遷提供補(bǔ)償依據(jù)。八、本規(guī)范未規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范和房地產(chǎn)評估常規(guī)辦理。二、合法原則。三、替代原則。評估人員在實(shí)際評估中，可以與被評估房屋密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為參照物進(jìn)行評估，并依據(jù)其存在的差別作適當(dāng)修正。二、拆遷評估的方法根據(jù)房地產(chǎn)市場價評估的一般原理，結(jié)合房屋拆遷專項(xiàng)評估的要求和評估標(biāo)的實(shí)際情況，拆遷評估可采用市場比較法、成本法、路線價法等實(shí)施評估。二、對房屋被拆遷后自行解決過渡居住用房的，支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（過渡費(fèi)）的標(biāo)準(zhǔn)為：被拆遷房屋面積在30平方米（含30平方米）以下的，市區(qū)一、二類區(qū)位月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)120元，三類及以下區(qū)位月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)100元；被拆遷房屋面積在30平方米以上的，市區(qū)一、二類區(qū)位范圍，每平方米月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)4元；三類區(qū)位范圍，每平方米月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)3元；其它區(qū)類范圍。四、對房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模淮涡灾Ц?個月的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；對回遷安置的，按協(xié)議的約定支付臨時安置補(bǔ)償費(fèi)。南通市城市房屋拆遷管理辦法第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。各縣（市）建設(shè)行政主管部門是本縣（市）城市房屋拆遷管理部門，對本縣（市）城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。第七條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。房屋拆遷公告應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)張貼或者在本地主要報紙上登載。被拆遷人的所在單位和街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并如實(shí)提供有關(guān)房屋、土地權(quán)屬的資料。第十一條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷實(shí)施單位拆遷。第十三條 拆遷人委托拆遷，在確定被委托的拆遷單位時，可以采用招標(biāo)方式，也可以采用協(xié)議方式。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)、工商等有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任、解決爭議的辦法等內(nèi)容。第十七條 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。第二十二條 拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)足額存入辦理專項(xiàng)存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。第二十四條 拆遷人和拆遷實(shí)施單位，在拆遷范圍內(nèi)的房屋拆除結(jié)束后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)報房屋拆遷管理部門驗(yàn)收。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按剩余使用期限分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀窘o予補(bǔ)償。被拆遷人要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由拆遷人異地提供房源供被拆遷人選擇。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)助教育行政主管部門對在校學(xué)生入學(xué)作出妥善安排。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補(bǔ)償后自動解除。第三十六條 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確或者有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。對被拆遷人因拆遷產(chǎn)生的電話移機(jī)費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、搬家費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償。第三十七條 拆遷設(shè)有典權(quán)、抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)法律規(guī)定辦理。拆遷涉及私改遺留問題已發(fā)還產(chǎn)權(quán)的房屋，按私有住房進(jìn)行補(bǔ)償安置；對仍未騰退的承租人，可參照公有住房承租人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補(bǔ)償后自動解除。第三十三條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。第三十二條 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。第三十條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度等因素評估確定。第二十八條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人有權(quán)選擇補(bǔ)償方式。拆遷人應(yīng)當(dāng)按照齊全、準(zhǔn)確、規(guī)范的要求，及時整理、妥善保管好拆遷資料，并在拆遷項(xiàng)目驗(yàn)收后1個月內(nèi)交房屋拆遷管理部門存檔。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督，與拆遷人或者拆遷實(shí)施單位、出具拆遷補(bǔ)償安置資金證明的金融機(jī)構(gòu)訂立拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議，明確資金使用條件、程序和違約責(zé)任等內(nèi)容。第二十一條 尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。第十八條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。拆遷人委托拆遷實(shí)施單位拆遷的，拆遷人和拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上加蓋印章，并明確違約責(zé)任。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。第十二條 從事房屋拆遷及拆遷評估業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得上崗證后，方可從事拆遷工作。第十條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實(shí)施房屋拆遷。對華僑和其他居住在國（境）外的人員，拆遷人應(yīng)當(dāng)書面告知實(shí)施房屋拆遷的時間，拆遷時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查，符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。市、縣（市）土地行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。第五條 南通市房產(chǎn)管理局是本市城市房屋拆遷管理部門，對本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市建設(shè)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。但在租憑合約中另有約定的，從其約定。三、支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，以被拆遷房屋的所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬書證所確認(rèn)的合法建筑面積為依據(jù)按戶計算。評估的計量單位為被拆遷房屋的建筑面積。本原則要求拆遷評估時應(yīng)將《房屋拆遷許可證》和拆遷公告規(guī)定的拆遷時間作為同一拆遷工程項(xiàng)目統(tǒng)一的估價時點(diǎn)。其中，類似房地產(chǎn)是指與被評估房屋處在同一區(qū)位范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、等級、裝修等方面與評估房屋相同或相近的房地產(chǎn)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。本原則要求房地產(chǎn)評估人員應(yīng)站在中立的立場上，提出一個對拆遷當(dāng)事人來說都是公平的房地產(chǎn)價值。六、依照房地產(chǎn)評估的一般規(guī)律,拆遷評估可采用市場比較法、成本法、路線價法等