廣西北部灣金融中心項目建議書(文件)
【正文】 建筑物的 4個基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè)計，提供一個投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間。 ? 通過項 目的開發(fā) 和運(yùn)營 ， 加快五象新區(qū)總部基地開發(fā)，促進(jìn)五象新區(qū) 核心區(qū)開發(fā)工作的全面開展 。 但只有實(shí)用， 才 能給商人創(chuàng)造利潤 ， 低公攤、低建安成本、低運(yùn)營費(fèi)用，始終都是我們矢志追求的目標(biāo)。 綠色科技保駕護(hù)航： 太陽能系統(tǒng)、集中制冷系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、呼吸式幕墻系統(tǒng) ，以及其他一系列綠色節(jié)能手段的應(yīng)用，將 有效地降低運(yùn)營成本。 項目立面示意 選型標(biāo)準(zhǔn)： 基于項目的開發(fā)建設(shè)理念， 我們參考了大量的樣本，從中篩選出 最為 適合我們的風(fēng)格。更重要的是，這兩棟建筑都成為了商業(yè)巨頭的總部基地。在樓頂設(shè)計方面， 則 更傾向于金茂大廈的樓頂形式，這樣可以擁有更佳的景觀視角。 北部灣金融中心項目建議書 34 證券交易公司門廳示意圖 證券交易大廳： 大廳 開間內(nèi)無過多的立柱阻擋，保證擁有開闊的內(nèi)部視野； 客戶在任一個角落均能很方便地獲取最新的交易信息。需設(shè)置貴賓洽談室、國際國內(nèi)視頻會議室。另外，需設(shè)置大型的宴會廳（兼?zhèn)湫侣劙l(fā)布廳功能）。 通過 充滿現(xiàn)代感 的大堂和電梯間 營造充滿活力的氣氛 。 圖 324 樓頂立式太陽能板 示意圖 圖 325 壁掛式太陽能板示意圖 ? 智能幕墻技術(shù)： 呼吸式幕墻由于換氣層的作用，比單層幕墻節(jié)能約 30%50%；呼吸式幕墻在隔音、換氣方面也有優(yōu)秀的性能。 圖 329 節(jié)能燈 圖 330 聲光控制器 圖 331 高效鎮(zhèn)流器 ? 節(jié)水設(shè)備： 一方面，控制用水量， 另一方面，通過對廢水、雨水的收集處理，達(dá)到再利用的目的。 ? 安全防范系統(tǒng)（ SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng)： 地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝象機(jī)。 停車場管理系統(tǒng)： 內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機(jī)的方式。提供以 5 類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。 EPS 應(yīng)急供電系統(tǒng) 項目的業(yè)態(tài)定位為金融機(jī)構(gòu)的集聚地，這就要求該大樓必須滿足保證電子信息暢通的要求。因此很多金融機(jī)構(gòu)會選擇買或租下整層進(jìn)行辦公。而高層宜放置會計師事務(wù)所、創(chuàng)投公司等客戶較少的機(jī)構(gòu)。 項目建設(shè)規(guī)模 北部灣 金融中心項目作為 復(fù)合 地產(chǎn)項目 ，在建筑發(fā)展上要充分考慮 辦公 、 商務(wù) 、 配套酒店、配套居住 的合理 組合，服從物業(yè)間功能要求， 最終使 項目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營獲得成功。 整個 策劃與 設(shè)計周期預(yù)計耗時 912 個月。通過這樣的拉動作用，適時地提高房價， 實(shí)現(xiàn)收益的最大化。參考東盟財經(jīng)中心 23000 元 /㎡、保利東盟國際第一街 40000/㎡左右的均價， 從區(qū)位、交通市政配套、入市時間以及項目內(nèi)部等多種因素考量，預(yù)計 本項目商業(yè)物業(yè)在未來銷售 均價 分為 20210 元 /㎡。 ? 物業(yè)銷售收入預(yù)測 表 51 項目物業(yè) 銷售收入估算 物業(yè)類型 物業(yè)銷售面積（㎡） 銷售均價（元 /㎡ ） 銷售收入（萬元） 裙房商業(yè) 30000 20210 60000 5A 級寫字樓 50000 15000 75000 商務(wù)公寓 153000 12021 183600 總計 233000 318600 保守估算，項目 物業(yè) 銷售收入 為 億 元。 ? 優(yōu)化金融業(yè) 發(fā)展格局 ， 回應(yīng) 南寧 建設(shè)區(qū)域 金融中心 戰(zhàn)略 項目建成投入使用 將會吸引金融企業(yè)的入住，并形成行業(yè)聚集效應(yīng)，進(jìn)而優(yōu)化南寧市金融業(yè)格局，促進(jìn)城市金融業(yè)的快速發(fā)展，加快南寧 建設(shè) 區(qū)域性 金融中心的 步伐。該項目的建成，必將 帶動與提高周邊同類物業(yè)的開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)與水平，彰顯項 目示范性開發(fā)效應(yīng)。 商務(wù)公寓 銷售價格 ： 利海亞洲國際作 為南寧市商務(wù)公寓與寫字樓物業(yè)主力代表。 5 項目經(jīng)濟(jì)與社會效益 項目經(jīng) 濟(jì)效益分析 ? 物業(yè)銷售價格預(yù)測 南寧市高級商務(wù)公寓與 寫字 樓，主要分布在五象廣場和 南寧 中國東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)。 在主樓封頂、北部灣金融中心項目建議書 幕墻工程開始時，同步啟動項目招商 與銷售 工作，與各金融機(jī)構(gòu) 、酒店 簽訂進(jìn)駐意向書 ， 確保金融中心主樓按時開業(yè)； 第 四 周期 啟動配套公寓的投資建設(shè)， 用時估計 2 年。 表 41 項目 預(yù)設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 數(shù)值 單位 占地面積 50 畝 總建筑面積 萬㎡ 容積率 項目 開發(fā)計劃 根據(jù)項目規(guī)模及區(qū)域發(fā)展趨勢，按工程建設(shè)的客觀規(guī)律，本項目計劃開發(fā)建設(shè)周期為 7 年，分 四 個周期完成。 圖 340 分層刷卡系統(tǒng)原理圖 4 項目 組織與開發(fā)計劃 項目 組織及管理 本項目在開發(fā)運(yùn)作中采用完全的項目業(yè)主 制度，由項目的投資方成立注冊專案項目公司，項目公司全面負(fù)責(zé)項目立項、投資開發(fā)與建設(shè)。 宜將證券公司及交易大廳放置在低層或裙房。 建議采用 EPS 系統(tǒng)，保證電力穩(wěn)定供應(yīng)。 ? 辦公自動化系統(tǒng)（ OA） 以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機(jī)，地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝象機(jī)。 ? 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) (BA) 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) ,可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。 北部灣金融中心項目建議書 圖 326 呼吸式幕墻示意圖
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