【正文】 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》 商品住宅性能認(rèn)定 竣工統(tǒng)計(jì)登記 辦理竣工房屋測(cè)繪 辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品房預(yù)（銷）售的程序簽署商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議→辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》→銷售項(xiàng)目備案→委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售→與購房者簽訂認(rèn)購書→與購房者簽訂買賣契約→辦理預(yù)售登記→辦理轉(zhuǎn)讓登記→辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)→樓宇將會(huì)入住→質(zhì)量保證書和使用說明書→辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)房屋租賃申請(qǐng)房屋租賃許可證→出租人與承租人簽訂書面承租意向書→出租人辦理房屋租賃許可證→租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃協(xié)議→辦理租賃登記手續(xù)→租賃房屋的轉(zhuǎn)租→房屋租賃關(guān)系的終止房地產(chǎn)抵押 抵押權(quán)的設(shè)定 簽訂抵押合同 辦理房地產(chǎn)抵押登記 抵押房地產(chǎn)的占管 抵押房地產(chǎn)的處分 物業(yè)管理階段物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 簽署物業(yè)管理委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書 物業(yè)管理服務(wù)的基本要求 物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立六、房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。七、房地產(chǎn)前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程（施工之前）規(guī)劃部門：（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請(qǐng)（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文完成2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。（2）提交土地證、航測(cè)圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。（5）經(jīng)局長(zhǎng)簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納： 規(guī)劃管理費(fèi)：~% 檔案保證金：5% 建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米 綠化費(fèi)：1元/平方米 人防費(fèi)：：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。（3）編制招標(biāo)文件，確定評(píng)標(biāo)辦法。（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。需提交：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動(dòng)態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，%（14）領(lǐng)證供電局：辦理施工用電申請(qǐng)自來水公司：施工用水申請(qǐng)環(huán)保局：辦理噪音申請(qǐng)物價(jià)局：銷售價(jià)格審批注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請(qǐng)表；建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請(qǐng)表。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；（2）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預(yù)算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專項(xiàng)技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育制度；（6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（7）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；（８）購買安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書。工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3）工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》。三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程。1具有預(yù)售說明書(內(nèi)容包括：商品房的位置、地點(diǎn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)表、銷售計(jì)劃；公共建筑的分?jǐn)?、?xiàng)目工程施工進(jìn)度、開工及竣工交付使用時(shí)間等)。沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)，便不會(huì)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，繼之后的房地產(chǎn)營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融等，便成了無源之水。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的終止 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策開發(fā)項(xiàng)目決策的過程是一個(gè)信息搜集與選擇的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中最為基本的一環(huán)，其最終目標(biāo)在于通過調(diào)查、分析、研究找出一個(gè)最適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資的一個(gè)項(xiàng)目，從而使開發(fā)企業(yè)的開發(fā)構(gòu)想從抽象到具體。開發(fā)項(xiàng)目決策為編制項(xiàng)目建議書提供了原始材料，是編制開發(fā)項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究報(bào)告的編制 可行性研究報(bào)告的審批 土地使用權(quán)取得土地是人們從事生產(chǎn)、生活的物質(zhì)載體和活動(dòng)場(chǎng)所，沒有土地，房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作無論做得再好，也只能是空中樓閣，可望而不可即。以出讓方式獲得土地使用權(quán)。但是，土地是一項(xiàng)重要的資源，特別是在中國(guó)這樣一個(gè)人口眾多的國(guó)家，土地更是一種稀缺資源。由于項(xiàng)目建議書編制時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的很多數(shù)據(jù)還無法得到，故項(xiàng)目建議書的精度是比較低的。這是一個(gè)龐大而且復(fù)雜的過程，需要方方面面的知識(shí)儲(chǔ)備、工作技巧和經(jīng)驗(yàn)，需要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一旦市場(chǎng)或者其它方面有不利的情況出現(xiàn)使自己利潤(rùn)減少甚至虧本，就要立即作出決定，是馬上退出還是采取措施進(jìn)行補(bǔ)救。也有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是在開發(fā)過程中項(xiàng)目準(zhǔn)予立項(xiàng)后的，主要是一些項(xiàng)目公司，這些公司是以開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的企業(yè)，而且其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象只限于被政府主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目，在完成其使命后其經(jīng)營(yíng)范圍通常會(huì)做一定的改變甚至解散。1物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶。如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。五、辦理預(yù)售許可證l、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；《施工許可證》；竣工驗(yàn)收備案表；工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；工程施工安全評(píng)價(jià)書；工程質(zhì)量保修書；工程竣工結(jié)算書；商品住宅要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標(biāo)通知書和工程監(jiān)理合同；施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門核發(fā)的樁機(jī)管理手冊(cè)）；使用商品混凝土《購銷合同》或經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書；建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；施工許可申請(qǐng)表；四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督?！兑?guī)劃許可證》；工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表；工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件；施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；工商部門簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。計(jì)劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；國(guó)土部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》；消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》；防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書》；地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》；建設(shè)資金證明；工程預(yù)算書和造價(jià)部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》；1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。（5）建設(shè)單位書寫考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請(qǐng)表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請(qǐng)書。（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表，到相關(guān)部門：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。70~220元/平方米（2）地界勘測(cè)費(fèi)（3）土地過戶費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測(cè)圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請(qǐng)表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營(yíng)程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。報(bào)審設(shè)計(jì)方案→審定設(shè)計(jì)方案通知書（可研報(bào)告批準(zhǔn)后）持項(xiàng)目選址意見書、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告、設(shè)計(jì)方案批復(fù)等申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國(guó)進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查，國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審，公安消防去除、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)范圍進(jìn)行審查，最后由規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。初步選址。↓申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)→取得規(guī)劃要點(diǎn)通知書、建設(shè)項(xiàng)目選址地形圖 ↓ 項(xiàng)目建議書 ↓申報(bào)選址定點(diǎn) 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→得到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書→委托單位設(shè)計(jì)方案申報(bào)選址定點(diǎn)→取得選址規(guī)劃意見通知書落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案＋落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防等措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書、資金籌措 ↓可行性研究報(bào)告（可委托有資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制）↓申報(bào)得到，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 土地使用權(quán)取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地，可參與國(guó)有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)或者拍賣或者在市場(chǎng)得到。擬建工程方案示意圖。申請(qǐng)規(guī)劃要點(diǎn)→規(guī)劃要點(diǎn)通知書（提交項(xiàng)目建議書以前）→申報(bào)選址定點(diǎn)（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）→按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)方案、落實(shí)市政公用設(shè)施咨詢方案、落實(shí)環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書、地質(zhì)勘察報(bào)告書，資金籌措。擬建工程方案示意圖。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃?xì)饪偣荆?、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設(shè)施書面咨詢意見。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立準(zhǔn)備、程序、管理、終止 建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目意圖或方案說明。預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。已簽房屋施工合同。已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；地基與基礎(chǔ)、主體砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；施工單位簽署的《工程質(zhì)量保修書》；市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；1規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；1公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等