【正文】 屋頂設(shè)計(jì)豐富，能配合整體建筑造型，有優(yōu)美的天際線。 園林整體規(guī)劃建議（顛覆點(diǎn)）： 整體采用 “一緊一松 ”流線型園林規(guī)劃，使小區(qū)園林景觀富有節(jié)奏感；線型引導(dǎo)，多重空間園林；使每個(gè)組團(tuán)之間都有獨(dú)特的景觀空間；點(diǎn)線結(jié)合，動(dòng)景靜景結(jié)合，極富個(gè)性 ；細(xì)節(jié)方面， 采用了點(diǎn)和線為基本構(gòu)成形式的淺水水景觀并以此溝通整個(gè)小區(qū)的組團(tuán)園林。 根據(jù)客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看到許昌以開(kāi)車(chē)作為交通工作的客戶(hù)占 12%，預(yù)計(jì)私家車(chē)擁有量約在 1520%。整體開(kāi)發(fā)策略：展示先行，形象 提升；優(yōu)劣資源搭配一期；入口騎樓景觀和臨街的形象效果；完成一期園林主軸打造；有利于后期溢價(jià)提升。如期望的內(nèi)部收益率為 15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn) 為 28842 萬(wàn)元，增加 4326 萬(wàn)元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為 2672 元，下降 471 元，土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 12217 萬(wàn)元，增加 4326 萬(wàn)元，售房面積的臨界點(diǎn)為91766m2，減少 24963m2。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表 工程名稱(chēng) 2021 2021 2021 2021 辦理規(guī)劃手續(xù) 工程招投標(biāo) 辦理施工手續(xù) 一期基礎(chǔ)工程 一期地下工程 一期主體工程 一期裝飾工程 一期公共配套工程 一期整體驗(yàn)收 二期基礎(chǔ)工程 二期地下工程 二期主體工程 二期裝飾工程 二期公共配套工程 二期整體驗(yàn)收 住宅銷(xiāo)售 商業(yè)酒店銷(xiāo)售 商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售 車(chē)庫(kù)及地下室銷(xiāo)售 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 44 二、項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 項(xiàng)目投資（ 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ）及用款計(jì)劃表 （見(jiàn)附表 1） 項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1 土地及大配套費(fèi) 2 前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 9 其他費(fèi)用 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二） 經(jīng)營(yíng)資金 二 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 銷(xiāo)售單價(jià)的估算 根據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)可知，銷(xiāo)售單價(jià)住宅均價(jià)為 3150 元 /平方米，可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 45 商業(yè)門(mén)面均價(jià)為 6000 元 /平方米，地下車(chē)庫(kù)均價(jià)為 2021 元 /平方米，地下室均價(jià) 為 600 元 /平方米。 四、項(xiàng)目融資方案 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃 ，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 從資金來(lái)源與運(yùn)用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿足投資的要求。 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 49 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤(rùn)總額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 12 加：年初未分配利潤(rùn) 13 可分配利潤(rùn) 14 應(yīng)付利潤(rùn) 15 年末未分配利潤(rùn) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 50 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 設(shè)基準(zhǔn)收益率。 （ 3）、稅費(fèi)率確定見(jiàn)前表 。 本項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)貸款 8000 萬(wàn)元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定， 不 足部分從預(yù)售房款中通過(guò)銷(xiāo)售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 依據(jù)有關(guān)國(guó)家規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算。但由于房地產(chǎn)受政策性影響較大，建議在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，把影響項(xiàng)目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點(diǎn)控制因素，并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)的整合，提高板樓的售價(jià)。 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 40 第七章 項(xiàng)目投資靜態(tài)分析 一、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指 標(biāo) 計(jì)算依據(jù) 1 總規(guī)劃用地面積 m2 46620 其中：居住用地 共建用地 道路用地 公用綠地 綠化率 m2 m2 m2 m2 46620 2 總建筑面積 m2 102880 一、地面以上建筑面積 m2 97880 m2 高層住宅 多層住宅 m2 64583 m2 33297 商務(wù)酒店 商業(yè)門(mén)面 m2 m2 m2 2400 二、地面以下面積 地下室 地下車(chē)庫(kù) 5000 容積率 建筑密度 20% 3 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 960 4 居住人口 口 3550 5 停車(chē)位 個(gè) 1200 其中：地下 地上 320 6 高層住宅建安單方造價(jià) 元 1450 7 高層商業(yè)住宅建安單方造價(jià) 元 1500 8 商業(yè)門(mén)面單方造價(jià) 元 1100 9 地下車(chē)庫(kù)單方造價(jià) 元 1400 11 多層住宅單方售價(jià) 元 3150 12 高層住宅單方售價(jià) 元 3150 14 商業(yè)門(mén)面單方售價(jià) 元 6000 15 地下車(chē)庫(kù)單方售價(jià) 元 2021 16 地下室單方售價(jià) 元 600 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 41 二、 項(xiàng)目成本測(cè)算 一 土地及大配套費(fèi) 5, 二 前期費(fèi)用 1, 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施 設(shè)計(jì)費(fèi) 行政收費(fèi) 1, 其他前期費(fèi)用 三 建安工程費(fèi) 16, 基礎(chǔ)處理 建筑工程費(fèi) 16, 成品房裝修施工費(fèi) 建安監(jiān)理費(fèi) 沉降觀測(cè) 工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 變更及簽證 售后維修 其他建安工程費(fèi)（含誤工延期賠付費(fèi)等） 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1, 電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程 智能化系統(tǒng) 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其他市政基礎(chǔ)工程費(fèi) 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 六 業(yè)主賠償 七 資金成本 直接成本小計(jì) 26, 八 銷(xiāo)售費(fèi)用 九 管理費(fèi)用 十 其他 總成本合計(jì) 十一 銷(xiāo)售收入 十二 綜合稅收 十三 凈利潤(rùn) 十四 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % 十五 投資利潤(rùn)率 % 可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 42 三、 項(xiàng)目投資分析 本項(xiàng)目總投資 億元，分兩期四年開(kāi)發(fā)周期，投資回收期 年，完成稅收綜合 4870 萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率%。項(xiàng)目以 2800 元 /平方米 的價(jià)格入市，此價(jià)格在許昌上屬于中高端價(jià)位，而在一期產(chǎn)品的高端品質(zhì)打造出來(lái)和項(xiàng)目高端形象逐步形成之后，二期的產(chǎn)品價(jià)格還會(huì)有小幅的上漲，因此本項(xiàng)目的總體價(jià)格走勢(shì)將為：可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 39 平開(kāi)高走。 客戶(hù)對(duì)休閑健身配套的需求率為%，利于打造社區(qū)文化。 五、園林規(guī)劃建議 園林是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作，它能給予社區(qū)以靈魂和生命；園林也是社區(qū)的全方位交往的平臺(tái)，因此， 社區(qū)園林在圍繞“適宜”的宗旨下，以多層次、立體、共享、融合 為前提，應(yīng)具備以下特點(diǎn)： 大氣 ，有容乃大，體現(xiàn)出一種大氣與沖擊力； 優(yōu)雅 ，表達(dá)風(fēng)格上優(yōu)美和簡(jiǎn)潔； 和諧 ，和睦協(xié)調(diào)、張弛有度的平衡； 自然 ，一是生態(tài)。 許昌是一個(gè)歷史故都，擁有悠遠(yuǎn)的歷史文化；但本項(xiàng)目由于受到周邊環(huán)境的 限制，以及市場(chǎng)客戶(hù)的調(diào)查表明，本項(xiàng)目不適宜以中式的 過(guò)于厚重歷史文化的建筑風(fēng)格：中式建筑風(fēng)格 會(huì)讓項(xiàng)目淹沒(méi)在不純粹片區(qū)環(huán)境下 —— 醒目的風(fēng)格才更為矚目； 長(zhǎng)期生活在厚重歷史文化熏陶下的市民，對(duì)歷史文化雖然敬仰，但也習(xí)以為常， 他們更渴望能看到一些更新鮮的事物，來(lái)觸動(dòng)他們內(nèi)心深處 ，本項(xiàng)目在西城區(qū)是 具有顛覆意義的項(xiàng)目，因此必須給西區(qū)一個(gè)嶄新、時(shí)尚、現(xiàn)代的新鮮面孔 。 二、 項(xiàng)目車(chē)行人行交通分布建議 交通分布采取人車(chē)分流 ， 擴(kuò)大小區(qū)的綠化率， 減少小區(qū)硬地面積，可行性研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 35 最大限度的減少車(chē) 對(duì) 居民的影響 —— 交通