【正文】 看）率高，具有良好的到達率。當前臨沂的房產項目在市場化的要求下廣泛地應用定位理論，對消費群體進行了細分，從受眾的分析，大眾媒體的廣泛性覆蓋無法直接面對細分化的消費者，這勢必會讓廣告效果大打折扣，在這種情況下，為了更好地針對特定的目標客群，精準深入進行廣告信息傳達，從而提高廣告效益和效果，房產企業(yè)主就要來時就具體的受眾選擇分眾媒體投放廣告。：360經緯網、0539房產網、住家網、家在臨沂網等各樓盤網絡上各類項目信息更新推廣以及項目活動新聞稿和最新動態(tài)。：互聯網的進步帶動手機的發(fā)展，手機app軟件項目推廣，短信群發(fā)項目信息等。（2）定點類：售樓處精神堡壘、概念樣板房、項目圍擋等；有效廣告投放方式：（1）戶外廣告戶外廣告分為平面和立體兩大部類：平面的有路牌廣告、招貼廣告、壁墻廣告、海報、條幅等。但由于大多數廣告牌位置固定不動，覆蓋面不會很大，宣傳區(qū)域小，因此設置戶外廣告時應特別注意地點的選擇。而且人們總是在活動中接觸到的，因此注視時間非常短，甚至只有幾分之一秒，有時人們在同一時間可能接觸到許多戶外廣告，所以要取得廣告效果，就要做到讓人們視覺暫留，這非常重要。（1）終端普及率高，機用戶的未來增長潛力依然巨大，且無線技術的突破也極大地推動了手機媒體廣告市場。（1）主動收視率，強制性區(qū)域樓宇液晶廣告的播放使等待電梯的人不再枯燥等待，在有限的空間中位于強制性收視區(qū)，加上精心設計的廣告內容，會使消費者視覺主動停留在廣告畫面上。（3）重復暴露頻次高樓宇內人流流動頻繁，高接觸頻率使電梯媒體有極強的品牌記憶力。而廣告的投放又不應是一種媒體，優(yōu)秀的媒體組合不僅能全面深入地覆蓋目標消費群，也能達到預期的廣告效果，更能合理地使用廣告費用。三、戶外廣告的特點凡是能在露天或公共場合通過廣告形式向消費者進行訴求，能達到推銷商品目的的物質稱為戶外廣告媒體，它對位置和消費者的選擇性強，并且具有一定的強迫性，強化訴求，還有就是其內容單純，能避免其他內容及競爭廣告的干擾。這種信息獲取方式的特殊性，就決定了房地產商品買賣信息傳播上的特殊性，即其供給信息的媒體必須能夠在較長時間內保存，可以反復閱讀，便于攜帶等。在當今信息高度發(fā)達的今天，房地產廣告采取的最佳媒體組合為：報紙+電視+戶外，但其側重點應在報紙，即廣告投放以報紙為主，其余為輔的原則。在選擇媒體之前，很多企業(yè)主的操作模式往往是將所要投放區(qū)域內的媒體羅列出來，然后根據媒體自身發(fā)布的閱讀（觀看）群體、閱讀（觀看）率或發(fā)行量等數據進行簡單選擇，甚至僅僅根據自己的直覺進行投放，或者跟隨同行業(yè)其它企業(yè)的投放媒介，這些方法都不盡合理，無法真正達到企業(yè)預期的效果，筆者認為，媒介選擇應當遵循一下三個途徑，逐步推進：首先是確定媒介類型；其次在媒介類型下選擇媒體種類，最后在種類下選擇合適的具體媒介物。分眾媒體隨著中國社會的快速發(fā)展，不同的社會環(huán)境因素影響并促成了當代受眾的不同特征。創(chuàng)新媒體創(chuàng)新媒體是指經過思考和發(fā)現，創(chuàng)造或尋找出的全新的媒介載體，這里包含兩個方面的創(chuàng)新，一種是以前沒有被利用過，即沒有投放過廣告的載體，如最早使用的電子樓書；另一種是曾經被使用過，但是由于行業(yè)特點，沒有被房地產行業(yè)使用過的媒介載體，如機票夾廣告。這種媒體大致上可分為以下幾類：（1）印刷類：房地產項目樓書、海報、戶型單張、手提袋等；（2）定點類：售樓處看板、概念樣板房、工地圍墻及戶外等；（3）會員類：房產企業(yè)為了更好地服務客戶和打造企業(yè)品牌，建立業(yè)主數據庫，并成立俱樂部或其它團體，內部發(fā)行會員卡或業(yè)主刊物等載體，如萬科會、綠地會等；（4）社區(qū)類：項目建成業(yè)主入住形成一定人氣后，社區(qū)就有了廣告價值，比如電梯廣告、導示系統(tǒng)廣告等；（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是房產企業(yè)發(fā)行的書刊雜志，比如SOHO中國的《雜碎》等，當然，這種媒體對項目銷售沒有直接幫助，卻對企業(yè)品牌建設有著大功。從以上的分析可以看出，媒介類型下有著諸多媒體種類，一般來說包括以下幾個類別：印刷媒體、電子媒體、交通（流動）媒體、戶外媒體、展示媒體、郵寄媒體等。項目市場定位房地產開發(fā)項目的市場定位是在詳細的房地產市場調研和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。銷售區(qū)域房地產項目具有明顯的地域性特點，因此銷售區(qū)域也是媒介選擇的一個重要影響因素，這一方面原因在于考慮媒介傳播范圍不同，接觸到該媒介的人群也就不同；另一方面由于中國是一個地域甚廣的國度，各區(qū)域之間的人們生活習慣有很大差異，因此其媒介接觸方式也就有所不同；還有一點在于各區(qū)域的傳媒發(fā)展水平也有所不同。競爭對手媒介策略房地產銷售這兩年雖然快速發(fā)展，似乎每個企業(yè)都把大把大把的錢往腰包里裝，但是既然是商業(yè)市場，就必須取勝于競爭對手，在媒介投放方面也同樣如此，而這首先就必須了解競爭對手，大概可以從以下幾個方面去了解：總體媒介花費，媒體選擇組合，投放方式，是否用特殊廣告創(chuàng)意及尺寸等。媒介特點不同的媒體種類之間有不同的特點，而具體的媒介載體也有著自己的特性，因此媒介選擇要精心選擇及組合，才能起到最大的作用，一般來說，主要應從媒體的發(fā)行量、面向人群、閱讀（觀看）率、表現力、覆蓋范圍等方面綜合考慮。當然，項目定位包括很多內容，如開發(fā)理念、客群定位、初步設計、租售價格、銷售節(jié)奏等，而這些都將影響到項目的銷售，因此只有在對這些內容完全理解的情況下才能制定出合理的媒介策略，比如一個定位于金字塔尖的豪宅，大眾媒體的作用就不是那么明顯，而一個定位于工薪階層的低端項目就不可能投放高端財經雜志。因此，針對各個階段也要選擇不同的媒體，并考慮投放量。這種載體由于具有明確的行業(yè)性，從常規(guī)意義來看，這種媒體面向的是業(yè)內人士，其實并非如此，對于有購房意向的消費者，他們往往會高度關注行業(yè)信息，因此這種媒體也具有較高的到達率，但是由于該類媒體限制，消費者不能深入了解項目特點，只能起到引導作用。自有媒體自有媒體指的是廣告主自己創(chuàng)造的廣告載體。當前的房產項目在市場化的要求下廣泛地應用定位理論，對消費群體進行了細分，因此，大眾媒體的廣泛性覆蓋無法直接面對細分化的消費者，這勢必會讓廣告效果大打折扣，在這種情況下，為了更好地針對特定的目標客群，精準深入進行廣告信息傳達，從而提高廣告效益和效果，房產企業(yè)主開始考慮分眾媒體投放。大眾媒體一直以來都占據著媒體的主流地位，它也有著確實無可比擬和無法替代的地位，因為它具有以下幾個特點：（1）發(fā)行量大，宣傳面廣，具有廣泛的傳播性；（2）發(fā)行渠道完善，傳播迅速，時效性強；（3）閱讀人群深入社會各個階層，閱讀（觀看）率高，具有良好的到達率。廣告信息需要通過一定的媒介物才能傳遞給消費者，不同的媒體對同一信息的傳播作用各不相同，因此，我們要在充分發(fā)揮