【正文】 項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析地塊環(huán)境、建筑開發(fā)條件調(diào)研分析 七通一平情況 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 地塊拆遷安置情況 綜合評估項目投資估算和資金籌措 土地成本預(yù)算 建安工程成本預(yù)算 前期費用 紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算 不可預(yù)見費 開發(fā)期稅費 資金籌措計劃及財務(wù)費用可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 售樓收入的測算 住宅銷售單價的測算 商鋪銷售單價的測算 單位銷售單價的測算 建議銷售價 實際銷售總收入 項目經(jīng)營管理費用收入與支出測算 經(jīng)營稅費及所得稅的繳交測算 土地增值稅 所得稅項目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（IRR） 凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值率（NPVR）項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析 概念性分析可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論與建議方案 項目綜合經(jīng)濟評價 相關(guān)說明及建議 項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合評估第五篇：房地產(chǎn)投資開發(fā)項目可行性分析盈都攬悅杭州下沙項目可行性研究報告一、項目概論盈都項目大部分建筑南偏東25度設(shè)計，不僅保證了良好的采光效果，同時可眺望高爾夫球場及錢塘江景。南側(cè)為杭州下沙大學(xué)城，東臨錢塘江，片區(qū)有奧特萊斯、九球高爾夫球場等大型配套，規(guī)劃有沿江生態(tài)公園、五星級酒店、大型商業(yè)及眾多教育配套資源。三、市場分析杭州房地產(chǎn)市場：近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴重失衡引起。壓抑許久的需求在政策帶動下全面爆發(fā)，成交量呈井噴式上漲，價格也在短期內(nèi)創(chuàng)下了歷史新高，杭州房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)繁榮的景象。2010年，杭州市新建商品住宅市場的成交量走勢與新建商品房市場保持了高度一致。2011年杭州市區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為23441套，%；相比2009年的66359 套，%。相信2012年會有更多開發(fā)商采取以價換量的方法來消化庫存，回籠資金，以度過樓市寒冬。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1）、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2）、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3）、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元5）、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在??? 路靠近?? 小區(qū)的橋旁。投理111 呂曉燕20113020102。地塊內(nèi)大致布置??一棟? **15層；一棟?? **12層；三棟?? 12層40*15*12層；一棟?? 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。其它房屋均為二——四層。預(yù)計2012年杭州房地產(chǎn)市場成交量將會稍有回升，房價下行。2011年政策維持調(diào)控的一年，限購限貸、明碼標價等政策的出臺使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數(shù)萎縮明顯，成交價格先升后降。從商品房市場的成交量變化與價格走勢來看，市場成交面積萎縮明顯，價格持續(xù)上漲。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價格的不斷上升。地鐵一號線計劃于2012年國慶節(jié)開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項目地鐵文澤路站較近，屆時出行較為便捷。此外，還有約110平米的四房及部分約135平米頂層空中別墅。地上總建筑面積約10萬方。房地產(chǎn)開發(fā)項目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。八、結(jié)論 經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2, =%。（三）、項目經(jīng)濟效益分析利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,，%。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。（二）、銷售計劃及營銷策略營銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（三）、價格預(yù)測 根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：辦公區(qū)8000元/㎡；營業(yè)區(qū)均價12000元/㎡；車位均價8萬元/個；儲藏室均價1000元/㎡。政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。四、市場分析與價格預(yù)測（一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成價格居高不下。隨著長江三角經(jīng)濟區(qū)城市發(fā)展一體化的進程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。（二）、建設(shè)實施條件該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。臨近公路，交通便利。（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。八、結(jié)論經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè)，該項目均是可行的。盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2, =%。（見附表4）（三）、項目經(jīng)濟效益分析利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,，%。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人房地產(chǎn)項目可行性報告氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認識度。營銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)