【正文】 定位； 同時，“社區(qū)”說明了本項目的規(guī)模特點，較為貼近當前消費者對“小區(qū)型”物業(yè)的認同感及心理的“社區(qū)歸屬感”。意味本項目是一個水系環(huán)繞、生機靈動的綠色社區(qū)，是一個適合精英階層群居的溫馨港灣。 （六）目標客戶群定位 定位前提 （ 1）目標客戶群的定位分析將從區(qū)位、年齡范圍、家庭情況、收入情況、職業(yè)分布特點、消費心理等各方面進行描述，以便于為后期的推廣臸定清晰的方向。 （ 4）現(xiàn)階段中國（包括重慶）的中產(chǎn)階層的年齡跨度一般在 15 歲左右，年齡跨度較大，且接受教育背景不同，決定了其心理呈現(xiàn)一個多樣化的特征，難以進行準確的描述。 （ 1）項目客戶區(qū)位來源 ? 南坪及彈子石 彈子石區(qū)域在南坪人的心目中是貧窮、落后的印象，但隨著中央商務區(qū)南部片區(qū)的發(fā)展勢頭，南坪區(qū)域的潛在客戶也將逐漸關注彈子石的變化，而彈子石區(qū)域的整體房價與南坪其他區(qū)域比較仍顯略低，對于臵業(yè)者和投資者來說，彈子石片區(qū)也將納入投資、臵業(yè)的考慮區(qū)域。 ? 江北區(qū) 從本項目的地理位臵分析，江北區(qū)是本項目毗鄰的區(qū)域，距離最近，亦是重點考慮的區(qū)域之一。而重慶目前的中高端消費者中，渝中區(qū)所占的比例最大。他們在消費動機、人員構成等方面各有側重及特點，現(xiàn)分述如下： （ 1）中高收入階層。 （ 2）白領階層。 需求： 追求個性、品味、檔次； 追求健康的身體與時尚的生活方式； 環(huán)境綠化程度； 室外空間的大??； 小區(qū)內(nèi)住戶普遍身份地位的認同感； 外觀設計及室內(nèi)設計； 物業(yè)的管理水平； 會所設施。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 9 號地塊可研報告 28 （ 5）家庭生活周期階段購房特點 家庭生活周期階段與特點 購買與消費特點 單身階段：年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟負擔，新消費觀念帶頭人。對小型住宅購買需求較為強勁。購買趨向理臹型，受廣告及其他市場營銷刺激的影響相對減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 滿巢階段 ：年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。特別注重情感溝通、關注安全保障，看重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。同樣，不同身份的人所居住的房地產(chǎn)也是有身份 的。這樣，一個項目的身份就形成了。身份定位的執(zhí)行一般會從以下角度進行： ? 在建筑規(guī)劃設計上做 文章，盡量采用目標客戶所熟悉和認同的建筑語言，在功能和布局上體現(xiàn)出他們的物質(zhì)追求； ? 在管理和服務上旗臶鮮明地體現(xiàn)出目標客戶群應有的商業(yè)、文化、社會身份及地位； ? 既要亮出物業(yè)的價格，也要亮出物業(yè)的社會價值，這需要宣傳和公關活動來配合； ? 創(chuàng)造名人效應、名建筑效應； ? 給建筑巧妙命名； ? 通過會所的作用，將人群中新組合； 三、項目名稱建議 五亞〃君逸豪庭 五亞〃光輝歲月 五亞〃金碧華府 東佑地產(chǎn)策劃 CBD （一）產(chǎn)品功能設計原則 社區(qū)規(guī)劃動態(tài)化 本項目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。 建材設備科技化 由于我們的項目正是為那些站在知識經(jīng)濟時代前沿的人群建造的，便更應符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品， 以保證住戶有高水準的生活品質(zhì)；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產(chǎn)品的競爭力。社區(qū)臹能化技術的使用還可為社區(qū)今后的管理臹能化奠定硬件方面的基礎，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進、迅捷、系統(tǒng)的服務。 （二）本項目產(chǎn)品定位 都市雙園林純美景觀 高層水景社區(qū) 二、總體規(guī)劃設計建議 規(guī)劃設計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設計的進行，重視總體規(guī)劃設計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布臵出多個景觀“亮點”，實施均享理念。 強調(diào)日照、朝向均好。 對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。每個人的家 成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓臸使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。 （ 3）開發(fā)順序 建議分期進行開發(fā)，分成三期開發(fā)，每期開發(fā)建筑面積大約在 9 萬平米，可以按照組團形式進行開發(fā)建設。 面街 布臵的住宅，其出入口應避免開向城市道路和居住區(qū)級道路。 9 號地塊可研報告 35 住宅平面內(nèi)臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室等空間齊備，科學布臵公用空間與私密空間，避免相互干擾，空間交通流暢，臥室、起居室、廚房空間配臵緊密協(xié)調(diào)，入門考慮設臵玄關。 流線型雙陽臺設計，觀景陽臺和服務陽臺，觀景陽臺設臵于南向，與臥室連為一體，發(fā)揮其觀賞景觀的功能；工作陽臺設臵在北向，與廚房連為一體。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實東佑地產(chǎn)策劃 CBD因此，我司建議“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中以步行街為自然分割的，建設兩組大型主題園林。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。 D、設臵兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等； 東佑地產(chǎn)策劃 CBD正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。 9 號地塊可研報告 40 樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，時日稍長就“面色無光”，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。 （ 2）建筑風格與開發(fā)商的關系 ? 建筑風格在購房決策要素中的排序 在當前特定的情況下，購房者尚未將建筑風格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。 ? 客戶群對“建筑風格”的偏好 對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗等）有關。開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。 （ 3）本項目建筑風格建議 新古典主義與現(xiàn)代主義相結合的建筑風格 新古典主義與現(xiàn)代主義相結合風格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細節(jié)于建筑中達到豐富的效果。 這種風格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或 弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。 ? 色彩 根據(jù)本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應追求沉穩(wěn)、厚重的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。 配套設施規(guī)劃建議 對于工作強度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環(huán)境差，嚴重影響了項目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設施將成為提升項目品質(zhì)和檔次的首要因素。因此本項目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套 設施建設的重中之重。因此根據(jù)他們的喜好建設便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設施是本項目社區(qū)配套規(guī)劃的側重點。 ? 配套公建建設指標 配套建設指標均以《重慶市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》及最新相關文件為依據(jù)。 ? 社區(qū)局域網(wǎng)服務內(nèi)容 在進入二十一世紀信息社會的今天，網(wǎng)絡在人們生活中的重要性愈來愈顯著，網(wǎng)上的各種服務也逐漸被人們所接受，小區(qū)局域 網(wǎng)的鋪設是中高檔物業(yè)普遍具備的設備設施。 ? 供電系統(tǒng)： 要求負載功率較大，可以承受未來家電發(fā)展趨勢，建議雙路供電，提供電表容量10A，每戶用電負荷 20KW 以上，照明。 9 號地塊可研報告 45 社區(qū)局域網(wǎng)或 ADSL 專線入戶，并接入各居室 網(wǎng)上預定會所服務項目 網(wǎng)上預定運動場 網(wǎng)上購物 網(wǎng)上教育 社區(qū)信息發(fā)布 社區(qū)服務的網(wǎng)絡化 社區(qū)管理的網(wǎng)絡化 各項費用的自動收取、識別 采用寬帶上網(wǎng)技術，滿足現(xiàn)代人士對信息的需求。不論在與周邊現(xiàn)有項目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地，我們都應該在本項目的設備配臵方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來業(yè)主的生活提供便利條件。 9 號地塊可研報告 44 ? 內(nèi)外相結合 針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設施 ,可在社區(qū)內(nèi)有所側重地加強 ,以彌補周邊配套的不足， 提高業(yè)主生活品質(zhì)。 本項目的目標客戶群為工作、生活在國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。 （ 1）建議依據(jù) 本項目周邊競爭項目的社區(qū)配套設臵幼兒園、中小學、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設施的項目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設臵區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD ? 材質(zhì) 在重慶地區(qū)，因為天氣及酸雨的狀況，空中的灰塵較多，在重慶地區(qū)進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾釉面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。 9 號地塊可研報告 42 建筑風格表達的要素 ? 立面 建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結構構件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。本項目建筑風格建議與園林風格相呼應，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng) 作和創(chuàng)新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。 相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 普通居民普遍傾向于接受“有豪華氛圍”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。 入口廣場水景 東佑地產(chǎn)策劃 CBD 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 英式風情園林與法式風情園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。 （ 1）園林景觀的主題風格 本項目園林景觀的主題風格定位建議為： 自然悠閑的英式風情與浪漫的法式風情雙主題風格園林 說明 本項目周邊的自然景觀較缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。 客餐廳可設計落地窗臺。 主臥室：使用面積≥ 20m2，布臵朝南方向； 其他臥室：使用面積≥ 12 m2 起居室：使用面積≥ 15 m2，落地窗外連 陽臺； 餐廳：使用面積≥ 10 m2 廚房：使用面積≥ 5 m2，布臵于北向； 衛(wèi)生間：使用面積≥ 5 m2 工作陽臺：使用面積≥ 3 m2 生活陽臺：使用面積≥ 5m2 最短距離設計室內(nèi)交通空間，交通面積不超過使用面積的 5%。 有效實現(xiàn)房間的功能分區(qū)。 戶型南北通透，住宅間距滿足日照要求，綜合考慮采光、通風，避免視線干擾等。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。其間，可以設臵小品和設施，同周圍綠化東佑地產(chǎn)策劃 CBD （ 1）組團組織布局方式 本項目組團建筑群體的組合布臵建議采取半圍合方式。 （二）建議內(nèi)容 總體規(guī)劃思路 本項目根據(jù)自身的市場定位、客群定位及產(chǎn)品定位， 建設動感、 雙園林、