【正文】 睞，僅占整體的 28%。 本項目 以 高層與小高層相結合，建議以簡約現(xiàn)式風格為主 ； 在色彩的選用上可以用一些 暖色調 ， 簡潔 ， 有設計感 、 品質感 ；屋頂設計豐富，能配合整體建筑造型，有優(yōu)美的天際線。 園林整體規(guī)劃建議（顛覆點）： 整體采用 “一緊一松 ”流線型園林規(guī)劃，使小區(qū)園林景觀富有節(jié)奏感；線型引導，多重空間園林；使每個組團之間都有獨特的景觀空間；點線結合，動景靜景結合，極富個性 ；細節(jié)方面， 采用了點和線為基本構成形式的淺水水景觀并以此溝通整個小區(qū)的組團園林。 根據(jù)客戶市場調研，我們可以看到許昌以開車作為交通工作的客戶占 12%，預計私家車擁有量約在 1520%。整體開發(fā)策 略：展示先行，形象提升；優(yōu)劣資源搭配一期；入口騎樓景觀和臨街的形象效果； 完成一期園林主軸打造 ；有利于后期溢價提升。如期望的內部收益率為 15%，則項目的投資的臨界點為 28842 萬元，增加 4326 萬元，每平方米售價的臨界點為 2672 元，下降 471 元，土地費用的臨界點為 12217 萬元，增加 4326 萬元，售房面積的臨界點為91766m2，減少 24963m2。 開發(fā)經營周期表 工程名稱 2020 2020 2020 2020 辦理 規(guī)劃手續(xù) 工程招投標 辦理施工手續(xù) 一期基礎工程 一期地下工程 一期主體工程 一期裝飾工程 一期公共 配套工程 一期整體驗收 二期基礎工程 二期地下工程 二期主體工程 二期裝飾工程 二期公共配套工程 二期整體驗收 住宅銷售 商業(yè)酒店銷售 商業(yè)門面銷售 車庫 及地下室 銷售 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 44 二、項目投資、運營費用估算 項目投資（ 不含財務費用 ）及用款計劃表 （見附表 1） 項目投資 、運營費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 0 2020 2020 2020 2020 一 項目總投資 （一） 開發(fā)建設投資 1 土地及大配套費 2 前期費用 3 建筑安裝工程費 4 公共配套設施費 5 管理費用 6 財務費用 7 銷售費用 8 開發(fā)期稅費 9 其他費用 10 不可預見費 （二） 經營資金 二 運營費用 1 管理費用 2 財務費用 3 銷售費用 三、項目銷售收入估算 銷售單價的估算 根據(jù)第六章產品定價可知，銷售單價住宅均價為 3150 元 /平方米，可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 45 商業(yè)門面均價為 6000 元 /平方米，地下車庫均價為 2020 元 /平方米，地下室均價為 600 元 /平方米。 四、項目融資方案 房地產開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源和相應的數(shù)量。 從資金來源與運用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿足投資的要求。 項目基本財務報表 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 49 損益表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 2020 2020 2020 1 經營收入 2 經營成本 3 運營費用 4 經營稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 12 加：年初未分配利潤 13 可分配利潤 14 應付利潤 15 年末未分配利潤 全部投資財務現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運營費用（不含利息） 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 50 資本金 財務現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 0 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運營費用（不含利息） 。 （ 3）、稅費率確定見前表。 本項目資金預計貸款 8000 萬元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國家對商品房銷售有關規(guī)定， 不 足部分從預售房款中通過銷售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 依據(jù)有關國家規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的 5%，城市建設維護稅按營業(yè)稅的 7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的 3%計算。但由于房地產受政策性影響較大，建議在項目的運作過程中，把影響項目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點控制因素，并加強營銷策劃的創(chuàng)意和設計的整合，提高板樓的售價。 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 40 第七章 項目投資靜態(tài)分析 一、 項目經濟技術指標 序號 項目名稱 單位 指 標 計算依據(jù) 1 總規(guī)劃用地面積 m2 46620 其中：居住用地 共建用地 道路用地 公用綠地 綠化率 m2 m2 m2 m2 46620 2 總建筑面積 m2 102880 一、地面以上建筑面積 m2 97880 m2 高層住宅 多層住宅 m2 64583 m2 33297 商務酒店 商業(yè)門面 m2 m2 m2 2400 二、地面以下面積 地下室 地下車庫 5000 容積率 建筑密度 20% 3 居住戶數(shù) 戶 960 4 居住人口 口 3550 5 停車位 個 1200 其中：地下 地上 320 6 高層住宅建安單方造價 元 1450 7 高層商業(yè)住宅建安單方造價 元 1500 8 商業(yè)門面單方造價 元 1100 9 地下車庫單方造價 元 1400 11 多層住宅 單方售價 元 3150 12 高層住宅單方售價 元 3150 14 商業(yè)門面單方售價 元 6000 15 地下車庫單方售價 元 2020 16 地下室單方售價 元 600 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 41 二、 項目成本測算 一 土地及大配套費 5, 二 前期費用 1, 三通一平費 臨時設施 設計費 行政收費 1, 其他前期費用 三 建安工程費 16, 基礎處理 建筑工程費 16, 成品房裝修施工費 建安監(jiān)理費 沉降觀測 工程造價咨詢費 變更及簽證 售后維修 其他建安工程費（含誤工延期賠付費等） 四 市政基礎設施費 1, 電力基礎設施費 給水基礎設施費 環(huán)境工程 智能化系統(tǒng) 供熱基礎設施費 其他市政基礎工程費 五 不可預見費 六 業(yè)主賠償 七 資金成本 直接成本小計 26, 八 銷售費用 九 管理費用 十 其他 總成本合計 十一 銷售收入 十二 綜合稅收 十三 凈利潤 十四 銷售利潤率 % 十五 投資利潤率 % 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 42 三、 項目投資分析 本項目總投資 億元，分兩期四年開發(fā)周期，投資回收期 年，完成 稅收綜合 4870 萬元，銷售凈利潤率 %，投資凈利潤率%。項目以 2800 元 /平方米 的價格入市，此價格在許昌上屬 于 中 高端價位，而在一期產品的高端品質打造出來和項目高端形象逐步形成之后，二期的產品價格還會有小幅的上漲，因此本項目的總體價格走勢將為：可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 39 平開高走。 客戶對休閑健身配套的需求率為%，利于打造社區(qū)文化。 五、園林規(guī)劃建議 園林是項目的點睛之作，它能給予社區(qū)以靈魂和生命；園林也是社區(qū)的全方位交往的平 臺，因此， 社區(qū)園林在圍繞“適宜”的宗旨下，以多層次、立體、共享、融合 為前提，應具備以下特點： 大氣 ，有容乃大，體現(xiàn)出一種大氣與沖擊力； 優(yōu)雅 ，表達風格上優(yōu)美和簡潔； 和諧 ，和睦協(xié)調、張弛有度的平衡； 自然 ，一是生態(tài)。 許昌是一個歷史故都，擁有悠遠的歷史文化；但本項目由于受到周邊環(huán)境的限制，以及市場客戶的調查表明，本項目不適宜以中式的 過于厚重歷史文化的建筑風格：中式建筑風格 會讓項目淹沒在不純粹片區(qū)環(huán)境下 —— 醒目的風格才更為矚目； 長期生活在厚重歷史文化熏陶下的市民，對歷史文化雖然敬仰，但也習以為常， 他們更渴望能看到一些更新鮮的事物，來觸動他們內心深處 ，本 項目在西城區(qū)是 具有顛覆意義的項目，因此必須給西區(qū)一個嶄新、時尚、現(xiàn)代的新鮮面孔 。 二、 項目車行人行交通分布建議 交通分布采 取人車分流 ， 擴大小區(qū)的綠化率， 減少小區(qū)硬地面積，可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 35 最大限度的減少車 對 居民的影響 —— 交通、噪音、污染等；提升 品質生活 人性化 ； 創(chuàng)造純粹、純凈的生活空間。從功能上看