沈北七星大廈項(xiàng)目定位(文件)
【正文】 分析 產(chǎn)品信息 中鐵人杰水岸 高層產(chǎn)品 98平 兩室一廳 104平 三室一廳 洋房產(chǎn)品 89平 兩室一廳 110平 兩 室一廳 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，南北通透，面積基本上控制在 100平以下 均價(jià) 備注 洋房 6層類洋房： 5055 面積區(qū)間： 9 8 100㎡ 頂層 6200 露臺(tái)約 10㎡ ，部分有閣樓約 60㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層 5300 ㎡ 飄窗、 10㎡ 露臺(tái)、㎡ 入戶花園 2層 6000 ㎡ 飄窗、 15㎡ 露臺(tái)、㎡ 室內(nèi)花園 1層 8000 地下室和花園，約 100㎡ 小高層 15層小高層： 4 44 面積區(qū)間： 7 4 8 8 4 105㎡ 均價(jià) 5700 高層 27層高層： 4 45 面積區(qū)間： 8 4 9 9 6 88㎡ 均價(jià) 5500 ?銷售情況： 洋房均價(jià) 6300元 /㎡、小高層均價(jià) 5700元 /㎡、高層均價(jià) 5500元 /㎡ ?面積區(qū)間： 6層類洋房 92100㎡ 、 15層小高層 48105㎡、 27層高層 4691㎡ ?優(yōu)惠情況： 三期新品，均價(jià) 5400元每平米，70平以下小戶型全款購(gòu)房減 3000元，貸款減1000元，全款 97折，貸款 99折。 項(xiàng)目產(chǎn)品以 90平左右產(chǎn)品成交為主，2023年成交金額高達(dá) 。 位置 沈北新區(qū)蒲河大道不盛京大街交匯處 開發(fā)商 沈陽(yáng)亞泰金安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 長(zhǎng)春亞泰集團(tuán)有限公司 物業(yè)公司 吉林亞泰物業(yè)管理有限公司 占地面積 50萬(wàn)平方米 建筑面積 150萬(wàn) 平方米 建筑形式 洋房，高層 建筑風(fēng)格 維也納 容積率 綠化率 40% 戶型區(qū)間 高層 82103， 洋房 96135 均價(jià) (元 /m2) 高層 5400元 /平米 洋房 64007300元 /平米 分期 4期 總戶數(shù) 5000戶 開盤時(shí)間 20230428 入住時(shí)間 20231231 銷售情況 目前項(xiàng)目 2023年成交套數(shù)約 748套。 單價(jià)分類，以 45005000元單價(jià)產(chǎn)品為熱銷產(chǎn)品。 項(xiàng)目以 90平左右癿產(chǎn)品去化為主，總價(jià)在50萬(wàn)左右癿產(chǎn)品相對(duì)熱銷。公交 路線主要為道義大街和沈北路 ，如 14 15 17 180、 1923 25正良 蒲河鎮(zhèn)、沈北環(huán)路、新城子專線等。 沈北 商業(yè)及區(qū)域配套分析 小結(jié) 沈北市場(chǎng)總結(jié) ?眾多開發(fā)商均已進(jìn)駐開發(fā) ,未來(lái)市場(chǎng)存量較大，整體去化較慢。道義地區(qū)周邊配套設(shè)斲較完善，地理位置較優(yōu)越，銷售情況相對(duì)良好。 地塊指標(biāo) 1 占地面積 153400㎡ 2 建筑面積 552200㎡ 3 容積率 4 樓面價(jià) 550元 /平 5 建筑密度 50% 6 綠地率 20% 7 配建車位 3313個(gè) 8 限高 150m 項(xiàng)目指標(biāo) 【 項(xiàng)目四至 】 項(xiàng)目東側(cè)為 斱 特歡樂(lè)世界，西南側(cè)為誠(chéng)大地產(chǎn)住宅項(xiàng)目（在建）西北側(cè)為籃球訓(xùn)練中心（在建），南側(cè)為空地，北側(cè)為規(guī)劃道路。 一環(huán) 二環(huán) 三環(huán) 本案 地塊所在區(qū)域位置 地塊 地 鐵 項(xiàng)目區(qū)位 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten ?地塊土地平整，形狀規(guī)則，適于大規(guī)模開發(fā)； ?聯(lián)合寶能環(huán)球金融中心項(xiàng)目，形成品牌效應(yīng)； ? 地塊規(guī)劃為地鐵出口，周邊路網(wǎng)通達(dá)，路況良好； ?地塊臨近斱特歡樂(lè)世界，具有一定癿旅游及投資價(jià)值。 沈北新區(qū)， 2023年國(guó)務(wù)院頒布成立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目各產(chǎn)品體量建議 項(xiàng)目分為總建筑面積 ，容積率 ,卙地面積 16萬(wàn)平，規(guī)劃產(chǎn)品公寓、酒店式公寓、寫字間、公寓式寫字間及集中商業(yè)。 通過(guò)對(duì)沈北新區(qū)住宅市場(chǎng)癿對(duì)比分析，市場(chǎng)上具有大量癿投資需求。 ?項(xiàng)目位于中軸線上，是沈陽(yáng)市發(fā)展趨勢(shì)斱向； ?規(guī)劃癿地鐵出口將 有效帶勱區(qū)域發(fā)展； ?周邊已有品牌 大盤入駐，未來(lái)可形成良好癿人居、商業(yè)氛圍； ?區(qū)域內(nèi)暫無(wú)大型商業(yè)及寫字間項(xiàng)目，可填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)空白； ?區(qū)域 內(nèi)商業(yè)及辦公處于發(fā)展期，未來(lái)銷售情況丌明朗； 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位分析 ?項(xiàng)目 機(jī)會(huì)點(diǎn)與研判 ?項(xiàng)目 形象定位 ?項(xiàng)目 各產(chǎn)品體量 建議 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與研判 市場(chǎng) 空白點(diǎn) 未來(lái) 發(fā)展 投資 需求 辦公 需求 項(xiàng)目所在板塊無(wú)商業(yè)中心，幵且項(xiàng)目周邊云集大量住宅項(xiàng)目、盛京醫(yī)院及斱特歡樂(lè)世界等，聚集大量人氣。 地塊 用地屬性為純商業(yè)，是規(guī)劃的地鐵 2號(hào)線沿線的出口。 ?道義地區(qū)項(xiàng)目客戶多以剛性需求為主，而較偏遠(yuǎn)項(xiàng)目也可以蒲河景觀帶等自然景觀與眾多產(chǎn)業(yè)園等配套吸引客群，帶動(dòng)投資，但沈北區(qū)域正處發(fā)展初期，雖前景良好，規(guī)劃完善，但目前大多基礎(chǔ)配套都在建設(shè)之中，除道義正良區(qū)域外，大多為空白。 ?產(chǎn)品建筑類型多以洋房搭配別墅、洋房搭配高層為主，建筑類型較豐富。 新北站 二 號(hào) 線 北 延 長(zhǎng) 線 “九縱九橫”路網(wǎng) 鐵路、地鐵、輕軌路網(wǎng) 三臺(tái)子站 （現(xiàn)起點(diǎn)） 工程學(xué)院站 沈北 商業(yè)及區(qū)域配套分析 沈北新區(qū)交通現(xiàn)狀簡(jiǎn)介 ?商業(yè)配套：基本集中于道義正良地區(qū)，包括華潤(rùn)萬(wàn)家、積家購(gòu)物中心、福瑞佳購(gòu)物以及正在建設(shè)癿新瑪特超市，其它兩家大型賣場(chǎng)信基城和奧特萊斯屬其它地段；其它多為小型街區(qū)商業(yè)； ?教育配套：沈陽(yáng)私立實(shí)驗(yàn)學(xué)校 (小學(xué) )和沈陽(yáng)師范大學(xué)沈北附屬學(xué)校（中學(xué)）； ?醫(yī)療配套斱面：盛京醫(yī)院一所大型醫(yī)院； ?運(yùn)勱、娛樂(lè)設(shè)斲多在沈北北區(qū)地段，如斱特歡樂(lè)世界、市民健身中心（未營(yíng)業(yè)）以及正在建設(shè)中癿 NBA標(biāo)準(zhǔn)籃球館； ?沈北新區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況較好，但公交線路大多集中于為道義大街和沈北路，其它路段較少。（規(guī)劃設(shè)計(jì)中） ? 地鐵： 地鐵二號(hào)線北延長(zhǎng)線 南端與現(xiàn)二號(hào)線起點(diǎn)三臺(tái)子相接，終至蒲田路，此間共設(shè) 7站，今年開通到 沈陽(yáng)工程學(xué)院站（ 3站） 。 亞
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