【正文】 目位于“一帶一中心”的“一帶”位臵，屬于內(nèi)外銷市場(chǎng)的碰撞帶，內(nèi)銷市場(chǎng)正在滲透 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 隨著規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，本項(xiàng)目將借勢(shì)區(qū)域利好并憑借自身作為實(shí)現(xiàn)北海甸區(qū)域價(jià)值的第三次飛躍 北海甸的第一次飛躍 寶安江南城促成北海甸區(qū)域價(jià)值第一次飛躍 ： ?區(qū)域利好 ： 03年世紀(jì)大橋開(kāi)通，北海甸地價(jià)、房?jī)r(jià)雙雙提升 ?自身作為 ：江南城高品質(zhì)大盤(pán)持續(xù)開(kāi)發(fā)，市政路建設(shè) 北海甸的第二次飛躍 榮域帶動(dòng)北海甸區(qū)域價(jià)值第二次飛躍： ?區(qū)域利好 ：江南城已帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值； 64公頃白沙門(mén)生態(tài)公園修建 ?自身作為 ：榮域“北海甸”炒作，同時(shí)西班牙建筑風(fēng)格作為有力支撐 北海甸的第三次飛躍 本項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)北海甸區(qū)域價(jià)值第三次飛躍： ?區(qū)域利好 ：高尚住宅區(qū)區(qū)域價(jià)值已經(jīng)形成；隨著 08年底海新大橋通車， 09年 6月新東大橋通車，“一帶一中心”將形成 ?自身作為 ：純粹的新濱海體驗(yàn)式生活，促成區(qū)域價(jià)值第三次飛躍 江南城 榮域 本項(xiàng)目 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香蜜湖 1號(hào)規(guī)模不是片區(qū)最大，資源也不是最優(yōu)，但其價(jià)值核心是香蜜湖片區(qū)最后一塊較大規(guī)模用地 嘉園 東海 2 豪峰園 香榭里 1期 荔林苑 翠海一期 嘉隆星苑2期 萬(wàn)科溫馨家園 楓丹雅苑 香榭里 2期 新天 水榭花都1/2期 香蜜湖豪園 君豪閣 翠海二期 香荔綠洲 俊安苑 建業(yè)采曦庭 水榭花都 3期 景煜 2023年以前 2023年 2023年 2023年 即將推出 熙園 中旅一期 萬(wàn)地 聯(lián)泰 中旅 2期 東海 1 香蜜山 香蜜湖 1號(hào) 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 占據(jù)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，均有效整合區(qū)域資源，并作為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，吸引客戶 ?海岸壹號(hào) 占據(jù)區(qū)域絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，地段佳，擁有成熟配套，其中萬(wàn)綠園修建對(duì)銷售起到重要作用 ?自身配套 ?壹號(hào)公館會(huì)所及酒樓 ?建設(shè)銀行 ?金碧文華依靠成熟市區(qū)配套 ， 為島內(nèi)客戶自住提供便利 萬(wàn)綠園 城市海岸隔海800米 紫園隔海1600米 壹號(hào)公館酒樓 ?城市海岸與紫園 均不將海景作為賣點(diǎn)，均有意引導(dǎo)客戶關(guān)注區(qū)域與產(chǎn)品本身。 層差 朝向差 50 100 150 200 300 400 500 100 200 300 800 1000 500 金外灘 金域?yàn)撑? 城市海岸小高層 城市海岸洋房、聯(lián)排 龍墅灣別墅 龍墅灣公寓 菩提樹(shù) 紫園 世紀(jì)海岸 111層公寓 世紀(jì)海岸 11層以上公寓 月亮灣 新世界花園 江南城公寓 15層以上 海語(yǔ)印象 普羅旺斯 國(guó)貿(mào) 海甸島 新埠島 西海岸 海資源溢價(jià)能力 二線海區(qū)域 海資源 聯(lián)系缺乏 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 明星項(xiàng)目高品質(zhì)園林營(yíng)造社區(qū)氛圍滿足島內(nèi)客戶生活需求，而異域主題的園林同時(shí)受到島內(nèi)外客戶的歡迎 ?金碧文華 占地 ，3萬(wàn)平米園林組成圍合式大花園，客戶青睞社區(qū)氛圍； ?海岸壹號(hào) %建筑密度、6萬(wàn)平米新加坡主題園林在國(guó)貿(mào)片區(qū)屈指可數(shù)，客戶感知強(qiáng)； ?江南城 ?？讵?dú)樹(shù)一臶的江南園林風(fēng)格營(yíng)造出典雅休閑的生活氛圍，深受島外養(yǎng)老客戶、新?？谌说臍g迎。 江南城會(huì)所兼售樓處 榮域會(huì)所暫作售樓處 海語(yǔ)印象會(huì)所兼售樓處 商業(yè)、會(huì)所 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)戶型以純粹居家為主，中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新，交通面積過(guò)大，實(shí)用率低，舒適度不高 榮域 105平米兩房 海語(yǔ)印象 江南城公寓 101平米兩房 戶型 ?戶型不緊湊，客房 20平米但 3米面寬，實(shí)用率低，舒適度不高；廚房面積過(guò)小 ?戶型方正，交通面積過(guò)大，舒適度不高，戶型無(wú)創(chuàng)新，陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積 ?戶型方正，交通面積過(guò)大，舒適度不高， 270度戶型陽(yáng)臺(tái)觀海景與園林景觀 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。瀚城 深圳／ 519戶 僑香諾園 深圳／ 206戶 陽(yáng)光海灣花園（ 2期） 深圳／ 2199戶 水岸新都三期 深圳／ 166戶 天居水木讕山居 深圳／ 488戶 翡翠灣花園 深圳／ 446戶 諾德假日花園 深圳／ 2704戶 ? 新風(fēng)系統(tǒng)工作原理 ：在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，在臥室、客廳裝設(shè)進(jìn)風(fēng)口。 產(chǎn)品機(jī)會(huì)挖掘關(guān)鍵詞 ：市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新少、社區(qū)生活氛圍營(yíng)造不足、建筑濱海度假意向不足 規(guī)劃上注重小組團(tuán)，缺乏主題性 戶型缺乏創(chuàng)新，實(shí)用率低，舒適度不高 園林展示效果差，或無(wú)展示 商業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)理念落后、潮濕氣候無(wú)作為 ?本項(xiàng)目戶型排布以海資源價(jià)值最大化為核心，充分體現(xiàn)層差、朝向差 ?體現(xiàn)濱海意向的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突破市場(chǎng)現(xiàn)有層級(jí) ?戶型景觀最大化的基礎(chǔ)上，注重實(shí)用率與舒適度 ?迎合島內(nèi)外客戶敏感點(diǎn)需求，純粹東南亞風(fēng)情園林完美展示 ?規(guī)劃上觀海面與物業(yè)類型緊密結(jié)合，物業(yè)搭配合理，注重濱海意向主題打造 ?商業(yè)體量縮小，會(huì)所對(duì)外運(yùn)營(yíng)；通過(guò)新風(fēng)系統(tǒng)消除海甸島潮濕抗性 海資源未實(shí)現(xiàn)跳差 外立面多粗糙生硬，層級(jí)低 項(xiàng)目溢價(jià)體系 1 2 3 4 6 5 產(chǎn)品機(jī)會(huì)挖掘小結(jié) 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 提升區(qū)域價(jià)值，并通過(guò)整合自身優(yōu)勢(shì)建立海資源系統(tǒng)化利用，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值體驗(yàn)升級(jí) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)會(huì)挖掘 宏觀大勢(shì) 機(jī)會(huì)挖掘 區(qū)域價(jià)值提升 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ?北海甸區(qū)域規(guī)劃及配套增值已顯現(xiàn)， 本項(xiàng)目將借勢(shì)區(qū)域利好并憑借自身作為推動(dòng) 北海甸區(qū)域價(jià)值的第三次飛躍； ?充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（規(guī)模、雙景觀、區(qū)域價(jià)值提升等）成為北海甸最后的舞者； 資源整合 ?成為領(lǐng)導(dǎo)者，整合資源； 海景價(jià)值體系 ?海景資源的系統(tǒng)化利用體系建立 ，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值體驗(yàn)升級(jí)； 戶型細(xì)化 ?新技術(shù)的引入，解決客戶海甸島潮濕疑慮，并成為本項(xiàng)目賣點(diǎn)之一 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 控制整體戶型的面積區(qū)間，以贈(zèng)送面積的途徑提升居住的舒適性，同時(shí)在保證總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的前提下，為單價(jià)提升提供空間，產(chǎn)品定位與客戶定位擬合度高 物業(yè)類型 公寓 高層 洋房 ?選擇市場(chǎng)快銷物業(yè)； ?豐富產(chǎn)品線以實(shí)現(xiàn)差異化 戶型定位 一房 兩房 兩房 三房 三房 四房 市場(chǎng)面積區(qū)間 35～ 50 60～ 70 80～ 110 120～ 150 120～ 150 190～ 220 ?控面積； ?高層作為產(chǎn)品主力，兩房三房再細(xì)分豐富產(chǎn)品線，滿足核心客戶需求； ?適當(dāng)贈(zèng)送面積提升舒適度，保證快速走量 本項(xiàng)目面積區(qū)間 35～ 45（ +5） 60～ 70（ +10） 75～ 95 （ +10） 100～ 120 （ +15） 115～ 140（ +15） 150～ 160 （ +30） 客戶定位 新?？谌恕u外投資需求 島外各地私營(yíng)業(yè)主、上中產(chǎn)階層養(yǎng)老及短期度假客戶 新?？谌松馊?、公司在?？诜植康呢?fù)責(zé)人、公務(wù)員 大型貿(mào)易生意人、政府高官 島外大型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、山西煤老板 ?產(chǎn)品定位與客戶定位擬合度高，主力戶型滿足核心客戶需求，豐富產(chǎn)品線滿足各類客戶需求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速走量目標(biāo) 產(chǎn)品單價(jià)與總價(jià) 市場(chǎng)單價(jià) 江南城高層目前均價(jià) 7000元 /平方米 榮域洋房目前均價(jià) 7000元 /平方米 ?通過(guò)提高單價(jià)、縮小戶均面積，實(shí)現(xiàn)低總價(jià) 本項(xiàng)目高單價(jià) 7000元 /平方米 7500元 /平方米 市場(chǎng)總價(jià) 25～ 35萬(wàn) 35～ 45萬(wàn) 50～ 70萬(wàn) 80～ 130萬(wàn) 70～ 130萬(wàn) 110～ 150萬(wàn) 本項(xiàng)目低總價(jià) 20～ 30萬(wàn) 30～ 40萬(wàn) 52～ 66萬(wàn) 70～ 85萬(wàn) 86～ 105萬(wàn) 112～ 120萬(wàn) 產(chǎn)品定位 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高品質(zhì)的園林注重氛圍的打造，大量運(yùn)用參與性水系、人造沙灘等元素，加強(qiáng)園林互動(dòng)與參與性 建筑園林 優(yōu)化空間 硬性保障 物業(yè)發(fā)展體系 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 落地觀景窗 建議在客廳或主臥等重要生活空間采用 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客廳或主臥采用落地觀景窗設(shè)計(jì)，最大化地引入外界景觀，凸顯度假物業(yè)的特征 ?大面積窗戶能夠很好地將園林景觀或海景觀融入室內(nèi)，使其成為隨早晚、四季變動(dòng)的“有景色”的墻。 本項(xiàng)目外立面以簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格為主， 突破市場(chǎng)現(xiàn)有層級(jí)， 演繹現(xiàn)代濱海風(fēng)情建筑 物業(yè)發(fā)展體系 建筑園林 優(yōu)化空間 硬性保障 使用弧形元素帶來(lái)強(qiáng)烈的濱海意向 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主抓新?？谌藙傂孕枨蠹皪u外理性需求，通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)選確定產(chǎn)品組合，拉長(zhǎng)產(chǎn)品線、控面積控總價(jià)、適當(dāng)贈(zèng)送，以及強(qiáng)勢(shì)濱海生活演繹實(shí)現(xiàn)快速走量 ?在現(xiàn)有價(jià)格體系下，高密度的開(kāi)發(fā)能夠更高的實(shí)現(xiàn)價(jià)值； ?在銷售期“不能變的警戒線下”，必須結(jié)合市場(chǎng)平均走量決定最佳容積率；當(dāng)容積率在，利潤(rùn)值能夠滿足要求，產(chǎn)品滿足快速銷售的條件，市場(chǎng)速度突破壓力不大； 解決思路 戰(zhàn)略 定位 規(guī)劃實(shí)施 物業(yè)發(fā)展體系 物業(yè)類型 容積率 總建筑面積 （平米） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 成本利潤(rùn)率 單方產(chǎn)出 （元） 物業(yè)類型 容積率 總建筑面積 （平米） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 成本利潤(rùn)率 單方產(chǎn)出 （元） 純聯(lián)排 34921 13666 % 純多層 63202 6390 % 純小高層 98553 14641 % (小 )高層 133904 25898 % 純高層 169255 34992 % 容積率 可售面積 市場(chǎng)年消化速度 速度分解 消化速突破難度 50125㎡ 別墅 1~2萬(wàn)㎡，低價(jià)明星可達(dá)到 4萬(wàn)㎡ ㎡ 別墅產(chǎn)品在高價(jià)位情況下難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期速度 105925㎡ 平均消化速度 3~5萬(wàn)㎡明星項(xiàng)目達(dá)到 6萬(wàn)㎡ ㎡ 超過(guò)市場(chǎng) 15% 113014㎡ ㎡ 超過(guò)市場(chǎng) 25% 119738㎡ ㎡ 超過(guò)市場(chǎng) 33% 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長(zhǎng)期看好海南市場(chǎng)，充分利用項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)較小的影響積極推進(jìn)項(xiàng)目，主抓大勢(shì)影響最小的客戶 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)會(huì)挖掘 宏觀大勢(shì) 大勢(shì)影響 區(qū)域影響 客戶機(jī)會(huì) ?未來(lái)?？诖髣?shì)對(duì)本項(xiàng)目存在不利因素，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避；但長(zhǎng)期來(lái)看，海南作為中國(guó)唯一的熱帶濱海城市， 對(duì)于海南的度假住宅物業(yè)，我們持長(zhǎng)期樂(lè)觀態(tài)度 ； ?相比西海岸、東海岸、國(guó)貿(mào)， 本項(xiàng)目所在海甸島是?？谑艽髣?shì)影響相對(duì)較小的區(qū)域 ，新海口人自住需求旺盛并呈上升趨勢(shì)，項(xiàng)目存在區(qū)域機(jī)會(huì)； ?本項(xiàng)目客戶主抓受調(diào)控影響最小的新?？谌酥懈叨藫Q房需求及島外中高端理性需求 宏觀大勢(shì) 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前樓盤(pán)很少用新風(fēng)系統(tǒng)，現(xiàn)在還是賣房子時(shí)代，不用做潮濕處理，也可以賣得出去。 —— ?？诘氖克緳C(jī)王女士 深圳樓盤(pán)運(yùn)用新風(fēng)系統(tǒng)案例 樓盤(pán)名稱 戶數(shù) 金地香蜜山網(wǎng)球花園 : 深圳／ 1691戶 光彩新世紀(jì)家園 深圳／ 728戶 北岸長(zhǎng)灘名苑 深圳／ 260戶 恒立聽(tīng)?；▓@ 深圳／ 686戶 祥云 金外灘利用會(huì)所進(jìn)行對(duì)外的酒店經(jīng)營(yíng) ?會(huì)所經(jīng)營(yíng)的最大問(wèn)題是，小區(qū)客戶不足以支撐會(huì)所的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而客戶又必須需要這些服務(wù)，因此利用業(yè)主以外的客群，帶動(dòng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)，是不錯(cuò)的選擇。 ?？诙鄶?shù)較成熟的樓盤(pán)商業(yè)、會(huì)所經(jīng)營(yíng)理念落后，經(jīng)營(yíng)難以為繼，無(wú)法支撐項(xiàng)目溢價(jià) 商業(yè)狀況 會(huì)所狀況（多為封閉會(huì)所） 榮域 商業(yè)街，現(xiàn)無(wú)運(yùn)營(yíng) 會(huì)所暫作售樓處 江南城 少量商業(yè) ,提供餐飲等服務(wù) 封閉會(huì)所，成為展示的工具，幾無(wú)經(jīng)營(yíng) 海語(yǔ)印象 商業(yè)開(kāi)發(fā)商持有，未作銷售 會(huì)所暫作售樓處用 長(zhǎng)信海岸水城 商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般 ,提供的服務(wù)較少 經(jīng)常會(huì)舉辦一些活動(dòng)，會(huì)所功能有所發(fā)揮 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)與業(yè)主日常居住密切相關(guān)： ?“購(gòu)物不方便、吃飯也很不方便，盡管外面有茶館、但是購(gòu)物還要坐公車，買大的東西必須去國(guó)貿(mào)，不方便。 多數(shù)樓盤(pán)外立面精細(xì)化程度不足，但個(gè)別明星樓盤(pán)通過(guò)特色建筑風(fēng)格及園林營(yíng)造生