成本法的基本公式與有關規(guī)定(文件)
【正文】 本法37城市房屋拆遷費用的有關規(guī)定l房屋拆遷補償安置費用l房屋拆遷服務費l房屋拆遷管理費l政府規(guī)定的其他稅費被拆遷房屋的市場價格被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補償金額 各種補助費與補償費第 4章 成本法38 房屋折舊的有關規(guī)定耐用年限的有關規(guī)定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年磚混結(jié)構(gòu)： 40 30 50磚木結(jié)構(gòu)： 30 20 40殘值的有關規(guī)定鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0 磚混結(jié)構(gòu)： 2%磚木一等、二等、三等： 6%、 4%、 3%第 4章 成本法39房屋新舊程度的判定標準完好房：十、九、八成新基本完成房：七、六成新一般損壞房：五、四成新嚴重損壞房及危險房：三成以下第 4章 成本法404142167。試用直線法計算其年折舊額、折舊總額與現(xiàn)值。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地 40年使用權(quán)的市場價格是 500元 /平方米，同類建筑物重置價格是1000元 /平方米?，F(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格多取決于花費的成本，成本增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。第 4章 成本法45例 4：評估實例所有權(quán)人： （ 略）位置：（略） 房屋狀況：該房屋為框架結(jié)構(gòu)，柱距 6米，單層，東西朝向，建筑面積 866㎡ ，設計用途為倉庫，實際用途亦為倉庫。由于該評估項目屬于自建房，故該費用取房屋工程造價的 6%，因此 ,前期工程費共計831360元 6%=49882元⑵ 、城市基礎設施建設費：是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括的道路、供水、供電、排污、通訊、燃氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等建設費用，根據(jù)沈陽市建委頒發(fā)的文件，確定此項費用為 60元 /㎡ ,共計：60元 /㎡ 866㎡ =51960元第 4章 成本法47⑶ 、建筑安裝工程費用：按照行業(yè)平均水平以 960元 /㎡ 計算，共計：960元 /㎡ 866㎡ =831360元；⑷ 、管理費及各項稅費：組織管理建設工程所發(fā)生的費用及建設過程中應交納的各項稅費，包括建設單位的施工管理費、人員工資等一些費用，本估價報告按前三項之和的 3%計算 ,共計：(49882+51960+831360)3%=9332023%=27996元⑸ 、投資利息 :按一年期銀行貸款 %計算，建設期按一年計算，建設資金在建設期內(nèi)均勻投入，計： 933202[(1+%)]=26500元第 4章 成本法48⑹ 、投資利潤：按行業(yè)平均投資利潤 10%計算 ,共計 (933202+27996)10%=96119810%=96120元估價對象的重置價格＝前期工程費＋基礎設施建設費＋建安費用＋管理費＋投資利息＋開發(fā)利潤 = 49882+51960+831360+27996+26500+96120=1083818元第 4章 成本法49評估對象成新率的確定根據(jù)房屋基礎、承重結(jié)構(gòu)（梁、屋架、柱）、圍護、樓地面、屋面、門窗 、 天棚、水暖、電照等各部分現(xiàn)場勘測記錄，確定完好分值率。除此之外，該建筑物具備動力電設施。某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。殘值率假設均為零，報酬率為 8%，求該房地產(chǎn)在 2023年 4月的市場價格。土地是在 1999年 4月通過出讓方式取得的，出讓年限是 40年。該類建筑物的重置價格為600元 /平方米，耐用年限 40年。 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下： 門窗等損壞的修復費用＝ 2（萬元） 裝飾裝修的折舊額＝ 303=18 （萬元） 設備的折舊額 =6010=40 （萬元） 長壽命項目的折舊額 =（ 18023060） 10= （萬元） 該建筑物的物質(zhì)折舊總額 =2+18+40+=（萬元）第 4章 成本法33 求取建筑物折舊應注意的問題估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，是減價調(diào)整土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限 ，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算；反之按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地的剩余年限計算建筑物折舊。 【 解 】 該房地產(chǎn)因中央空調(diào)功率過大引起的折舊及扣除中央空調(diào)功率過大引起的折舊后的價值計算如下：第 4章 成本法32【 例 】 某建筑物的重置價格為 180萬無，經(jīng)濟壽命為 50年，有效年齡為 10年。超額持有成本可以利用 “超額運營費用資本化法 ” 求取。功能過剩折舊首先應包括功能過剩造成的 “無效成本 ”。估計該舊辦公樓的重建價格為 2 050萬元，該舊電梯的重置價格為50萬元，已提折舊 40萬元。 【 解 】 該辦公樓因沒有電梯引起的折舊計算如下：
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