【正文】 區(qū)更具生態(tài)的親和力。建議將公園功能：休息、散步、游戲、健身的功能設(shè)在這一區(qū)域，同時(shí)建議建設(shè)一個(gè)小型高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)。天鵝湖最大的創(chuàng)意，這種創(chuàng)意的延伸是一種感動(dòng)。 案名建議 ? 由圖面兩只天鵝對(duì)視形成的 “ 心 ” 形，代表了愛心、誠心、信心，他是保利高姿態(tài)的象征，也是項(xiàng)目超越世俗的獨(dú)特品質(zhì)，是保利最迷人的風(fēng)景別墅。天鵝湖精心種植的萬棵紫藤花海中，感動(dòng)不得不由然而生，紫藤花海 本 LOGO最大的優(yōu)點(diǎn)便是對(duì)景色和人文的雙重表達(dá)，景色美而人高貴，有花、有海、有景、有致。逸墅珍藏 ——由心而至雅，有色而至純，美侖美奐的心想家園。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 ?現(xiàn)場(chǎng)感染力與樣板區(qū)的打擊度絕對(duì)第一重要。 建議劃定一定范圍作為樣板展示區(qū)，將一期的主力戶型盡量規(guī)劃到樣板區(qū)內(nèi)。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 推廣深化 推廣深化 現(xiàn)場(chǎng)包裝 入口、行道樹、圍墻、路燈 推廣深化 現(xiàn)場(chǎng)包裝 圍墻 推廣深化 現(xiàn)場(chǎng)包裝 社區(qū)園林、綠化、水景到位 推廣深化 現(xiàn)場(chǎng)包裝 停車位及交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí) 推廣深化 現(xiàn)場(chǎng)包裝 樣板間 樣板間風(fēng)格建議采用美國現(xiàn)代風(fēng)格、自然、簡潔。 以高頻次的小活動(dòng)維持現(xiàn)場(chǎng)的氣氛和保養(yǎng)既有客戶。 公關(guān)策略 公關(guān)策略 征集方案活動(dòng) ： 《 尋找地下室的感動(dòng) ——給你 100平米，你能做什么？ 》 、 《 征集庭院設(shè)計(jì)方案 》 。 推廣主題 ：保利集團(tuán)在北京大手筆推出別墅項(xiàng)目 預(yù)熱市場(chǎng) 軟 性 炒 作 網(wǎng)絡(luò)推廣 產(chǎn)品推薦會(huì) 俱樂部推廣 推廣渠道 推廣節(jié)奏及策略 推廣節(jié)奏及策略 第一期 市場(chǎng)預(yù)熱期 ： 2023年 2—4月底，內(nèi)部認(rèn)購期 軟性宣傳： 宣傳主題： 將主要以開發(fā)商的背景為炒作方向，借助保利對(duì)項(xiàng)目的特制進(jìn)行宣傳和傳遞。 推廣目的：通過此活動(dòng)尋找與項(xiàng)目理念相契合的人群，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶，同時(shí)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步的關(guān)注度，形成廣告宣傳的疊加效應(yīng)。同時(shí)將保利藝術(shù)博物館的真品將于開盤現(xiàn)場(chǎng)展示的信息發(fā)布出去，引起市場(chǎng)關(guān)注。 軟性宣傳： 京城六大媒體及 《 萬房 》 、 《 新地產(chǎn) 》 等業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志刊登。借勢(shì)各業(yè)內(nèi)主要媒體的年底盤點(diǎn)活動(dòng)，確立本項(xiàng)目 “ 最有品位的別墅 ” 、 “ 最有文化的別墅 ” 推廣渠道 各主流媒體的年底盤點(diǎn)活動(dòng)。 咖啡廳作為洽談區(qū)，洽談區(qū)的設(shè)計(jì)參考美式西餐吧的裝修風(fēng)格，內(nèi)設(shè)吧臺(tái)，西餐式桌椅、休閑沙發(fā)、咖啡壺 … ..體現(xiàn)一種高雅的格調(diào)。 ■市內(nèi)展示區(qū)：保利劇院、新保利大廈售樓處設(shè)置展示區(qū) 推廣核心要點(diǎn) 1）平面媒體 ■高檔直投雜志 ——讀者面向各高檔社區(qū)、高檔娛樂場(chǎng)所，讀者層次比較高，是高檔樓盤首選的推廣媒介。同時(shí)利用新聞媒體的軟性報(bào)道發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。地點(diǎn)建議選擇在北四環(huán)沿線（亞運(yùn)村部分）、八達(dá)嶺高速沿線、立湯路沿線。要求整體風(fēng)格大氣，精致。第一頁：項(xiàng)目 LOGO、戶型名稱；第二、三頁為平面圖：配備詳細(xì)的內(nèi)部空間說明；第四頁為立面結(jié)構(gòu)圖，配單體效果圖。所以一期對(duì)推廣資金需求比較大。 價(jià)格策略 價(jià)格定位 定價(jià)原則： 1）區(qū)域內(nèi)平均價(jià)格： 10000—11000元 /平米，本案一期與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品比較略遜一些，因此總體價(jià)格不應(yīng)高于區(qū)域平均價(jià)格 2）作為別墅，價(jià)值是身份的體現(xiàn)，因此價(jià)格如果低于 8000元，會(huì)影響項(xiàng)目的整體形象。 價(jià)格策略 銷售計(jì)劃及價(jià)格策略 階段 月份 均價(jià) （元 /平方米） 價(jià)格遞增 （。 面積 均價(jià) 總價(jià)范圍 主力價(jià)格 說明 整盤 210— 480 10000 210萬 —— 480萬 地下室贈(zèng)送 一期 210— 380 9000 189萬 —— 342萬 225萬 — 270萬 地下室贈(zèng)送，庭院精裝 價(jià)格策略 價(jià)格策略 ?報(bào)價(jià)策略： 不報(bào)均價(jià)，只報(bào)總價(jià)。 推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 內(nèi)容 金額 （ 萬元 ） 備注 平面設(shè)計(jì) 廣告公司設(shè)計(jì)費(fèi) 80 80 工作內(nèi)容包括案名 、 LOGO、 VI系統(tǒng) ，各種銷售資料 、 廣告 、 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)等 ， 約 8個(gè)月 廣告 戶外 交通指示牌 10 990 2個(gè) ， 位于立湯路 、 八達(dá)嶺高速 廣告牌 450 四環(huán)上的擎天柱 、 立湯路擎天柱 、 八達(dá)嶺高速擎天柱 報(bào)紙 350 以北青報(bào)為主 雜志廣告 、 DM直投 80 包括 《 財(cái)經(jīng) 》 、 《 目標(biāo) 》 、 《 萬房 》類：形式采用單頁廣告或內(nèi)插樓書 電臺(tái) 20 包括交通臺(tái) 、 音樂臺(tái)等 ， 未來根據(jù)推廣情況 ， 再確定 互聯(lián)網(wǎng) 80 包括新浪 、 焦點(diǎn)等 ， 多媒體宣傳片 推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 內(nèi)容 金額 （ 萬元 ） 備注 軟性宣傳 大約 4輪 40 40 媒體選擇主要為北京有影響力的報(bào)紙 、 雜志 ，宣傳節(jié)奏與廣告相互配合 ， 主題待定 銷售資料制作 宣傳品 樓書 、 戶型圖 、 海報(bào) 、客戶通訊 、 DM 30 130 模型 規(guī)劃沙盤 、 單體 10 禮品 80 其他 手提袋 、 便簽 、 名片 10 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 外圍包裝 圍墻 、 園林小品 30 50 內(nèi)部包裝 售樓處包裝 20 公關(guān)活動(dòng) 100 100 房展會(huì) 、 公關(guān)活動(dòng) 其他不可預(yù)見 110 110 合計(jì) 1500 1500 推廣費(fèi)用預(yù)算 內(nèi)容 數(shù)量 金額 （ 萬元 ） 使用周期 模型制作 10 12個(gè)月 樓書 3000套 18 12個(gè)月 海報(bào) 、 DM 5000本 5 6個(gè)月 戶型插頁 5000套 3 12個(gè)月 手提袋 5000個(gè) 3 12個(gè)月 交通指示牌 1個(gè) 10 12個(gè)月 戶外路牌 3個(gè) 450 12個(gè)月 VCD或 DVD 1個(gè) 25 12個(gè)月 現(xiàn)場(chǎng)包裝 50 12個(gè)月 569 前期一次性投入費(fèi)用 銷售策略 價(jià)格定位 周邊競爭項(xiàng)目價(jià)格及總價(jià)分布 項(xiàng)目名稱 納帕溪谷 溫哥華森林 渡上 橘郡 III 麥卡倫地 建筑形式 獨(dú)棟 獨(dú)棟 獨(dú)棟 獨(dú)棟 獨(dú)棟 建筑風(fēng)格 北美 加拿大 德式 意大利 北美 裝修形式 精裝 毛坯 毛坯 精裝 待定 主力戶型 190— 270 350600 220—— 400 200— 440 250— 280 320— 350 均價(jià) 地上 11000，地下 5000，相當(dāng)于精裝修 12800；毛坯 11000 11200 10000 14000，毛坯 12023 11000 總價(jià) 243346 385660 246— 448 200— 440 350— 392 352— 385 價(jià)格定位 周邊競爭項(xiàng)目價(jià)格及總價(jià)分布 說明： ?本案在區(qū)域內(nèi)的競爭對(duì)手主要是納帕溪谷、溫哥華森林、麥卡倫地 ?300平米以下的產(chǎn)品的競爭對(duì)手為：納帕溪谷、溫哥華森林 ?300—380平米產(chǎn)品的競爭對(duì)手為：溫哥華森林、麥卡倫地 ?本案一期面積以 300平米以下為主力戶型，從目前產(chǎn)品的設(shè)計(jì)來看，與其他項(xiàng)目還是有一定差距。 以上宣傳資料采用中英文對(duì)照的形式。 封面采用進(jìn)口硬殼紙張 內(nèi)頁采用銅板紙 尺寸為方型大開本 主要銷售道具 推廣核心要點(diǎn) 海報(bào)： 為產(chǎn)品樓書的簡裝版，主要在房展會(huì)上發(fā)放。 媒體建議 推廣核心要點(diǎn) 4）廣播媒體： 廣播媒體作為輔助手段，可以考慮適當(dāng)投放 媒體建議 推廣核心要點(diǎn) 二本樓書 ■概念樓書 ：以保利藝術(shù)與本項(xiàng)目在精神領(lǐng)域的契合為切入點(diǎn)，詮釋本案的精神理念。 媒體建議 推廣核心要點(diǎn) 2）戶外媒體 戶外廣告 ——直接而長效的推廣媒體。 《 新地產(chǎn) 》《 萬房 》《 安家 》 廣告形式：內(nèi)插樓書，詳細(xì)介紹產(chǎn)品特色 發(fā)布頻率：兩個(gè)月發(fā)布一次，保證項(xiàng)目每月在 1—2份雜志上曝光 媒體建議 推廣核心要點(diǎn) 1）平面媒體 ■ 報(bào)紙廣告 ——不作為主要媒體，但開盤初期需要大量投放，主要是推廣產(chǎn)品形象，造成轟動(dòng)效應(yīng) 建議在開盤初期大量投放，以北青報(bào)為主。 銷售中心外綠化要富有情趣，設(shè)計(jì)陽光傘和洽談桌。 推廣核心要點(diǎn) 交通引導(dǎo)系統(tǒng)：立湯路、八達(dá)嶺高速轉(zhuǎn)六環(huán)路處 推廣核心要點(diǎn) 銷售地點(diǎn) 1）現(xiàn)場(chǎng)售樓處 銷售中心設(shè)在本項(xiàng)目會(huì)所，銷售中心部分內(nèi)部功能分區(qū)應(yīng)包括接待臺(tái)、展示區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)。因此，該時(shí)期的預(yù)計(jì)銷售額不會(huì)很高，推廣的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所偏移。 推廣節(jié)奏及策略 第一期 開盤期 2023年 56月 開盤活動(dòng) 開盤時(shí)間： 5月中下旬 開盤地點(diǎn)： 現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū) 開盤內(nèi)容： 1）項(xiàng)目開盤 2）保利藝術(shù)館落成揭幕 3）保利藝術(shù)博物館青銅器真品展示 推廣節(jié)奏及策略 第一期 開盤期 2023年 56月 開盤活動(dòng) 參加人員： 客戶、政府官員、保利集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)合作單位及關(guān)系單位領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者 活動(dòng)大致議程： 領(lǐng)導(dǎo)講話、藝術(shù)館揭幕、放飛鴿子、歌舞表演、現(xiàn)場(chǎng)參觀 現(xiàn)場(chǎng)布置： 大氣，熱烈 軟性宣傳主題： 保利地產(chǎn)再添新品 ——**別墅盛大開盤 保利藝術(shù)館落戶 “ **別墅 ” ， 保利青銅器珍品 “ **別墅 ” 現(xiàn)場(chǎng)展示 推廣節(jié)奏及策略 第二期 開盤期 2023年 56月 報(bào)紙廣告： 在北青發(fā)布 4次整版開盤廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告： 焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)旗幟廣告 推廣節(jié)奏及策略 第三期 過渡期 ——2023年 78月 推廣目標(biāo) ：延續(xù)開盤期的銷售勢(shì)頭，深化項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。 產(chǎn)品推薦會(huì)（配合 《 天鵝湖 》 演出） 前期準(zhǔn)備：資料投遞、直郵 覆蓋 面：挖掘區(qū)域市場(chǎng)競爭性項(xiàng)目客戶、覆蓋東部、北部老別墅項(xiàng)目；亞豪公司積累客戶、保利集團(tuán)內(nèi)部資源 參加人員：有意向參與的前 200名預(yù)約客戶 活動(dòng)內(nèi)容：產(chǎn)品推薦，前 20名認(rèn)購的客戶享受最優(yōu)惠的價(jià)格。 軟宣主題 ：保利集團(tuán)在北京地產(chǎn)再創(chuàng)輝煌，高檔別墅項(xiàng)目即將登場(chǎng) 新保利的姊妹篇 文化鑄就，保利名牌 推廣節(jié)奏及策略 第一期 市場(chǎng)預(yù)熱期 ： 2023年 2—4月底，內(nèi)部認(rèn)購期 軟性宣傳支持： 我司與北京所有主流媒體（六大主流平面媒體、二大主流網(wǎng)站、若干家專業(yè)地產(chǎn)雜志）均有長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，可以組成強(qiáng)大的炒作團(tuán)隊(duì)。 公關(guān)策略 現(xiàn)場(chǎng)高爾夫模擬比賽 組織客戶到保利劇院觀看 《 天鵝湖 》 等著名演出 推廣方向綜述 通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)，最終為推廣提供了有力的產(chǎn)品支持，為整個(gè)營銷框架的建立奠定了基礎(chǔ)。整個(gè)場(chǎng)面大氣，力求達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)。 在裝修及飾品擺放上應(yīng)特別注意細(xì)節(jié)的處理：如特色家居飾品的擺放：如睡衣、洗發(fā)水、兒童玩具、書籍； 庭院裝修是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，建議提供三種裝修風(fēng)格：家庭型（以野趣為主）、生產(chǎn)型（蔬菜種植為主）、園藝型 《 以盆栽養(yǎng)植為主 》 ，總之要營造濃厚的生活的味道和非常舒適的自然景觀。建議先開挖湖面，蓄水造景。 ?本案四大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：園林、中心湖景、建筑優(yōu)勢(shì)、會(huì)所配套優(yōu)勢(shì)。 ?廣告將把自然、生態(tài)、和諧的環(huán)境氛圍、生活氛圍傳達(dá)給客戶，與客戶的內(nèi)心深處的需求產(chǎn)生強(qiáng)烈的共鳴。天鵝湖人生極致的向往。 ? 逸墅珍藏更巧妙的用諧音表達(dá)了保利藝術(shù)博物館對(duì)審美的不凡追求。 ? 而天鵝湖也將不僅僅因?yàn)閯∽鞫擅?，保利在這里賦予了他新的涵義，盛世高潔的涵義。 ? 保利一個(gè)象征性的品牌 ,以他的知名度和美譽(yù)度塑造了一種新的生活，這種生活象天鵝般圣潔婀娜，他將是所有成功人士的最愛 ——保利 5）能夠達(dá)到望文知意的效果，并易于傳播 6）案名和推廣方向聯(lián)系緊密，具有比較強(qiáng)的延展性 案名建議 保利 使社區(qū)更具生態(tài)的親和力。使社區(qū)更具生態(tài)的親和力。 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 本項(xiàng)目擁有 3萬多平米的水景，我們建議在湖中養(yǎng)殖天鵝、野鴨子、魚等，使水景更具生命力。 ……… 我撫摸了一下那小小的紫色的花艙，那里滿裝生命的美酒釀，它張滿了帆，在這閃光的花的河流上航