【正文】 務。254。電子商務平臺：訂購、配送、維修。 不完整人車分流，突出多層優(yōu)勢254。 254。254。 修改方式： 改變中庭多層棟距，更改部分道路設計 幼兒園改進方案254。254。254。 中庭景觀帶庭院景觀組團庭院景觀組團幼兒園改進方案幼兒園254。254。254。 產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型 形式(梯 /戶 ) 戶數(shù)(戶 ) 戶型面積分配 (平方米 套 ) 分段面積(平方米 ) 總面積(平方米 ) 備注4層東西向多層 一梯兩戶 16 100㎡ (321)885㎡ (221)8 800680 14805層多層 一梯兩戶 11097 ㎡ (221) 3089 ㎡ (321) 25110 ㎡ (322) 55291022256050111856層多層 一梯兩戶 10885 ㎡ (221) 3097 ㎡ (321) 42105㎡ ( 321) 362550407437801040415層點式高層 兩梯三戶 90110 ㎡ ( 221) 30 108 ㎡ ( 221) 3085 ㎡ ( 221) 304620453635701272611層板式小高層 一梯三戶 18070 ㎡ ( 321) 6085 ㎡ ( 221) 6080 ㎡ ( 221) 604200510048001410016/18層板式高層 兩梯三戶 23475 ㎡ (LOFT) 48113 ㎡ 5285 ㎡ 5278 ㎡ 52360058764420405617192LOFT層高 ，容積率以 247。解決推廣銷售問題 254。解決本項目的推廣問題254。一是產(chǎn)品能否在市場上區(qū)別與其他樓盤254。v空中別院 —— 前庭后院的戶型設計，開放的居住空間，強調(diào)內(nèi)外空間的延伸與交流，享受著別墅級的生活感受。要開拓新客戶則必須放眼整個寧波，所以我們的 客戶開拓策略 就是：254?？腿悍治?54。 從營銷上分析，他們是這樣一群人：216。 有理想有追求有情趣 ：受過相對良好的教育，擁有小時候的理想，但面臨社會現(xiàn)實卻很無奈；216。一切變化的太快了一切變化的太快了客群定位v在現(xiàn)實逼迫下要求很實際，疲于應付復雜的人際關系，但內(nèi)心仍然充滿著浪漫和純真，渴望回歸過去那個純真年代 ……v受過良好的教育，步入社會不久，事業(yè)前景樂觀 ……社會新生力量他們是：關于營銷推廣的思考254。營銷總策略有情感共鳴的產(chǎn)品溝通營銷策略v板塊炒作：城市向東，生活向西，舒適生活的保留之地v品牌先行：以中建品牌在寧波的影響力樹立產(chǎn)品形象v概念突圍：以有產(chǎn)品支撐的形象概念沖出與普通樓盤間的價格競爭板塊炒作品牌先行概念突圍形象定位一座充滿故事和歡樂的小城Slogan: 小城的故事感受小城的故事我們不妨通過耳朵中來感受一番小城故事 ……小城故事 鄧麗君小城故事多 /充滿喜和樂 /若是你到小城來 /收獲特別多 /看似一幅畫 /聽像一首歌 /談的談說的說 /小城故事真不錯 /請你的朋友一起來 /小城來做客(間奏 )人生境界真善美這里已包括 /談的談說的說 /小城故事真不錯請你的朋友一起來 /小城來做客感受小城的故事我們不妨再用眼睛來感受一番新老小城故事 ……回到今天 今天，小城的故事已漸漸離我們遠去，而當我們再次聽到它的歌聲，想到它的故事的時候，我們的思緒再次起伏 ……童年的回憶童年，雖然我們住在略顯破舊的大院子，但是卻關系簡單、快樂、融洽。 現(xiàn)在院子不見了，為了確保每戶每家的私密性，設置了很多大門、墻體，住了一年，還不知道我家的隔壁是誰，我家的樓上和樓下住的又是誰？小區(qū)里面，住戶行色沖沖，見面也不打招呼；誰家陽臺上晾得衣服被風吹落到地上，也沒人幫忙撿起；現(xiàn)在小孩子都被父母關在家里寫功課；親情、歡樂、融洽都不見了，這是生活的進步還是退步？明天，格林春城，小城的故事v我們打造低密度社區(qū)，確保社區(qū)內(nèi)部空間的開闊與通暢。我們即將打造美麗的宜居之家，她充滿溫馨，親情洋溢，處處是故事和歡樂 ……回歸到營銷策略v感受了小城的故事，感受了社會的變遷，讓我們回到項目的營銷策略上來；v現(xiàn)在有了小城故事這一載體以及與之相互支持的產(chǎn)品，落實到具體的營銷策略上，我們怎么做？v板塊炒作：城西板塊的未來增值潛力及生活圈集群效應v品牌先行：中建品牌實力見證v概念突圍：低密度 /泛庭院 /空中別院 《小城故事》板塊炒作品牌先行概念突圍營銷策略落地營銷組合策略情感營銷活動營銷體驗營銷廣告營銷營銷組合拳v售樓部 /樣板房 /工地現(xiàn)場客戶體驗v利用活動與客戶溝通，引起情感共鳴，傳播產(chǎn)品信息，樹立項目形象v要征服一個人，首先要征服她的心，人類的情感豐富而脆弱，賣產(chǎn)品要從情感溝通開始。252。意向客戶對于前期積累的意向客戶，通過組織 [體驗 GREAT]的看房活動，通過參與業(yè)主活動等形式，讓意向客戶有優(yōu)待的尊崇感；對于意向客戶和已購客戶，采用燒烤活動，茶話會，現(xiàn)場冷餐會等形式，讓客戶提前感知入住本項目的溫馨和不同一般的服務享受。v在市場環(huán)境平穩(wěn)的情況下，保證每批銷售均價逐步上升。開展 “ 業(yè)主親子繪畫比賽 ” 、 “ 業(yè)主親子攝影大賽 ” 、 “ 小城故事多征文大賽 ” 等，加強與老客戶及準客戶之間的溝通v后一批組團的前期宣傳與客戶積累v著重開展 “ 老客戶介紹新客戶 ” 活動v在鄞州、奉化、寧海、象山等縣級市進行宣傳，挖掘跨區(qū)域投資客v結(jié)合工程進度，建筑外立面實景、園林實景、小品主打品質(zhì)細節(jié)v重點利用市區(qū)客戶的熱銷形式感染、帶動周邊區(qū)域客戶周邊區(qū)域客戶預計銷售100套銷售進程控制階段 時間 推盤量 重點工作 推廣重點 主攻區(qū)域 銷售預計尾房消化期2個月 84套v充分做好老客戶帶新客戶工作v前期客戶資料整理，深度挖掘客戶，進行重點突破v通過建筑及景觀的建成，發(fā)揮實景的示范作用v配合完成大型公關活動 “ 格林春城—— 現(xiàn)場實景音樂鑒賞冷餐會 ” ，擴大社會影響力，吸引潛在客戶跟進購買v落實與大型集團客戶的團購合作v格林春城整體形象展示v實景品質(zhì)細節(jié)層層展示v突出物業(yè)管理的優(yōu)越性v重點突出社區(qū)的參與性寧波大型企業(yè)集團預計１５０套銷售進程控制推盤策略平開高走，小步快跑好壞搭配，精準營銷推盤策略：前期以與周邊樓盤相近的價格推出第一批房源，試探市場，根據(jù)第一批房源的市場接受程度，調(diào)整后面幾批房源的價格，基本按照 2%—5% 的速度提高價格。推盤節(jié)奏階段 目標 廣告 價格 策略導入期促進人氣積累客戶利用人氣挖掘潛客戶特定客戶挖掘項目形象塑造預熱期強銷期清盤期引導性 廣告分主題廣告全面性廣告針對性廣告競爭性價位策略性調(diào)價穩(wěn)定調(diào)價（促銷）適當調(diào)價引人注目信息反饋調(diào)整計劃接受客戶預訂分析預訂客戶積累銷售勢能控制推盤數(shù)量客戶跟蹤簽約客戶擴散網(wǎng)保留盤推出產(chǎn)品吸引客戶余屋攻擊計劃公開期 引爆人氣主攻顯客戶分主題廣告策略性調(diào)價增加推盤數(shù)量人氣吸引客戶目標客戶攻擊銷售手法意見領袖銷售法鑒于本案本區(qū)域內(nèi)最高品質(zhì)樓盤定位， 故中原建議： 采取特殊的行業(yè) /團隊意見領袖銷售法。 故中原建議： 在銷售進程的中后期，可以考慮在鄞州、奉化、寧海、象山各縣市區(qū)設立形象展示點，擴大區(qū)域內(nèi)的樓盤信息傳播，促進本案銷售去化速度。廣告配合：254。區(qū)域短信定點發(fā)放254。高速高炮254。縣市區(qū)形象展示中心位置選擇：254。區(qū)域分銷法254。每一批推盤房源，適當控制好、中、差房源的比例，一般控制在 1： 1： 1。銷售進程推案階段 操作周期 目標量 主推房源導入期 2個月 / /預熱期 2個月 400600個預訂客戶 /公開引爆期 3個月 230組 臨馬路較差位置高層、小高層強銷期 7個月 420組 中間較好位置房源多層、小高層尾房消化期 2個月 100組 剩余房源備注：銷售周期為 12個月。如 “ 時裝秀 ” 、 “ 現(xiàn)場音樂演奏會 ” 、 “ 親子繪畫賽 ” 等活動銷售策略 事件營銷體驗營銷情感營銷互動 營銷客戶俱樂部建立客戶俱樂部，定期組織客戶活動，并且建立優(yōu)惠商家推薦， 采取積分換禮品方式， 鼓勵客戶主動地進行口碑傳播，并利用各種業(yè)主互動活動且直接的實施 [客戶帶客戶計劃 ]。格林春城產(chǎn)品說明會；252。渠道精耕v客戶在哪里，渠道就在哪里廣告策略篇廣告策略概念金字塔適宜居住，充滿故事的小城中建品牌系列 空中別院概念低總價訴求核心訴求支持型訴求基礎訴求廣告策略概念的金字塔模型地段升值訴求低密度訴求生活方式品牌理念產(chǎn)品要素泛庭院 有庭有院廣告總體策略思路項目導入期 項目預熱期 公開引爆期 強銷期 尾房消化期房產(chǎn)品牌板塊抄作小城故事多房產(chǎn)品牌核心價值 樣板展示小城故事多產(chǎn)品闡述小城故事多 小城故事多樣板展示產(chǎn)品闡述稀缺價值實景展示小城故事多投資價值廣告投放重點區(qū)域及方式項目導入期 項目預熱期 公開引爆期 強銷期 尾房消化期寧波大市區(qū)大面積覆蓋寧波大市區(qū)大面積覆蓋 大面積覆蓋寧波大市區(qū)點對點投放周邊區(qū)域點對點投放企業(yè)集團階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目導入期v中建品牌形象導入v主推格林春城的《小城故事多》系列展示v主打 “城西板塊 ”的未來增值及成熟居住區(qū)域概念v江東新河路１塊大型戶外看板，海曙區(qū)重要路段確保２塊以上大型戶外看板或者高炮v市中心通往現(xiàn)場的公交車體廣告，例如７路、３５７路等v導入期，確保每兩周１次報紙廣告及軟文的投放密度，主選寧波日報及寧波晚報，主打中建品牌、 “城西板塊 ”價值及格林春城主形象《小城故事多》v選擇住在寧波網(wǎng)、搜房網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)布樓盤信息及前期形象展示廣告v交通電臺廣播廣告項目導入期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目預熱期v中建品牌形象繼續(xù)強化v格林春城的《小城故事多》系列樓盤氣質(zhì)塑造v格林春城的核心價值系列－低密度／泛庭院／空中別院，適宜居住的和諧小城v格林春城交通暢達性v海曙區(qū)中山西路、百丈路、藥行街、聯(lián)豐路、環(huán)城西路、翠柏路等城市及區(qū)域主干道確保３０塊候車亭燈箱廣告覆蓋，持續(xù)時間兩個月v確保每周１次報紙廣告及軟文的投放密度，主選東南商報、現(xiàn)代金報，主打格林春城主形象《小城故事多》系列，格林春城核心價值－低密度／泛庭院／空中別院v選擇寧波電視臺２／４套做套餐滾動播出，擴大樓盤的社會認知度及影響力v交通電臺廣播廣告項目導入期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目公開引爆期v格林春城核心價值層層展示（低密度、泛庭院、入戶花園、局部退臺、多陽臺、落地凸窗等）v主打社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、建筑風格、樓間距、園林景觀等v重點推沿馬路高層公寓及小高層v通過開盤熱銷的場面，刺激、吸引大批潛在客戶關注格林春城v中建 “小城會 ”成立的信息公布v《小城故事多》廣告策略延續(xù)v開盤前兩周，每周兩次報廣硬廣及軟文密集投放，開盤后每周一次的報紙硬廣及軟文投放v選擇寧波電視臺２套《來發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴大樓盤的社會認知度及影響力v夾報大面積派發(fā)v通過區(qū)域定位，通過手機短信，發(fā)送促銷信息、實景展示開放及公關活動信息v中郵 DM直投v交通電臺廣播廣告項目公開引爆期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇項目強銷期v通過實景及客戶的搶購，再次提升樓盤整體形象，延續(xù)《小城故事多》系列v結(jié)合工程進度，通過實景展示突出和諧、融洽、適合居住的社區(qū)形象v主推 “老客戶帶新客戶 ”運動v通過庭院、會所、樣板房等實景，實施體驗式營銷v針對其他縣市區(qū)客戶，訴求 “高投資 ”價值v每周一次的報紙硬廣或軟文v通過區(qū)域定位，通過手機短信，發(fā)送促銷信息、實景展示開放及公關活動信息v選擇寧波電視臺２套《來發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴大樓盤的社會認知度及影響力v通過銀行、移動公司等渠道，獲得目標客戶資料，通過中郵點對點寄送精美樓盤宣傳資料v夾報重點區(qū)域派發(fā)v銀行網(wǎng)點形象展示板設置v交通電臺廣播廣告項目強銷期廣告策略階段 廣告策劃重點 媒體選擇尾房消化期v根據(jù)工程進度，通過現(xiàn)場實景展示，以景動人v重點訴求物業(yè)管理v最后保留房源推出信息公布v集團客戶團購信息發(fā)布v通過實景展示及準業(yè)主的聯(lián)誼活動，烘托《小城故事多》v每兩周一次報紙硬廣或軟文v手機短信針對企業(yè)集團客戶發(fā)布v中郵 DM直投v夾報派發(fā)v交通電臺廣播廣告尾房消化期廣告策略廣告表現(xiàn)篇銷售策略篇銷售組織銷售專案經(jīng)理銷售 1組組長 銷售 2組組長置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售副專相互競爭銷售助理讓每