【正文】 19:45:37三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 2119:45:3719:45Mar2123Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 2023/3/23 19:45:3719:45:3723 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 19:45:3719:45:3719:45Tuesday, March 23, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 7:45:37 下午 7:45 下午 19:45:37三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 2119:45:3719:45:37March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。其中，商品經(jīng)營搭臺，資本運營唱戲，利潤要壓在資本上，品牌要壓在商品上。因此在這種環(huán)境中，不論從色彩上還是從建筑熱工方面考慮，均宜用淺淡的冷色調。?而窗玻璃用藍、綠兩色也是現(xiàn)代風格的慣常手法。芯片產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代服務業(yè) 建筑設計及建筑風格要點序號 風格分類 風格表述 代表樓盤1 傳統(tǒng)風格? 民族風格最典型的特征是頂部的處理。 參考項目： “798 藝術區(qū) ”u 北京 “798 藝術區(qū) ” ， 國內(nèi)外知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，匯集了諸多藝術機構，吸引了許多國內(nèi)外藝術家的入駐，經(jīng)常舉辦各種藝術活動、時尚活動和國際藝術展。216。 國外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)216。 來自江浙、福建等發(fā)達地區(qū)的商家、投資客216。?要采用放水養(yǎng)魚方法，先創(chuàng)人流、再創(chuàng)消費流、招募優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營者，引導最有購買力的消費者；要采用放水養(yǎng)魚方法，先創(chuàng)人流、再創(chuàng)消費流、招募優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營者，引導最有購買力的消費者；?向著一站式方向升級，讓向著一站式方向升級，讓 ““ 逛街逛街 ”” 成為現(xiàn)代人生活行為的主旋律，標準是消費的便捷、舒適、多選；成為現(xiàn)代人生活行為的主旋律，標準是消費的便捷、舒適、多選；?豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐；豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐； 方案（一）商業(yè)業(yè)態(tài)組合補充三樓、四樓： 商務快捷型連鎖酒店方案（一）小 結? 現(xiàn)代主題商業(yè)公園的出現(xiàn)意味著一種更現(xiàn)代的經(jīng)營體與模式的出現(xiàn)。需要一個能夠符合城市產(chǎn)業(yè)個性的商業(yè)模式； 那么怎樣的商業(yè)才是景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)所需要的？1. 對現(xiàn)代商業(yè)的認知? 要有多元化構建– 現(xiàn)代商業(yè)，商場人流量下降！造成這些局面的主要原因是由于商業(yè)面積不斷增加，單一形式的商業(yè)已經(jīng)僧多粥少；必須要進行通過多元化的構建，如把飲食、休閑、觀景、娛樂、逛景等都納入商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種；? 要捕捉消費者購物上變化– 當前商場已不僅僅是時尚人群去購物，時間性消費成為未來商業(yè)的核心，一個人到商場可以消費一天；? 要注重商業(yè)主體發(fā)展變化– 必須要尋找自來水商業(yè)和省錢的商業(yè)，要用商業(yè)自來水帶動非商業(yè)自來水；才能保障商業(yè)旺盛的活力 。我們項目要想成功就只有兩條路選擇： “ 廝殺紅海 ” “ 突圍藍海 ”? “ 廝殺紅海 ” ：其核心就是 “ 整合資源、借勢發(fā)展 ”– 即整合所在商圈內(nèi)所有可以整合的資源、借助與周邊商業(yè)、環(huán)境、交通等進行最優(yōu)化組合和聯(lián)通，通過主題化、專業(yè)化的升級，提高項目的核心競爭力，從而成為商圈內(nèi)的成功者，領導者，稱霸紅海；? “ 突圍藍海 ” ：其核心就是 “ 勇于創(chuàng)新、奇兵出擊 ”– 即從商業(yè)模式與城市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展等為出發(fā)點，尋找其中的空白點、差異化，在通過與現(xiàn)有資源進行創(chuàng)新性組合，適當?shù)氖袌鎏剿骱团嘤?，開拓全新的市場和經(jīng)營模式，從而成為新型商業(yè)模式的開拓者、尋寶者中的第一人，獲得高額回報；? 本項目為開門子購物廣場二期，2地塊，西側靠廣場南路，北側為戴家弄路（未建成）項目經(jīng)濟指標用地面積 7993平方米總建筑面積 31401平方米地下建筑面積 5105平方米地上建筑面積 26296平方米商業(yè)建筑面積 8044平方米住宅建筑面積 18252平方米容積率 戶型比 總戶數(shù) 320戶90M2以下 260戶， %90M2以上 60戶， %2. 周邊主要商業(yè)設施性質 設 施 名 稱 功能描述 簡述商 業(yè) 開門子購物廣場 傳統(tǒng) SHOPMALL模式 大型超市沃爾瑪 +百貨國貿(mào)步行街 陶瓷大市場 以中低檔產(chǎn)品為主浙江路商業(yè)街 娛樂休閑一條街 浙江人投資，檔次不一古玩市場 傳統(tǒng)大市場 市面較為冷清 項目所在地塊及商業(yè)分析 ? 商業(yè)功能區(qū)域定位– 景德鎮(zhèn)位于中心商業(yè)區(qū)圈，東南角；? 商業(yè)性質特征– 目前周邊是大型陶瓷批發(fā)賣場及市級購物中心；? 商業(yè)布局形態(tài)– 原有商業(yè)中心主要集中在 “ 從人民廣場起，往珠山中路方向 ” ；? 地塊沿街商業(yè)價值挖掘：– 地塊北側地下與開門子購物廣場聯(lián)通，保障人流；– 地塊東側 50米，連接古玩街出口；– 地塊西側對面的國貿(mào)陶瓷城可與我們起到互補的作用；– 地塊南側，與浙江路相接，距火車站僅 500米；Keywords:p豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐；豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐；小 結4. 項目 SWOT分析劣勢（ W）u距離傳統(tǒng)認知的商業(yè)中心，仍有一定距離；u項目市場培育成本較大；u商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗較少；u項目商業(yè)體量小；優(yōu)勢（ S）? 品牌優(yōu)勢，借勢開門子品牌與口碑，? 地段優(yōu)勢 , 核心商業(yè)區(qū)邊緣，發(fā)展空間較強；? 空間優(yōu)勢 ,城市中心商圈之中，城市繁華之中；? 配套優(yōu)勢，開門子、國貿(mào)等，良好商業(yè)氛圍；? 交通優(yōu)勢 , 便利的交通利于人氣聚集；? 古玩軸線；? 承接中心商圈；機會（ O）? 陶瓷產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展帶來的機遇；? 原有城市商圈升級與擴張帶來的契機；? 外來投資者和創(chuàng)業(yè)行為提供的優(yōu)質客群；? 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展構建的良好前景；? 居民消費結構升級，三產(chǎn)釋放；威脅（ T）? 市場供應量增大，市場份額受到?jīng)_擊；? 同質化嚴重，同質競爭項目隨時浮出水面；? 市場消費能力不均衡，兩級分化大；? 價格敏感度較高，高端市場購買力不穩(wěn)定；? 新性商業(yè)模式的市場認可度不確定；? 政策性房源的預期上市； 我們的運作思路 1– 就是，一定要做市場的領導者；– 如果做不到市場領導者，也要做細分產(chǎn)品的領導者；– 如果做不到細分市場領導者，也要做商圈內(nèi)區(qū)域的領導者廝殺紅海 — 領導者路線 運作目標? 從挑戰(zhàn)者向領導者進軍的后起之秀– 把有限的區(qū)域商業(yè)通過運作，尤其是借助開門子，運作成商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者、有力競爭者；– 陶瓷市場軸線效應的整合；– 使人民廣場效應延伸到廣場南路，成為人民廣場商業(yè)中心的有效組成部分之一，成為景德鎮(zhèn)商業(yè)中心東南大門的重要組成部分；– 讓東南大門在商業(yè)中心的比重逐步加大，以至于成為景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的領導者 。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)組合對建筑結構的要求，來做建筑設計，才能保障未來商的順利；3. 過度透支商業(yè)地產(chǎn)的價值– 高售價使得業(yè)主追求高租金，高租金嚇跑了商家?？ǖ?、黎人坊等，地段優(yōu)勢明顯，具有品牌個性，注重對店鋪的包裝等Key words:p 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來發(fā)展空間巨大；現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來發(fā)展空間巨大；p 商業(yè)形態(tài)混亂，同質化競爭現(xiàn)象嚴重；商業(yè)形態(tài)混亂，同質化競