【正文】 時(shí)，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開(kāi)啟時(shí)如影響走廊、防火通道的寬度或損 壞走廊裝飾時(shí)，將被禁止安裝。 7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)全部修理費(fèi)用。 另 外，請(qǐng)您辦理裝修手續(xù)前詳細(xì)閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來(lái)不便： 1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請(qǐng)登記表、裝修管理協(xié)議書(shū)及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項(xiàng)詳細(xì)、如實(shí)填寫(xiě)。如果裝修申報(bào)材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放《室內(nèi)裝修許可證》。 初驗(yàn)結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負(fù)責(zé)人確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)果，并在《住戶裝修巡視驗(yàn)收記錄》上簽字認(rèn)可。 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于 6 次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過(guò)程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。 3） 法律手段 業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。 2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨 。 確保治安管理上事件發(fā)生率為零 對(duì)立治安重點(diǎn) — 加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。 41 整理各類(lèi)檔案 日常管理 機(jī) 小 安 三 公 共 清 物 檔 財(cái) 社 其 電 區(qū) 全 車(chē) 設(shè) 施 潔 資 案 務(wù) 區(qū) 他 設(shè) 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文 備 務(wù) 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化 管 管 管 管 活 理 理 理 理 動(dòng) 物業(yè)管理投標(biāo)收費(fèi)報(bào)價(jià) 一、 天韻金沙花園物業(yè)概況 二、物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)與費(fèi)用測(cè)算 （一）、投標(biāo)報(bào)假： 在對(duì)天韻金沙花園項(xiàng)目進(jìn)行深入的了解之后，我們參照沈陽(yáng)市現(xiàn)行有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對(duì)天韻金沙花園住戶消費(fèi)水平的調(diào)研及根 據(jù)費(fèi)用開(kāi)支測(cè)算，我公司對(duì)天韻金沙花園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定為： 每月每平方米人民幣。 對(duì)目前項(xiàng)目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽(yáng)中房物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，并積極努力地 商討可行的措施后立即著手實(shí)施，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)實(shí)的管理、服務(wù)，取得住戶的認(rèn)同。同時(shí)，我們也力爭(zhēng)把一種最新的管理思想帶到天韻金沙花園的物業(yè)管理中來(lái)，并在這種思想體系之下，把現(xiàn) 有的管理模式發(fā)揮到極至。而我們的 調(diào)研結(jié)果也顯示： 天韻金沙花園文化居住區(qū)是“文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法 。 二是 通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)園區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約 束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。聘請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督員作為第三方對(duì)管理處日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，共同對(duì)存在的管理問(wèn)題進(jìn)行檢討。 服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的園區(qū)公共秩序。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí) 別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化家園”。通過(guò)“質(zhì)量、成本雙否決” 的運(yùn)作，管理成本會(huì)有所下降。 構(gòu)想五 規(guī)范管理，促進(jìn)園區(qū)服務(wù)社會(huì)化 隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住小區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴(lài)于園綜合服務(wù)體系的供給。天韻金沙花園堅(jiān)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法。 在我們看來(lái)， “垃圾是一種放錯(cuò)位置的資源” ，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類(lèi)回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，并努力為垃圾的分類(lèi)收集創(chuàng)造條件。 2）計(jì)劃目標(biāo)管理 中房物業(yè)管理有限責(zé)任公司，將按照全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，對(duì)管理處經(jīng)理明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)施過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況，存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益和待遇相結(jié)合。三是輿論動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。二是法規(guī)管理，制定一套 完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。中房物業(yè)管理公司按照全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小。 5）激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中的相互聯(lián)系，相互作用，相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)制，其作用旨在聯(lián)系的綜合機(jī)能，起作用旨在提高“內(nèi)聚力”。 4）督導(dǎo)管理 管理處在管理現(xiàn)場(chǎng)采用國(guó)際酒店業(yè)廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職 53 能部門(mén)實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。一是行政促進(jìn)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托 ，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)懲為后盾的強(qiáng)制性促進(jìn)力。 一、內(nèi)部管理架構(gòu) 小區(qū)管理處將采取天韻金沙花園業(yè)主委員會(huì)和中房物業(yè)管理公司在業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理機(jī)制下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是一種直線制的領(lǐng)導(dǎo)形式，由于管理處的編制本著精干、高效的原則，職責(zé)明確，管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，使經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控，各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任 務(wù)的下達(dá)，均由經(jīng)理直接安排，各主管 屬下人員直接向其上級(jí)負(fù)責(zé)。而要協(xié)調(diào)好，首先要有正確的認(rèn)識(shí)，實(shí)際工作中需強(qiáng)調(diào)管委會(huì)自治管理，物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理與街道辦事處管理在職能上的配合，既分工明確，又不忽視合作，這樣就一定能成為推動(dòng)居住區(qū)管理水平提高的助力。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看，社區(qū)市場(chǎng)形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”的一般性規(guī)律，而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會(huì)問(wèn)題，如住宅區(qū)內(nèi) 裝修管理的“人情化”、“無(wú)序化”導(dǎo)致裝修施工“游擊隊(duì)”出沒(méi)、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。 構(gòu)想四 建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制 由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地制造一種“準(zhǔn)則”，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在天韻金沙花園文化居住區(qū)物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中， ISO9002 質(zhì)量保證體系是我們開(kāi)展工作的基礎(chǔ)，更是我們提升物業(yè)管理品質(zhì)的有利保證。 塑造“親和人文”的環(huán)境文化 今天，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。業(yè)主在 享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。 此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、園區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。 45 我們提出構(gòu)建“文化園區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn) 傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化園區(qū)” 的管理目標(biāo)。所以，在物業(yè)管理中還應(yīng)不斷尋求符合項(xiàng)目個(gè)性與發(fā)展方向的整體構(gòu)想，以使我們的項(xiàng)目保持長(zhǎng)久而知名的品牌和充滿朝氣的旺盛生命力，使我們的項(xiàng)目成為這個(gè)城市和這個(gè)城市里人民的驕傲。 結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，通過(guò)全方位、多項(xiàng)目的便 民服務(wù)，并力爭(zhēng)提升延伸服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)預(yù)算外的維修、服務(wù)收入，解決物業(yè)服務(wù)中的資金缺口，彌補(bǔ)物業(yè) 管理費(fèi)用的不足，為園區(qū)業(yè)主提 供更為周到的服 44 務(wù)。 （二）物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算 人員薪金及福利 工資 保險(xiǎn)費(fèi) 折舊費(fèi) 辦公費(fèi) 裝卸費(fèi) 燃料費(fèi) 材料費(fèi) 辦公用水、電費(fèi) 其它 小計(jì)： 合計(jì)： 1. 收入 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅樓 商業(yè)樓 43 家政服務(wù)收入 2. 3 其他服務(wù) 3. 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 4. 效益預(yù)測(cè) 如果本項(xiàng)目收費(fèi)率達(dá)到 100%，則可實(shí)現(xiàn)收支平衡。 2） 物流管理 — 對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。 對(duì)天韻金沙花園入住期的治安形勢(shì)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。 40 三、入住期治安管理（三流控制） 天韻金沙花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點(diǎn)必將是速度快、入住率高。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接受整改的要求。 3） 裝修材料符合防火規(guī)定。 （九）裝修審批重點(diǎn) 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。施工期間，所有現(xiàn)場(chǎng)人員都必須嚴(yán)格遵守《裝修管理協(xié)議》之條款。 3）業(yè)主會(huì)同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊如下裝修申報(bào)材料到管理處辦理申報(bào)審批手續(xù)； A 出示辦理完入住手續(xù)的費(fèi)用收據(jù)復(fù)印件； B 裝修申請(qǐng)登記表和裝修管理協(xié)議書(shū)（到管理處領(lǐng)取，如實(shí)填寫(xiě)，并遵照?qǐng)?zhí)行）； 38 C 裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證明，注：營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件必 須加蓋公章； D 房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）； E 業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件； F 裝修人員身份證復(fù)印件。 5） 當(dāng)搬運(yùn)裝修材料、家具進(jìn)入裝修單位時(shí)，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔(dān)一切修理費(fèi)用。 （七）裝修、改建的注意事項(xiàng) 業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項(xiàng)： 37 1）工作完