【正文】 層、填補(bǔ)空白、調(diào)整結(jié)構(gòu)，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的一種招商模式。 陳志豪認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，中介招商將逐步取代政府主導(dǎo)招商模式， 使招商真正向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回歸，使政府角色向社會(huì)管理和公共事物回歸。 中介招商的 革命性意義在于它有助于推動(dòng)政府職能的根本轉(zhuǎn)變，政府要從直接管理經(jīng)濟(jì)事物中脫身出來(lái)，把更多的精力投入到社會(huì)管理和公共服務(wù)上來(lái)，這是一種招商理念的根本性變革。 中介招商 —— 將逐步代替政府成為招商主體 中介招商是通過(guò)專(zhuān) 業(yè)的投資中介機(jī)構(gòu)，將招商項(xiàng)目推向相關(guān)投資市場(chǎng)，然后通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的嚴(yán)格程序，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。由此項(xiàng)目帶動(dòng)了 BHP項(xiàng)目的引進(jìn)，搞活了近 4000平方米倉(cāng)庫(kù)存量。 工 業(yè)園區(qū)招商引資要加強(qiáng)投資整體環(huán)境的宣傳，多邀請(qǐng)一些外國(guó)企業(yè)家到工業(yè)園區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，增加他們的感性認(rèn)識(shí)、增強(qiáng)他們的投資信心。 促銷(xiāo)策略 工業(yè)園區(qū)要將自己推銷(xiāo)出去，首先要將自己“包裝”起來(lái)。還可通過(guò)投資促進(jìn)會(huì)、商會(huì)、投資咨詢(xún)公司或其他中介機(jī)構(gòu)委托代理招商，避免企業(yè)直接招商所需高額成本費(fèi)用，提高招商引資的成功率。 “行商”招商 深入國(guó)際市場(chǎng)，實(shí)行跨國(guó)招商，組織小隊(duì)人馬走出國(guó)門(mén)，到國(guó)外招商。為了降低區(qū)內(nèi)企業(yè)的綜合生產(chǎn)成本，給予企業(yè)更多的優(yōu)惠是很有益的。 價(jià)格策略 工業(yè)園區(qū)招商引資中的價(jià)格問(wèn)題主要指投資者進(jìn)入工業(yè)園區(qū)投資辦廠所需交納的各種稅費(fèi)。形式產(chǎn)品的好壞直接影響工業(yè)園區(qū)招 商引資的成功與否，工業(yè)園區(qū)軟硬環(huán)境的建設(shè)具有重要意義。工業(yè)園區(qū)要吸引這些投資者進(jìn)入，關(guān)鍵是要使投資者在工業(yè)園區(qū)投資能夠獲得所期望的利潤(rùn)。下面我們從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的 4P組合即產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)來(lái)分析工業(yè)園區(qū)招商引資的營(yíng)銷(xiāo)組合策略。 表 2：項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目質(zhì)量 大型 優(yōu)、良、中、差 中型 優(yōu)、良、中、差 小型 優(yōu)、良、中、差 從 2020～ 2020年，南海國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園區(qū)招商部門(mén)一共篩掉了不合入園要求條件的意向項(xiàng)目 50多個(gè)，包括一些來(lái)自日本、北美和北歐的大型項(xiàng)目，確保了園區(qū)的品質(zhì)和檔次，因 此順利通過(guò)了國(guó)家的審核，并從形成期過(guò)渡到發(fā)展期。第 II類(lèi)的案例：佛山四方實(shí)業(yè)有限公司，原來(lái)在佛山已有 2個(gè)項(xiàng)目（工廠）， 2020年（現(xiàn)在）計(jì)劃找新址搬遷，將來(lái)無(wú)擴(kuò)建或再建計(jì)劃。如果把招商的著重點(diǎn)放在商人或商號(hào)（企業(yè)）上，對(duì)知名商人、知名企業(yè)的代表大獻(xiàn)殷勤，百般招待，往往沒(méi)有好效果。例如，可 口可樂(lè)公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)后，美特容器投資 近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來(lái)了綠點(diǎn)公司、模范公司、英國(guó)的 BOC集團(tuán)、韓國(guó)富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。在宏觀上表現(xiàn)為由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施三要素構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門(mén)間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)與協(xié)作，即將一個(gè)部門(mén)或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門(mén)的原料、半成品或輔助性材料。 通過(guò) 功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。 招商定位 知彼更要知己 通過(guò)功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象 開(kāi)發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國(guó)外的開(kāi)發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。這些服務(wù)對(duì)外商投資者來(lái)說(shuō)，都是很重要的。 政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個(gè)核心因素。市場(chǎng)是吸引外資的關(guān)鍵，讓出一部分市場(chǎng)是吸引外資的一個(gè)很好的策略。 環(huán)境保護(hù)也是外商選擇開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行投資的一個(gè)重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無(wú)法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的， 而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。沿海開(kāi)發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)明顯，而內(nèi)陸開(kāi)發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，同樣可以增加對(duì)外資的吸引力。 開(kāi)發(fā)區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。 軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境 “開(kāi)發(fā)區(qū)如何開(kāi)發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個(gè)問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū) 4200余個(gè)，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見(jiàn)不鮮。從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點(diǎn)來(lái)看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。 其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開(kāi)發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。 首先，開(kāi)發(fā)區(qū)政策的趨同引致 了低層次的競(jìng)爭(zhēng)，造成開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。 策劃：宋 方 執(zhí)行：鄧廣鋒 張麗紅 工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇 招商引資是開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)， 誰(shuí)的引資環(huán)境好，誰(shuí)就能更好地吸引外資 招 商 戰(zhàn) —— 工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 招商工作是各地開(kāi)發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來(lái)資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識(shí)。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。 中國(guó)工業(yè) 地產(chǎn)投資藍(lán)皮書(shū) 前 言 工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎。一直推崇 “美國(guó)模式 ”的馮侖，曾定位萬(wàn)通只專(zhuān)注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。基金只做土地儲(chǔ)備之用。 ”馮侖說(shuō)。馮侖稱(chēng)近一段時(shí)間來(lái)已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作。這種情況下，大家都迷惑或者是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不清晰，萬(wàn)通就開(kāi)始了更加清晰的發(fā)展道路。 ”他說(shuō)。 對(duì)于國(guó)內(nèi)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問(wèn)題就是資金緊缺。 HK)、合生創(chuàng)展 (0754。 首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語(yǔ)出驚人： “萬(wàn)通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商。 SH)絕無(wú)關(guān)系。 2020 年 3 月 4 日，北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖在參加 2020 年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)時(shí)向本報(bào)記者透露，萬(wàn)通不久將進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)。 因此，企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，應(yīng)該著重考慮這兩點(diǎn)因素，才能做到投資不盲目。 深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個(gè)城市。 珠三角 “ 貪新改舊 ” 珠三角是是世界制 造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來(lái)看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過(guò)程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無(wú)疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的政策不確定 性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。為杜絕土地被賤賣(mài)、被圈地，國(guó)務(wù)院于 2020 年 31 號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國(guó)所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓?zhuān)@事實(shí)上在政策上消除了各地 “ 零地價(jià) ” 、 “ 負(fù)地價(jià) ” 出讓工業(yè)用地的可能。 其二、融資制度不同 。這樣無(wú)疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來(lái)了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中 間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。在國(guó)內(nèi)一些城市，為 適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。低成本的優(yōu)勢(shì)，不僅僅是租金或者是賣(mài)價(jià)低，更重要是通過(guò)園區(qū)的管理，通過(guò)了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。 要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)層面是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類(lèi)客戶(hù)都要提供價(jià)值，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。一是對(duì)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開(kāi)發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶(hù)進(jìn)行相互的交流，你再把有價(jià)值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶(hù)外、展會(huì)論壇，這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系，會(huì)形成非常實(shí)效，有針對(duì)性的園區(qū)。賣(mài)產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。 ? 產(chǎn)業(yè)招商 定位之后，面對(duì)你的產(chǎn)業(yè)也好，面對(duì)你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個(gè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實(shí)際一個(gè)整車(chē)的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動(dòng)各個(gè)配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會(huì)發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的園區(qū)來(lái)。 造勢(shì)，挖掘潛在優(yōu)勢(shì)通過(guò)策劃提煉創(chuàng)造市場(chǎng)促進(jìn)發(fā)展，我想有這樣一個(gè)過(guò)程。 第四是造勢(shì) ，通過(guò)挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展。另外要確立以商招商概念，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融 合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。當(dāng)中各種類(lèi)型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。 確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開(kāi)始園區(qū)的 設(shè)計(jì)及建造。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，把區(qū)域的資源整合起來(lái)，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。 市場(chǎng)分析。尋求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。 有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類(lèi)物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來(lái)越多的民營(yíng)或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問(wèn)題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的 “ 工業(yè)地產(chǎn) ” 的概念了。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、 ST運(yùn)盛等。出于開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開(kāi)發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。針對(duì)園區(qū)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。之后，派出專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶(hù)維護(hù)工作。 ? （ 3）工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。 (2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式 是主 體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 (1)工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。具體指工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類(lèi)土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、 物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機(jī)遇，也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。 一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開(kāi)發(fā)模型介紹 （一）工業(yè)地產(chǎn)理論 （ 1）工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地。 ? 如下是 工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析 。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。 如普洛斯公司的開(kāi)發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷(xiāo)售，客戶(hù)對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。 就我國(guó)目前來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)一般采用以開(kāi)發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。 （ 3）工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作 工業(yè)房地