【正文】 政建筑設(shè)計類資金比較雄厚且尚未形成明顯的產(chǎn)業(yè)聚集， 從同類總部基地恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地及長慶大廈的成交客戶分析可知市政建筑設(shè)計類企業(yè)購買實力強(qiáng)且有入住需求，可發(fā)展成為重點產(chǎn)業(yè) 選址相關(guān) 區(qū)位 近城市城區(qū)，特別是有文化底蘊的區(qū)域特別能夠產(chǎn)生聚集效應(yīng)，像上海 8號橋，田子坊；創(chuàng)意設(shè)計人員需生活配套完善，未來可打造 交通 創(chuàng)意設(shè)計類公司屬于知識密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)對外部交通有一定依賴性 政策 無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造 環(huán)境 ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需營造富有創(chuàng)造性和文化厚重的氛圍，以加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的學(xué)習(xí)、合作、吸收、轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新，對內(nèi)部環(huán)境的打造比較看重 不符合 較符合 符合 符合創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)范疇包括：廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計、時裝設(shè)計、電影、互動休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視廣播等行業(yè) 以上數(shù)據(jù)來源： 《 2023中國創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)與媒體消費行為研究報告 》《 20232023年創(chuàng)意設(shè)計行業(yè)發(fā)展與投資分析報告 》 恒華科技園、大業(yè)領(lǐng)地、長慶大廈等企業(yè)水牌調(diào)研江蘇省科佳工程設(shè)計有限公司訪談 金融前臺與項目擬合度分析：金融前臺業(yè)務(wù)在無錫處于初級發(fā)展階段，企業(yè)購買實力雄厚，但企業(yè)基數(shù)小，并已在中央商務(wù)區(qū)以及新區(qū)形成一定產(chǎn)業(yè)集聚，因此應(yīng)作為項目的伺機(jī)引導(dǎo)的客戶 產(chǎn)業(yè) /項目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?金融業(yè)在無錫取得較快發(fā)展。 2023年我國工業(yè)設(shè)計總產(chǎn)值實現(xiàn) 300億 ， 但占世界工業(yè)設(shè)計整體市場的比重只有 %，相當(dāng)于中國 GDP的比重也只有 ，我國設(shè)計產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，發(fā)展空間巨大。錫山區(qū)有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè) 78家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市 7%左右。周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少 —— 鳳凰城策劃師羅煒煒訪談 ?感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些， 江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟 —— 江陰鋼材商 陳余 ?宜興這邊的人大部分不會考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會去購買主要是因為宜興人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩袕S房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還臵辦一處辦事處辦公，如果想做大，可以選擇上海，或者去常州 —— 宜興客戶吳卿 辦公市場自用客戶 —— 區(qū)位分布全景圖 中心區(qū)： 區(qū)位價值 長江北路： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 太湖廣場： 政府驅(qū)動 太湖大道： 區(qū)位與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 中心區(qū)：城市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、區(qū)位驅(qū)動 代表樓盤：紅豆國際、東方廣場、摩天 360 客戶規(guī)模： 以中小企業(yè)為主 客戶行業(yè)特征： 專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)和科技 太湖大道：區(qū)位驅(qū)動和依托工業(yè)設(shè)計園驅(qū)動 代表樓盤：潤華國際、佳城國際 客戶規(guī)模： 大小企業(yè)均有 客戶行業(yè)特征： 設(shè)計類、制造類、貿(mào)易、房地產(chǎn) 長江北路：新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 代表樓盤：金源國際、寶龍城市廣場、長江一號 客戶規(guī)模： 中小企業(yè)為主 客戶行業(yè)特征： 科技、設(shè)計、物流 太湖廣場：政府驅(qū)動 代表樓盤：時代國際、太湖明珠數(shù)碼廣場 客戶定位：高端物業(yè)定位于國際、國內(nèi)知名企業(yè) 客戶規(guī)模： 在租寫字樓以中小企業(yè)為主 客戶行業(yè)特征： 在租寫字樓行業(yè)分布在貿(mào)易、咨詢、投資、創(chuàng)意設(shè)計、培訓(xùn) 客戶分布： 辦公市場自用客戶 —— 分行業(yè)辦公現(xiàn)狀 物流貿(mào)易類 電子軟件類 醫(yī)藥 機(jī)械制造業(yè) 咨詢 投資 金融 建筑房地產(chǎn) 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 200以下 300400 1000以上 400500 1000以上 300400 200300 400500 1000以上 集中面積段 分散面積段 300400 400500 200以下 1000以上 400500 200以下 200以下 1000以上 200以下 1000以上 設(shè)計類 200以下 1000以上 太湖大道、中心區(qū)、 太湖廣場 均有 新區(qū) 中心區(qū)、新區(qū) 新區(qū) 新區(qū) 中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道 中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道 中心區(qū)、太湖廣場、太湖大道 目前整個無錫市產(chǎn)生辦公需求的客戶其行業(yè)主要涉及 : 第三產(chǎn)業(yè)或 ： 物流 貿(mào)易、電子軟件、建筑房地產(chǎn)、設(shè)計、金融、咨詢、投資、教育培訓(xùn)； 制造業(yè) ：醫(yī)藥、機(jī)械制造等，以小面積為主 能產(chǎn)生大面積辦公需求的行業(yè)主要分布 在：設(shè)計、貿(mào)易物流、電子軟件、金融、醫(yī)藥、建筑房地產(chǎn)等 教育培訓(xùn) 中心區(qū)、太湖廣場、新區(qū) 基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論 辦公市場自用客戶 —— 選址需求 選址要素14 19 .2% 31 .8%23 31 .5% 52 .3%9 12 .3% 20 .5%12 16 .4% 27 .3%9 12 .3% 20 .5%1 1. 4% 2. 3%5 6. 8% 11 .4%73 10 % 16 %區(qū)位價值區(qū)域交通便利周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集片區(qū)售價 / 租金可以接受稅收政策金融平臺公共服務(wù)平臺選址要素T o tal被選次數(shù) P e r c e ntR es po ns esP e r c e nt o f C as es行業(yè)與選址要素的交叉項分析6 11 0 2 1 0 2 152 2 2 3 2 0 2 80 1 0 0 0 0 0 12 1 4 2 2 0 0 70 1 0 1 0 0 0 10 1 0 1 0 0 0 20 1 0 0 0 0 0 11 2 0 0 1 0 0 22 2 2 2 2 1 0 513 22 8 11 8 1 4 42C ou n tC ou n tC ou n tC ou n tC ou n tC ou n tC ou n tC ou n tC ou n tC ou n t貿(mào)易電子投資金融制造醫(yī)藥咨詢建筑其他Z5T ot a l區(qū)位 交通 產(chǎn)業(yè)集聚 租金 / 價格可承受 稅收政策 金融平臺公共服務(wù)平臺選址因素T ot a lP e r c e n t a ge s a n d t ot a l s ar e ba s ed o n r es p on de n t s .?從整體情況來看： 交通、區(qū)位價值、片區(qū)價格 /租金 可接受是前三大選址要素 ?從分行業(yè)選擇情況來看： ?貿(mào)易企業(yè)最看中的因素首要是交通，其次是區(qū)位 ?金融類企業(yè)對產(chǎn)業(yè)集聚有較大偏好 ?科技電子類企業(yè)在價格 /租金方面存在較大敏感性 基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論 辦公物業(yè)投資客戶 ?寫字樓購買者 70%仍然是自用，只有 30%左右為投資臵業(yè) ?周邊客戶例如 江陰、宜興兩地過來辦公的很少，投資的也不會多 ， 投資的話主要以買住宅和商鋪為主，辦公產(chǎn)品現(xiàn)在租的情況不是很理想 ， 租金這么多年一直保持在 2塊左右的水平，都沒怎么漲過 ，投資價值不明顯，商鋪和住宅反而投資價值更大 ?投資客有溫州和福建的，他們對價格和得房率非常敏感，像我門這邊過來買寫字樓的，我們要價 14000元，他們要砍到 12023元 ?小投資客大都還是無錫本地人，一般會是買 300平方，然后自用 150平方，其他的就租給別人 ，以后企業(yè)擴(kuò)大后再用來自己用， 一般投資客都是喜歡投資商住樓和酒店式公寓 —— 華仁鳳凰城策劃師羅煒煒 專業(yè)人士訪談 —— 華仁鳳凰城主策 ?商住樓投資客比較占大多數(shù)，主要看好周邊規(guī)劃利好、交通利好以及新區(qū)潛在的租賃市場 ?有福建投資客，還有就是新區(qū)周邊來百姓都來團(tuán)購 —— 寶龍城市廣場 專業(yè)人士訪談 —— 新區(qū)寶龍城市廣場銷售員 辦公物業(yè)投資客戶 ?自己目前辦公在江陰， 1600平方米，自用 400500平，其余出租給別人，單價在 70008000元左右 ?感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些， 江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟 —— 江陰鋼材商 陳余 江陰投資人士訪談 ?投資來說的話，辦公產(chǎn)品屬于小眾產(chǎn)品，從本位角度去思考，自己都不知道去買辦公能夠干嘛，就更不會再買來去租給別人 。 鼓勵總部企業(yè)進(jìn)入太湖新城、錫東新城、主城區(qū)重點片區(qū)及太湖廣場周邊地區(qū) ?鼓勵綜合型總部、投資總部和銷售總部進(jìn)入城市綜合體，鼓勵研發(fā)總部企業(yè)進(jìn)入太湖國際科技園、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵物流總部進(jìn)入錫東片區(qū)、新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園等， 鼓勵金融總部進(jìn)入太湖新城金融規(guī)劃區(qū)和崇安、南長、北塘城區(qū) 路徑一的可行性 盡管項目是目前無錫市唯一的總部經(jīng)濟(jì)園，但也存在?民間?諸多競爭對手，無錫中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系難以支撐項目作為純粹總部基地打造的可能 ?中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了 90％。聯(lián)東集團(tuán)無錫北塘產(chǎn)業(yè)園項目整體定位與一期產(chǎn)品建議 謹(jǐn)呈：聯(lián)東集團(tuán) 情況說明 本次報告為整體定位報告，原本定于 4月 28日匯報，由于匯報時間提前的關(guān)系，世聯(lián)本著將主要精力放在最重要與最緊迫的問題方面，著力解決： ?針對八百五十畝發(fā)展方向與整體定位 ?辦公體量的客戶定位、產(chǎn)品定位等方面 ?項目整體規(guī)劃 布局初步建議 ?項目啟動區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 1 項目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析 2 項目發(fā)展方向 3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位 5 項目規(guī)劃布局建議 6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議 4 項目整體定位 1 項目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析 2 項目發(fā)展方向 3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位 5 項目規(guī)劃布局建議 6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議 4 項目整體定位 企業(yè)目標(biāo) 整體目標(biāo) 1 中心城區(qū)邊緣地帶 850畝地塊，如何走差異化道路，精準(zhǔn)整體定位 2 圍繞客戶需求，打造從產(chǎn)品、配套到服務(wù)的有差異化的生產(chǎn)生活 模式 3 合理分期，平衡現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動開發(fā)與資金平衡 4 作為進(jìn)入長三角的首個項目，實現(xiàn)聯(lián)東在長三角區(qū)域的品牌影響力 為未來擴(kuò)張奠定基礎(chǔ) 啟動目標(biāo) 5 滿足政府形象需求的同時保證銷售回現(xiàn) 高速公路時代 南京 上海 58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM 鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 昆山 80分鐘 110分鐘 高速鐵路時代 南京 上海 58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM 鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 昆山 25分鐘 35分鐘 第一圈層 第二圈層 第三圈層 第一圈層 第二圈層 外部環(huán)境 — 高鐵 ?無錫 高鐵時代的來臨將直接拉近長三角城市群之間的距離，無錫將由公路時代的第二圈層直接晉級為第一圈層，隨之而來的是城市分工體系的形成完善 外部環(huán)境 — 城市分工 ?無錫 在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造業(yè)、部分服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時也將面臨高端消費、高端服務(wù)業(yè)的外溢 文化之城 蘇州 服務(wù)之城 無錫 上海：四大中心 休閑之都 杭州 國際海港 寧波 科教中心 南京 城市分工 城市融合 上海 無錫 ?金融中心 ?貿(mào)易中心 ?航運中心 ?經(jīng)濟(jì)中心 ?長三角北翼商貿(mào)物流中心 ?創(chuàng)意設(shè)計中心 ?先進(jìn)制造業(yè)中心 ?職業(yè)教育及旅游度假中心 ?外溢： ?制造業(yè)外溢 ?服務(wù)業(yè)外包外溢 ?吸引： ?高端消費 ?金融等高端服務(wù)業(yè) 五大名城： 適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城；適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計名城；適宜生活居住的山水名城；適宜旅游度假的休閑名城；具有人文特質(zhì)的文化名城 五大中心 ： 國際先進(jìn)制造技術(shù)中心，區(qū)域性商貿(mào)物流中心，創(chuàng)意設(shè)計中心，職業(yè)教育中心，旅游度假中心 ?近市場 ?近人才 ?近信息 ?商務(wù)綜合成本低 外部環(huán)境 — 無錫 ?產(chǎn)業(yè)特點 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市，目前仍是一個二產(chǎn)為主導(dǎo)的工業(yè)城市 2023年長三角城市三產(chǎn)占比 %%%%%%% % % % % % % %蘇州寧波無錫杭州南京上海無錫市歷年三產(chǎn)占比 無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市 外部環(huán)境 — 無錫 ?產(chǎn)業(yè)特點 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大特點：民營經(jīng)濟(jì)，特別是中小企業(yè)的主導(dǎo)地位、商貿(mào)業(yè)在三產(chǎn)中的領(lǐng)先地位以及傳統(tǒng)制造業(yè)在二產(chǎn)中的領(lǐng)先地位 304104015638663722824120021710 500 1000 1500 2023 2500 3000 國有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營企業(yè) 港、澳、臺商投資企業(yè) 外商投資企業(yè)民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位： 2023年各所有制企業(yè)產(chǎn)值對比 1276856781142