【正文】 均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務(wù)。 典型案例： 某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣 8萬元事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。 續(xù)上 ?其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進的請求，但實業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 （ 1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達室一間 20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn) 。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。 n按照 《 物權(quán)法 》 第 70－ 7 76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。 ?典型案例： ?2023年 3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那 100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，吳先生覺得他為大家服務(wù)，解決大家早餐問題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干涉，為此發(fā)生糾紛。 ?無論是業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權(quán)造成影響。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第 52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約 5米處，有 10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有 7級大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。 ?《 民法通則 》 第 123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。但是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司要想規(guī)避此類風(fēng)險的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全警示標(biāo)志。 ?典型案例： ?高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年 12月 20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上，當(dāng)時上樓的通道暢通無阻，沒有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。 第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。 業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)物業(yè)糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 物業(yè)管理條例 》 第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 ?典型案例： ?章某與于某為樓上樓下鄰居， 18樓的于某先行入住。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ?章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。 問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題 ?通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任； ?相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。 小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身損害賠償糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ?《 物業(yè)管理條例 》 第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。同年 9月，原告及家人入住該小區(qū)，并與被告簽訂了物業(yè)管理公共契約。案發(fā)后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)大門口設(shè)有門崗，一天 24小時值班，但對出入人員無登記，無日常 24小時巡邏。法院審理后，依據(jù)我國《 民法通則 》 等有關(guān)規(guī)定，于近日作出上述判決 。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。 （ 2）保安致人損害的物業(yè)糾紛 ?典型案例： 某物業(yè)公司在某小區(qū)門口設(shè)有保安員執(zhí)勤，負(fù)責(zé)對進入小區(qū)的人和車輛進行安全管理。楊某的丈夫焦某下車與保安員發(fā)生互毆。 ?法院判決： ?經(jīng)審理法院認(rèn)為，公民的身體健康權(quán)受法律保護。被告與實施侵害的保安員系雇傭關(guān)系，保安人員在從事雇傭活動中致人損害，理應(yīng)由被告賠償給原告因此造成的合理經(jīng)濟損失。值得注意的是，這起案件的直接當(dāng)事人是一名被告雇傭的值勤保安。但原告沒有履行其義務(wù)，而與值勤保安爭執(zhí)斗毆。本案中，值勤保安對進出小區(qū)的車輛和人員進行管理是在履行其雇主 —— 某物業(yè)公司安排的工作。所以，應(yīng)認(rèn)定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害，其雇主 —— 某物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。事發(fā)后，小鵬的父母多次與小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司交涉。 法院判決： 物業(yè)公司賠償小鵬 7200余元 。 ?本案中，物業(yè)管理公司未能提供足夠證據(jù)證明其已盡到了管理、維修義務(wù)對損害的發(fā)生并沒有過錯，故應(yīng)對小鵬的受傷承擔(dān)賠償責(zé)任。 其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條 :“ 從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 ?因此，法院判決物業(yè)公司賠償小鵬 7200余元。而物業(yè)小區(qū)休閑廣場上的石桌作為共用設(shè)施，可見物業(yè)公司對休閑廣場上的石桌負(fù)有管理、維護義務(wù)。隨后，小鵬的父母將物業(yè)公司和開發(fā)商告到法院，索賠醫(yī)藥費、精神撫慰金計 1． 4萬余元。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。依照最高人民法院 《 關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 》 第九條第二款，前款所稱“從事雇傭活動”，是指從事雇主授權(quán)或者指示范圍內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者其他勞務(wù)活動。 ?雇主在這里所承擔(dān)的是雇主替代責(zé)任。依據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋 》 第九條，雇員在從事雇傭活動中致人損害的，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 案例解析： ? 本案是一起因物業(yè)管理糾紛引起的人身損害賠償案件。由于雙方均不夠冷靜，進而情緒激動相互毆打，造成原告受傷。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經(jīng)反應(yīng)，損傷程度為輕微傷。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區(qū)的相關(guān)手續(xù)后，方可進入小區(qū)。原告按約定向被告交納了物業(yè)管理費，被告即負(fù)有管理小區(qū)日常治安工作，有效防止和制止在小區(qū)內(nèi)侵害小區(qū)居民人身、財產(chǎn)行為的義務(wù)。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)洛陽市第一人民醫(yī)院診斷，原告氣管、食管和手部肌腱斷裂，雙側(cè)氣胸、左側(cè)喉區(qū)神經(jīng)損傷，構(gòu)成 9級傷殘，為此先后住院治療 38天，花去醫(yī)療費 。此后，原告按約每月交納物業(yè)管理費，被告將其物業(yè)管理中的治安工作委托保安公司管理。 ?《 民法通則 》 第一百三十一條 ：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 ?當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時向有關(guān)部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。 ?案例解析： ?章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 ?但物業(yè)公司負(fù)有對管理小區(qū)內(nèi)的安全保障義務(wù)，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的安全隱患并作出相應(yīng)的警示注意義務(wù)，而逃生通道的玻璃門作為安全隱患，物業(yè)公司沒有對其作警示標(biāo)志，因此應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過認(rèn)真清理，他臉上大傷口 3個被縫了近 30針，其他小傷醫(yī)生實在無法下針只好作了消毒處理。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保障的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第 52條第 1款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。 ?典型案例： ?孫某（男， 10歲）在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛 ?相關(guān)法律法規(guī)： ? 《 物權(quán)法 》 第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ?案例解析： n按照建設(shè)部頒布的 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 第 3條對共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，否則雇請民工將車棚強行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。去年 7月，曾先生買了一輛高檔小車。 ?案例解析： ?按照 《 民法通則 》 第 71條和 《 物業(yè)管理條例 》 第 1 5 66條規(guī)定，小區(qū)傳達室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會決定。 ?《 物業(yè)管理條例 》 第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 ?風(fēng)險防范： 對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注