【正文】 品配比測(cè)算原則基本原則與要點(diǎn)：基本原則與要點(diǎn)：?做足容積率；?產(chǎn)品形式多樣化（提高消化速度，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)）；?少做小高層： 小高層在客戶接受度和價(jià)格實(shí)現(xiàn)上與高層的差別不大，建議根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃布局的需要適當(dāng)布置，為布置更多的洋房和多層騰出用地；?提高洋房比例：l高層的銷售壓力較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，控制高層總量，增加洋房占比l洋房的價(jià)格上漲預(yù)期好于小高層，提高占比能增加項(xiàng)目收益能力?少量雙拼或聯(lián)排作為標(biāo)桿： 根據(jù)規(guī)劃的具體情況，在資源條件最好、用地條件許可的位置布置少量產(chǎn)品比例產(chǎn)品類型 容積率 占地面積 建筑面積 面積比例雙拼或聯(lián)排 %洋房 %小高層 %　合計(jì) 　 —— %公建配套指標(biāo)公建配套指標(biāo)容積率 占地面積（萬(wàn)平方米） 建筑面積（萬(wàn)平米）酒店 2 商業(yè) 1 教育配套小學(xué) 1 幼兒園 住宅 合計(jì) 51 61天津市新建居住小區(qū)公共配套設(shè)施定額指標(biāo)：小學(xué)：建面 6~；占地 11~13m2/座幼兒園：建面 8~9m2/座；占地 10~12m2/座開(kāi)發(fā)分期產(chǎn)品比例考慮各地塊的連接性和展示的便利性：考慮各地塊的連接性和展示的便利性：主入口 二期一期三期開(kāi)發(fā)周期 產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例一期 類別墅 4 %洋房 9 %合計(jì) 13 %二期 類別墅 %洋房 %小高層 10 %合計(jì) %三期 洋房 %小高層 %合計(jì) %合計(jì) 總面積 ——一期戶型面積配比 —— 兼顧高端產(chǎn)品樹(shù)立形象；高性價(jià)比產(chǎn)品迅速聚集人氣開(kāi)發(fā)階段產(chǎn)品類型建筑面積（萬(wàn)平方米） 戶型區(qū)間（平米）所占比例一期 雙拼或聯(lián)排 4250300 20%200250 40%180200 40%洋房 9 160180 20%140160 40%120140 40%開(kāi)發(fā)階段 產(chǎn)品類型建筑面積（萬(wàn)平方米） 戶型區(qū)間（平米） 所占比例二期 雙拼或聯(lián)排 250300 10%200250 40%180200 30%160180 20%洋房 140160 20%120130 30%8890 35%6075 15%小高層 10 90 50%75 30%60 20%二期戶型面積配比 —— 高性價(jià)比產(chǎn)品集中面市；寬范圍產(chǎn)品輻射多極客戶開(kāi)發(fā)階段產(chǎn)品類型建筑面積（萬(wàn)平方米） 戶型區(qū)間（平米） 所占比例三期 洋房 160180 30%140160 50%120140 20%小高層 90 50%75 30%60 20%三期戶型面積配比 —— 洋房注重后期產(chǎn)品的稀缺性；小高層產(chǎn)品用足 9070政策打造舒適型產(chǎn)品整盤(pán)戶型面積配比產(chǎn)品 戶型區(qū)間（平米） 所占比例雙拼或聯(lián)排 250300 15%200250 40%180200 35%160180 10%合計(jì) 100%洋房 160180 17%140160 20%18%120140 31%8890 10%6075 4%合計(jì) 100%小高層 90 50%75 30%60 20%合計(jì) %需拼合處理需拼合處理 ,約約 10萬(wàn)平米萬(wàn)平米本體分析市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)報(bào)告告提提綱綱物業(yè)發(fā)展建議5102項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)和策略立面造型 戶型設(shè)計(jì) 社區(qū)環(huán)境 配套設(shè)計(jì)形象標(biāo)簽借助原有的坡地地形形成優(yōu)美而獨(dú)特的整體意象高端產(chǎn)品提供最佳資源和極致化設(shè)計(jì)，突出收藏價(jià)值考慮兩地塊景觀的連續(xù)性，利用四周的高爾夫設(shè)計(jì)項(xiàng)目特色城市級(jí)特色配套人文元素符合品質(zhì)中產(chǎn)知富人群的審美需求，簡(jiǎn)潔、大氣、不炫富、有設(shè)計(jì)感注重產(chǎn)品居住的舒適性和實(shí)用性，提高產(chǎn)品的性價(jià)比社區(qū)環(huán)境中出現(xiàn)一些人文符號(hào)，如設(shè)計(jì)獨(dú)特而有品位的雕塑、小品等，重視細(xì)節(jié)品質(zhì)高爾夫特色體現(xiàn)自由、輕盈、通透，與自然良好溝通的立面意象從 “ 情景化 ” 角度考慮，為各類各檔的產(chǎn)品做出一些特色亮點(diǎn)天津首席精英階層高爾夫體驗(yàn)社區(qū)103戶型建議 —— 雙拼或聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)的三個(gè)方面? 空間的構(gòu)成向獨(dú)棟看齊? ? “有天有地 ”的充分表達(dá)? ? ? 兼顧私有和鄰里的組合?景觀資源最大化 ，主要功能房的景觀資源絕對(duì)占有是戶型平面設(shè)計(jì)第一考慮要素；?贈(zèng)送面積應(yīng)考慮使用的合理性 ，包括可變空間（如利用地下室改造為家庭廳、個(gè)性生活空間、停車(chē)庫(kù)等空間）充分給予客戶實(shí)惠感，提供客戶室內(nèi)空間的靈活變化；贈(zèng)送空間（如大門(mén)前院、庭院、露臺(tái)應(yīng)有足夠的休閑空間）充分給予客戶 “面子 ”的尊崇感和炫耀感。核心客戶重要客戶偶得客戶洋房產(chǎn)品：本地升級(jí)客戶 —— 改善型客戶、買(mǎi)居所養(yǎng)老，注重社區(qū)的生態(tài)環(huán)境小高層產(chǎn)品：周邊工業(yè)園、空港產(chǎn)業(yè)人口 —— 看重片區(qū)交通情況及總房款。全明空間，明朗舒適，功能齊全?？蛷d設(shè)置露臺(tái)，增加了室內(nèi)采光和通風(fēng)。p設(shè)有空中走廊，尊貴氣派。提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場(chǎng) 溢價(jià)無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)有差別無(wú)關(guān)的顧客需求有關(guān)的本項(xiàng)目新悅庭金地格林世界紅磡領(lǐng)世郡團(tuán)泊湖庭院64本體分析市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議價(jià)格定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)報(bào)告告提提綱綱65開(kāi)發(fā)策略466開(kāi)發(fā)策略報(bào)報(bào)告告提提綱綱產(chǎn)品形式選擇客戶演變整體開(kāi)發(fā)策略67本項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則：在指標(biāo)限制條件下，尋找市場(chǎng)空缺與產(chǎn)品創(chuàng)新的方向項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)v容積率位 v受 9070限制v無(wú)別墅產(chǎn)品用地市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀v主流產(chǎn)品為別墅、雙拼或聯(lián)排、洋房，少量小高層v根據(jù)容積率的不同，組合兩種、兩種以上物業(yè)類型v產(chǎn)品檔次參差不齊，部分產(chǎn)品具有創(chuàng)新點(diǎn)，但整體市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品相對(duì)較少消費(fèi)者價(jià)值取向v對(duì)于陌生區(qū)域更傾向于追求低密度如別墅產(chǎn)品。57“品牌 +產(chǎn)品創(chuàng)新 ”模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式新區(qū)大盤(pán)啟動(dòng)模型二適用范圍：品牌發(fā)展商，豐富操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)客戶精準(zhǔn)定位，針對(duì)性產(chǎn)品研發(fā)大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)萬(wàn)科城項(xiàng)目形象：親地社居，白領(lǐng)住區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：創(chuàng)新產(chǎn)品，豐富選擇 +特色風(fēng)情商街 +完善生活配套項(xiàng)目營(yíng)銷：體驗(yàn)式營(yíng)銷，展示力量強(qiáng)大，景觀前移。情景展示同樣出類拔萃！ 51完整實(shí)景展示模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式新區(qū)大盤(pán)啟動(dòng)模型一適用范圍：開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚；站在城市發(fā)展方向上；區(qū)域認(rèn)知度低，市場(chǎng)先入者，缺乏有效人群轉(zhuǎn)移星河灣項(xiàng)目形象：跨越品質(zhì)的品味項(xiàng)目配套：完善的生活、教育配套 +高檔而豐富的休閑娛樂(lè)配套 +五星級(jí)酒店會(huì)所項(xiàng)目營(yíng)銷：強(qiáng)立勢(shì)，開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，短時(shí)間高密度的媒體投放，充足的展示52區(qū)域價(jià)值重新定位——“ 大深圳 ” 、 “ 大交通 ” 背景下的萬(wàn)科城主題：一座萬(wàn)科式生活城主線：由城市宏觀到社區(qū)微觀，強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)白領(lǐng)居住理念深圳人，未來(lái)生活在哪里？萬(wàn)科在建一座城大深圳格局下的萬(wàn)科城 誰(shuí)動(dòng)了大深圳的居住觀？ 四季花城，為坂雪崗準(zhǔn)備了什么？ 深圳首個(gè)大型 TOHO社區(qū)，親地社居 ……產(chǎn)品 +品牌驅(qū)動(dòng)53深圳萬(wàn)科城項(xiàng)目背景：具體地址：深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對(duì)面，屬于關(guān)外，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏； 占地面積：約 建筑面積：約 容 積 率： 開(kāi)發(fā)分期： 6期開(kāi)發(fā)時(shí)間： 4年上市時(shí)間： 2023年 10月主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： Townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、LOFT主要戶型： 4房、 3房54Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loftl戶型： 1房 1廳 2衛(wèi)l面積： 68+20(送 )M2l特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開(kāi)闊小高層小高層l戶型： 24房l面積： 70125M2l特色：底層送入戶花園TownHousel戶型： 45房l面積： 220269平米l特色：戶外開(kāi)放式廚房及地下室寬景寬景 Housel戶型： 45房l面積： 137205M2l特色：超寬向陽(yáng)面，送地下室花園洋房花園洋房l戶型： 24房l面積： 70130M2l特色：底層送入戶花園55主景觀體系前移，建立項(xiàng)目形象 “ 大型 Townhouse親地社區(qū) ”，并 實(shí)景展示 “ 看得見(jiàn)的未來(lái) ” 居住體驗(yàn)主景觀體系前移，將未來(lái)的居住意境充分展現(xiàn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目自身資源不足的先天劣勢(shì)；同樣鄰近的中海日輝臺(tái)項(xiàng)目銷售價(jià)格較萬(wàn)科城低 1000元/平方米，品牌差異和展示體驗(yàn)的不同是造成差距的根源。 三期在售價(jià)格達(dá)到 34500元 /平米216。 資源條件 ：占地 11萬(wàn)平米的生態(tài)公園。 戶 數(shù) ： 1600；216。 占地面積 ： 520 畝；216。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目上市時(shí)別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)總量在 1000余套，洋房產(chǎn)品在 40萬(wàn)平米左右預(yù)計(jì)在項(xiàng)目上市時(shí)：別墅產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：紅磡領(lǐng)世郡天嘉湖 GARDEN天嘉湖地塊規(guī)模地段資源規(guī)模資源產(chǎn)品規(guī)模洋房、小高層的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：金地格林世界天嘉湖地塊45項(xiàng)目定位報(bào)報(bào)告告提提綱綱競(jìng)爭(zhēng)分析案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)策略及項(xiàng)目定位Q1: 區(qū)域的產(chǎn)品都是什么？Q2: 客戶構(gòu)成是什么？Q3: 借鑒點(diǎn)在哪里？別墅、洋房為主別墅、洋房為主 /注重產(chǎn)品創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)居住舒適性注重產(chǎn)品創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)居住舒適性第一居所的客戶居多，以津南、河西為核心向四第一居所的客戶居多，以津南、河西為核心向四周輻射，部分為空港等周邊產(chǎn)業(yè)人口。擁有可親水超大私家花園，私人永池，多功能地下室，市內(nèi)獨(dú)立電梯 ……價(jià)格 洋房 4000元 /平方米；小高層 3000元 /平方米銷售情況 一期洋房、聯(lián)院別墅已售完 43聯(lián)院別墅花園洋房美景陽(yáng)房產(chǎn)品特點(diǎn)：252。星耀企業(yè)在資金注入上實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)、外資本的融合；在工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)板塊優(yōu)勢(shì)組合，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾、物業(yè)管理結(jié)成一體，努力開(kāi)拓新路子，曾榮獲“ TOWNHOUSE成功開(kāi)發(fā)模式 ” 和 “ 云南名企 ” 的稱號(hào)，得到了專家和中外人士的贊同；2023年星耀集團(tuán)公司、星耀裝飾設(shè)計(jì)有限公司、星耀物業(yè)管理有限公司通過(guò) ISO9001:2023版的國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。看重項(xiàng)目距離外環(huán)較近的區(qū)域位置和社區(qū)的成熟規(guī)模近外環(huán)規(guī)模大盤(pán)新悅庭 別墅 16000 410 m2獨(dú)棟 純獨(dú)棟別墅社區(qū) 開(kāi)盤(pán)階段10套 /月首期以吉寶老業(yè)主為主，多位香港、新加坡在天津辦公的生意人，看重其交通優(yōu)勢(shì)近外環(huán)精致別墅區(qū)金地格林世界 53萬(wàn) 洋房小高層洋房：8100小高層：700090150 m2兩居三居主推洋房產(chǎn)品，配合小高層產(chǎn)品40套以津南、河西的改善型客戶為主體，看重洋房產(chǎn)品的稀缺性和舒適性近外環(huán)品質(zhì)洋房社區(qū)天嘉湖GARDEN 別墅 13000300 m2獨(dú)棟首期以獨(dú)棟別墅為主打產(chǎn)品剛開(kāi)盤(pán)以市內(nèi)客戶為主，地緣客戶極少，多作為第二第三居所使用，看重項(xiàng)目占有的稀缺自然資源旅游資源別墅區(qū)38周邊成交住宅用地情況雙港鎮(zhèn)咸水沽鎮(zhèn)八里臺(tái)鎮(zhèn)小站鎮(zhèn)北閘口鎮(zhèn)周邊成交地塊分布圖位置 土地使用權(quán)人 建筑面積（ m2） 容積率 預(yù)計(jì)產(chǎn)品形式津南區(qū)梨雙公路南側(cè)天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司171100 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層159200 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層142900 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層津南區(qū)梨雙公路南側(cè)北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司241600 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層273200 津南區(qū)梨雙公路南側(cè)華潤(rùn)置地 (北京 )股份有限公司 153700 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層津南區(qū)梨雙公路南側(cè)天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司 160000 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖范圍區(qū)內(nèi) 云南興耀集團(tuán) 3000000 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高層39項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)（預(yù)測(cè)）項(xiàng)目周邊出讓地塊未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目臨近天嘉湖地塊指標(biāo)不明，產(chǎn)品信息不詳 …… 針對(duì)外來(lái)可能遇到的競(jìng)爭(zhēng)和信息缺失的現(xiàn)狀，我們對(duì)地塊開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)模式進(jìn)行了分析 ……制敵機(jī)先！40項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)（預(yù)測(cè)）項(xiàng)目周邊天嘉湖地塊成交，具體指標(biāo)如下 ……總建筑面積 300萬(wàn)平方米住宅及配套用地 260萬(wàn)平方米酒店（不低于五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）7萬(wàn)除酒店外公建 33萬(wàn)功能定位 天嘉湖旅游度假區(qū)竣工時(shí)間 酒店： 2023年 3月住宅： 2023年 10月 80%2023年 10月 100%41開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介昆明星耀集團(tuán)實(shí)業(yè)有限公司 ?216。30針對(duì)性市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬(wàn)m2）容積率產(chǎn)品類型主力戶型價(jià)格（元 / m2）入市產(chǎn)品 項(xiàng)目特征紅磡領(lǐng)世郡 140 別墅洋房小高