【正文】 機關(guān)單位和住宅區(qū)域 。 主要消費物品是當(dāng)?shù)氐慕煌?、 酒店 、 景點 、 旅游紀(jì)念品和一部分餐飲休閑娛樂物品 。 游客的主要消費物品都已經(jīng)有了相當(dāng)成熟的區(qū)域 ， 本項目所處位置又不具備文化底蘊和商業(yè)氛圍 ， 與之競爭困難較多 。 202377 42 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 西城區(qū)常住居民 —— 政府規(guī)劃西城區(qū)為 5萬人口 ， 這部分人群的日常消費和生活配套也是非常可觀的開支 ， 但是因為西城區(qū)發(fā)展起步較晚 ， 各種配套設(shè)施不夠完善 ， 尚且沒有大型的零售賣場和配套服務(wù) 。 不僅僅為中心區(qū)的商業(yè)經(jīng)營分流壓力 ， 也對東嘎區(qū)人口的購物消費提供了更多的空間便利 、 時間便利和價格優(yōu)惠 。 而且隨著火車開通 、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的起步和旅游事業(yè)的更加繁榮 ， 當(dāng)?shù)氐某Ｗ∪丝跀?shù)量會逐步增加 、 人均收入也會逐步增長 。從經(jīng)濟收入上有很大的差異，但是共同的有一種軍旅情節(jié)和思鄉(xiāng)的情感，男性居多。 居住生活用品經(jīng)營者主要包括房地產(chǎn) 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 家居生活用品 、 生產(chǎn)資料 、 服裝鞋帽等等的經(jīng)營者 。 在現(xiàn)階段現(xiàn)區(qū)域內(nèi)此類經(jīng)營還是空白 ， 填補空白是尊重市場的選擇 。一個服務(wù)于整個拉薩市市民乃至整個西藏地區(qū)人民的某一方面的配套項目，不僅會有較好的生長空間較長期的經(jīng)營穩(wěn)定性，而且也有足夠的經(jīng)營面積支撐 50000平米的商業(yè)樓盤。在后期的銷售過程中應(yīng)該繼續(xù)高度關(guān)注這部分人群，進(jìn)行高效密集的宣傳和挖掘。 ?隨著整個拉薩城的發(fā)展和中心區(qū)的土地稀缺及商業(yè)飽和 ， 必將會出現(xiàn)第二個商業(yè)中心予以補充和分流 。 ?在未來階段，西城區(qū)將是整個拉薩市的第二商業(yè)中心，格桑林卡就是第二商業(yè)中心的中心和先驅(qū)。 l 近 700余戶高檔住宅家庭作消費支撐 。 l 開發(fā)公司品牌推廣良好 ， 項目銷售推廣良好 ， 在拉薩知名度較高 。 l 部分硬件不是很合理：給招商工作帶來一些不便 。 —— 金珠的應(yīng)用是體現(xiàn)其交通地位、區(qū)域優(yōu)勢，加上金珠又有含金量、財富的寓意用于項目名稱中，可起到各層面的支撐。 —— 金珠（金珠西路黃金道，財富金珠），包含了三個方面的含義。第一是針對 投資者 ，說明這是一個含金量很高的商鋪，是產(chǎn)生財富的聚寶盆，富有非常高的投資價值；第二方面是針對 經(jīng)營者 ，這是一個非常適合經(jīng)營的金口岸，是財富聚集的走廊，可以為經(jīng)營商家?guī)砀叩纳虡I(yè)回報；第三方面是針對 消費者 ，這里有是一個配套齊全、品種豐富、性價比很高的大型規(guī)模的商業(yè)中心，而且具有非常方便得交通。 產(chǎn)品分定位： 202377 56 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 形象分定位 l 能夠引導(dǎo)流行趨勢的 、 配套完善的高尚社區(qū)商業(yè)中心 l 以西城區(qū)為核心輻射周邊的的區(qū)域性休閑娛樂購物商業(yè)廣場 l 規(guī)模最大 、 品種最全 、 價格合理 、 品質(zhì)保障的專業(yè)化時尚居家生活館 。 格桑林卡新城市廣場超大規(guī)模的體量開辟了高原城市的先河，是城市規(guī)劃中西區(qū)的商業(yè)旗艦，其合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃不僅滿足了西區(qū) 5萬人口的消費服務(wù)，對未來的東嘎區(qū)眾多物流園區(qū)、開發(fā)區(qū)、輕工業(yè)單位、駐地官兵也將提供良好的服務(wù)和完善的生活配套。 格桑林卡新城市廣場的出現(xiàn)為西區(qū)人民和東嘎區(qū)人民提供了良好的休閑娛樂購物的場地 ， 也為他們提供了時尚 、 流行 、 高品質(zhì)生活的價值理念 。 根據(jù)實際經(jīng)營狀況和業(yè)主反應(yīng) ， 各個年度適當(dāng)調(diào)整租金 。 202377 68 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 業(yè)態(tài)的設(shè)置 第一版塊：特色餐飲走廊 本版塊是以“品牌餐飲”主力店為龍頭，品牌餐飲本身就是項目的一個重要的閃光點，通過其自身的影響力、號召力及拉動力輻射到鄰近的商業(yè)區(qū)域，形成餐飲走廊，由于其處于項目的最西端，地段和口岸相對較為偏僻，同時由于其消費層次屬于中高端，消費能力強且經(jīng)濟承受能力大，對拉動金珠西路東西兩向的消費群有強大的作用，對本項目的其他業(yè)態(tài)具有一種很好的拉動消費群的作用。在西城區(qū)從堆龍德慶到羅布林卡很大的范圍內(nèi)目前沒有一個大型賣場，也就是在此區(qū)域內(nèi)我們的商業(yè)定位是唯一性的、補缺性的，同時又避免了市場的競爭，從地段上看格桑林卡正處金珠西路得中心，我們認(rèn)為以中心賣場為整個地段的商業(yè)核心至少我們項目可以形成以西城區(qū)為中心的區(qū)域性市場，在不斷往東西輻射的過程中一旦商圈形成，拉薩的新興商業(yè)中心就此產(chǎn)生。 因為此類消費多半都處在夜間 ， 對打造項目的夜間經(jīng)濟具有很強的推動作用 ， 同時也樹立了項目的形象和品牌 。我們在對部隊的了解中發(fā)現(xiàn)不符的人口有 4000人左右，其中不包括家屬在內(nèi)，這無疑為商家的經(jīng)營更是一種保障和信心的傳遞。 202377 74 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 第七版塊：家電娛樂數(shù)碼城 本版塊地處項目的最東區(qū)，主要考慮到向東輻射吸引城中區(qū)、東城區(qū)及西郊有效消費群。 202377 75 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 在 整體業(yè)態(tài)定位的戰(zhàn)略思考 來看，項目最西區(qū)的餐飲走廊與最東區(qū)數(shù)碼娛樂電影城形成遙相呼應(yīng)，同時又作為了本項目的左膀右臂，對項目未來的人流匯聚、商氣凝聚有著無可替代的商業(yè)價值，也是商業(yè)物業(yè)升值的關(guān)鍵所在?；趯χT多因素的考慮，我們做出了如此的商業(yè)業(yè)態(tài)定位，也經(jīng)過精挑細(xì)選，選擇了此三類業(yè)種。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。 我們積極地為本項目尋求最佳的贏利模式與整體招商實戰(zhàn)策略，力爭使本項目實現(xiàn) 經(jīng)濟效益、品牌效益與社會效益“三贏” ，以及將項目持續(xù)做旺，實現(xiàn)贏利的持久化與最大化。 通過在拉薩當(dāng)?shù)厥袌黾翱绲貐^(qū)的招商會 ， 進(jìn)一步提高格桑林卡的 知名度 ， 培育市場的 美譽度 ， 實行全部招商與招租 ， 奠定項目在拉薩市場舉足輕重的地位 。 通過對招商的成功實現(xiàn) ， 帶動投資者對前景的信心和保障 ， 進(jìn)而 推動項目的銷售和回款 。 項目要以一些比較優(yōu)惠的策略去引進(jìn)這類型的主力商家，確保項目對中小型商家的招商更有吸引力。 ? 聯(lián)營： 通過資產(chǎn)評估，確認(rèn)商家同項目的責(zé)權(quán)關(guān)系、投資收益比例、經(jīng)營管理方式等多種形式進(jìn)行合作經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的經(jīng)營方式進(jìn)行合作。 知名商戶的進(jìn)駐 ， 一方面對消費的核心 —— 消費者形成吸引力 ， 另一方面 ， 知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化 。 有一些商戶不一定付得起很高的租金 ， 卻能吸引大規(guī)模的人流量 ， 帶動商場購物消費增長 ， 必須對這些商戶要實施重點引進(jìn) ， 如大型超市 、 知名餐飲店 、 電影院等 ， 他們所帶動的龐大人流將對整個商場吸引人流量有重大貢獻(xiàn) 。譬如洗浴中心同 KTV因為經(jīng)營特色有異。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營鱔魚的火鍋；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。 商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的 ， 不同的商戶會帶來不同消費群 ， 某些商戶個性鮮明 、 形象突出 ， 容易給消費者留下深刻印象 ， 豐富了商場整體的經(jīng)營特色 。 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 202377 83 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 知名商戶或連鎖商戶 。（獅子樓、味道江湖 ?? ） ★專業(yè)市場：蘭花草、靚惠誠、富安娜、三杉布藝、羅萊家紡、老板電器、方太廚衛(wèi) ?? ★購物中心：紅艷超市、紅旗超市、四方超市、家樂福 ?? ★風(fēng)情酒吧街：上島、良木緣、賓諾、阿倫故事、半打 ?? ★居家生活廣場：布蘭奇干洗、元祖蛋糕 ?? ★娛樂數(shù)碼城：大中、永樂、五星、陽光無限、學(xué)府、峨嵋 ?? 202377 82 三、商家的引進(jìn)方式 ? 直接引進(jìn) ： 通過與商家談判，達(dá)成進(jìn)駐意向，由商家直接經(jīng)營、自負(fù)盈虧，同項目是簡單的租賃方式。 招商計劃 先內(nèi)后外 ， 即首先去吸引在拉薩當(dāng)?shù)赜幸欢ㄓ绊懥Φ钠放粕碳液徒?jīng)營者 ， 然后再到省內(nèi)或者省外吸引有特色的商品和服務(wù)項目： 輔助商戶： 由本地部分的零星商戶組成 ， 三 、 四線商戶為主 ， 這部分商家也是本項目很重要的客戶群體 ， 同時 ， 他們的加入可以豐富社區(qū)的購物要求與樂趣 ， 令項目變得更加配套和多元化 。 通過主力商戶的進(jìn)駐 ， 帶動小商戶 的進(jìn)駐經(jīng)營 ， 為后續(xù)的市場持續(xù)走旺帶來保障作用 ， 實現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強勢加入 ， 為本項目以后的招商工作提供一個信心的保證 。 202377 79 一、招商目標(biāo) 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 格桑林卡的招商不只是簡單解決商家進(jìn)場經(jīng)營的問題 ， 而是挑選優(yōu)質(zhì)商家并進(jìn)些合理的液態(tài)安排組合以促進(jìn)持續(xù)旺場 。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,招商將會扮演很重要的角色。 ?東西區(qū)之間：大中型超市 、 百貨中心 、 休閑娛樂中心等等 。在另一個方面，數(shù)碼電影城和電玩城在拉薩尚數(shù)新興事物，從業(yè)態(tài)屬性角度講，屬于一種典型的刺激性、震撼性的視聽業(yè)態(tài)，完全符合當(dāng)代中青少年的追求刺激、震撼、稀奇的心理需求，又能引導(dǎo)拉薩新的消費時尚與潮流，同時在引導(dǎo)拉薩夜生活方面又是一種強大的原動力。城中區(qū)的有效消費群遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西城區(qū)，所以如何拉動城中區(qū)的消費群到西區(qū)消費是一個值得思考的話題。以次相互帶動、相輔相成，而且由于金珠西路的開通及項目東區(qū)商業(yè)即將正式營運，項目本身的客戶資源特別是相關(guān)配套業(yè)態(tài)帶來的客源以及整合旅游客源對商務(wù)酒店是一種強烈支撐。 無論從業(yè)主的檔次 、 西城區(qū)和高新區(qū)8萬常住人口量以及滿足拉薩區(qū)域人群的消費都是不可或缺的 。 202377 71 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 第四版塊：風(fēng)情酒吧街 在對消費者調(diào)查發(fā)現(xiàn) ， 酒吧作為一種休閑方式在拉薩十分受人歡迎 ， 商家都十分滿意當(dāng)前的經(jīng)營狀況 ， 外來商家來此經(jīng)營有增加的趨勢 ， 對招商是一種非常有利的條件 。 202377 69 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 第二版塊：專業(yè)賣場 根據(jù)市場調(diào)查的情況發(fā)現(xiàn)，在西區(qū)尚無專業(yè)市場，目前在拉薩又很少一部分專業(yè)市場，比如建材、家具、服裝、藥材 ?? ，其余的商業(yè)經(jīng)營出于散亂狀態(tài)，大部分商家彼此各自為政，隨著西區(qū)的發(fā)展、房地產(chǎn)的不斷開發(fā)、商家和消費者都將呼喚專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化的專業(yè)市場，如此定位對西區(qū)業(yè)態(tài)是一種補充，同時項目作為一個復(fù)合型的商業(yè)中心也需要此業(yè)態(tài)作為支撐。 以建筑面積為租賃單位 ， 物管費 、 廣告費 、 經(jīng)營保證金等其他費用單獨計算， ?？顚Ｓ?。 各為業(yè)主購買鋪面以后，可以自己經(jīng)營，也可以與管理公司簽訂委托招租協(xié)議委托管理公司代為經(jīng)營，無論哪種形式，經(jīng)營戶必須服從管理公司的統(tǒng)一的業(yè)態(tài)安排、營銷推廣、后期管理等。 社會價值定位 202377 58 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 格桑林卡住宅項目藏式民居同中西別墅的共同開發(fā) ， 充分體現(xiàn)了中華民族融和統(tǒng)一的民族情感和向往 。在景觀上，注重造景提升了建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)漢藏結(jié)合的風(fēng)格，同時吹響海特品牌在拉薩地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號角。 6棟和 10棟：以西城區(qū)為中心輻射周邊 4km以及東嘎區(qū)的集休閑、娛樂、購物為一體的 區(qū)域商業(yè)廣場，拉薩市的第二商業(yè)中心 。第二方面是表示項目所在的位置具有非常重要的 交通價值 ，是黃金要道；更深一層次的含義就是：項目所在的位置具有更大的 商業(yè)價值 （黃金 /財富）。 —— 格桑林卡這個名字本身就是藏語的音譯，有著豐富的內(nèi)涵，充分體現(xiàn)了藏族的地域文化和親和力。 l 項目周邊有大量的軍隊及家屬駐扎 ， 存在消費機會 l 拉薩市的商業(yè)發(fā)展很不均衡 ， 尤其各種專業(yè)賣場缺乏或不發(fā)達(dá) 。 l 屬于在建區(qū)域 ， 人流不足 ， 商業(yè)氣氛冷淡 l 項目入住率目前較低 ， 且本區(qū)域常住人口太少 l 周邊沒有特色消費場所及旅游景點 l 招商手法及政策過于老化 ， 未有新的模式及具吸引力的合作方式方法運用其中 。 l 目標(biāo)消費群體消費指數(shù)達(dá)： %， 人均消費性支出達(dá)到 。 l 緊鄰拉薩東西主干道之一的金珠西路 ， 交通便利 。 ?西城區(qū)第二商業(yè)中心的崛起將會解決中心區(qū)的交通壓力和土地壓力 ， 也會為西城區(qū)本身還會為東嘎區(qū)物流中心 、 開發(fā)區(qū)等眾多人群的消費和服務(wù)提供便利 。 本市的任何地段的商業(yè)如果要發(fā)展綜合購物和旅游經(jīng)濟都會很困難 ， 包括格桑林卡在內(nèi) 。由于各個經(jīng)營者一盤散沙的組織結(jié)構(gòu)和有限的經(jīng)濟實力以及行業(yè)退出難度等等障礙，專業(yè)賣場一旦形成，各個經(jīng)營者必須長期依賴于項目，項目不僅穩(wěn)定，而且租金的遞增空間很大，對于產(chǎn)權(quán)的銷售極為有利。 而且招商部在前期針對餐飲休閑娛樂等已經(jīng)作了大量的工作 ， 所以將社區(qū)配套服務(wù)和區(qū)域商業(yè)中心放在東區(qū) 。 根據(jù)消費者結(jié)構(gòu)分析 ， 本項目不適宜旅游人群消費 ， 所以在經(jīng)營者定位和招商對象中不考慮旅游用品的經(jīng)營者 。 202377 43 格桑林卡 新城市廣場項目商業(yè)運營總體策略 經(jīng)營者分析 由于服務(wù)對象的區(qū)別 ， 經(jīng)營者也大致分成兩大類： 旅游用品經(jīng)營者 、 居住生活用品經(jīng)營者 。 如項目定位得當(dāng) ， 這部分客戶將成為新城市