【正文】 心，其多業(yè)態(tài)、多功能的組合，在競(jìng)爭(zhēng)中具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 購(gòu)物中心美陳要素構(gòu)成 ——道具 品牌系統(tǒng) 品牌對(duì)購(gòu)物中心的作用表現(xiàn) ? 競(jìng)爭(zhēng)要素 ? 是形成公眾習(xí)慣性消費(fèi)的心理因素 ? 是商戶經(jīng)營(yíng)的信心和業(yè)績(jī)支持，也是租戶調(diào)整的基本依據(jù) ? 對(duì)物業(yè)增值起著不可估量的作用 品牌系統(tǒng) 樹(shù)立品牌的方法 —— ? 對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行總結(jié)與提升，形成大眾化的語(yǔ)言，并通過(guò)各種載體進(jìn)行有效傳播 ? 例如： 華潤(rùn) 支持系統(tǒng) ——工程管理 ? 購(gòu)物中心工程項(xiàng)目的前期介入 ? 購(gòu)物中心的接管驗(yàn)收及工程問(wèn)題的整改完善 ? 購(gòu)物中心設(shè)備的運(yùn)行管理 ? 購(gòu)物中心能源管理 ? 購(gòu)物中心工程房屋和設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng) 支持系統(tǒng) ——物業(yè)管理 物業(yè)管理內(nèi)容 —— ? 環(huán)境管理 ? 安全管理 ? 消防管理 ? 停車場(chǎng)管理 支持系統(tǒng) ——物業(yè)管理 思考 —— （ 1） 購(gòu)物中心環(huán)境管理的主要內(nèi)容？ （ 2）購(gòu)物中心停車場(chǎng)管理的主要內(nèi)容？ 購(gòu)物中心環(huán)境管理主要內(nèi)容 常規(guī)保潔管理 石材地面、隔油池等特殊材料和部位的專項(xiàng)保潔養(yǎng)護(hù) 空氣污染治理 廢棄物管理 蟲(chóng)害治理 綠化養(yǎng)護(hù)與景觀管理 環(huán)境舒適度的管理 購(gòu)物中心停車場(chǎng)管理主要內(nèi)容 車輛進(jìn)出管理 車輛停放管理 車輛出入卡管理 收費(fèi)管理 設(shè)備及系統(tǒng)管理 突發(fā)事件處理 按照業(yè)務(wù)性質(zhì)分類 客戶系統(tǒng) ? 指把租戶和顧客當(dāng)做管理對(duì)象的管理系統(tǒng) ? 管理好租戶和顧客，目的是為了更好地服務(wù) 客戶系統(tǒng) ? 租戶系統(tǒng)的管理 —— 招商管理 租賃檔案管理、 租戶進(jìn)場(chǎng)管理 租戶日常經(jīng)營(yíng)行為管理 租戶信息管理 租戶需求和投訴管理、 租戶調(diào)整管理 客戶系統(tǒng) ? 客戶系統(tǒng)的管理 —— 會(huì)員管理 消費(fèi)過(guò)程的行為管理 顧客滿意度管理 客戶服務(wù)管理 按照業(yè)務(wù)性質(zhì)分類 ? 品牌系統(tǒng) 購(gòu)物中心的品牌，是消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心滿意度的綜合評(píng)價(jià)，以及由此而延伸的心理認(rèn)同程度和消費(fèi)依賴程度。 商業(yè)管理的基本模式 混合模式 ? 是指業(yè)主與開(kāi)發(fā)商共同委托商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 ? 一般適合于數(shù)量眾多，布局分散的跨地區(qū)的連鎖管理。 第三章 商業(yè)管理 商業(yè)管理的概念 商業(yè)管理的三層內(nèi)涵 ? 宏觀商業(yè)管理（略） ? 商品經(jīng)營(yíng)管理（略） ? 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 通常將購(gòu)物中心的招商、經(jīng)營(yíng)以及基礎(chǔ)管理等統(tǒng)稱為商業(yè)管理 商業(yè)管理的定義 商業(yè)管理是以商業(yè)物業(yè)為載體，通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)商家，為商家提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)，共同構(gòu)建營(yíng)銷平臺(tái)，為消費(fèi)者提供多元化的消費(fèi)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資者的投資目標(biāo)，并以此體現(xiàn)商業(yè)管理者自身價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理行為。 步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn) 考慮到商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力問(wèn)題，珠寶、男正裝、兒童、家居、內(nèi)衣等小業(yè)種在布局時(shí)，應(yīng)有多個(gè)品牌集合，形成消費(fèi)環(huán)境。 ? 三個(gè)業(yè)態(tài)的面積占比大致為：餐飲面積占比40%60%；服裝服飾面積占比 20%— 30%；生活配套服務(wù)面積占比 20%25% 步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 統(tǒng)一性原則： 根據(jù)消費(fèi)者不同的購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，在同一個(gè)樓層，品牌檔次或面對(duì)的消費(fèi)群應(yīng)保持統(tǒng)一的定位。到 90年代末，中國(guó)內(nèi)地已經(jīng)初步形成了建 shopping mall的熱潮。 哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于哈爾濱市香坊區(qū)，總建筑面積 30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積 20萬(wàn)平方米。代表作有北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。代表作有長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、青島萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等。商 業(yè) 管 理 概 述 第一章 商業(yè)地產(chǎn) 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解 商業(yè)地產(chǎn)的概念 廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) ? 現(xiàn)金流穩(wěn)定 ? 資產(chǎn)升值高 ? 門(mén)檻高 ? 風(fēng)險(xiǎn)大 ? 管理難 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的差異 ? 開(kāi)發(fā)理念 ? 資金回收 ? 市場(chǎng)需求 ? 開(kāi)發(fā)過(guò)程 商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài) ? 商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 ? 寫(xiě)字樓 ? 酒店 ? 商務(wù)公寓 ? 會(huì)議中心 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 從開(kāi)發(fā)商角度分析 ? 持續(xù)式收益 ? 增值式收益 ? 溢價(jià)式收益 ? 金融屬性 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 從社會(huì)貢獻(xiàn)角度分析 ? 創(chuàng)造就業(yè)崗位 ? 持續(xù)增長(zhǎng)稅收 ? 拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì) ? 公眾服務(wù)設(shè)施 ? 改變城市環(huán)境 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目選址 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 開(kāi)發(fā)建設(shè) ? 訂單招商 ? 后期運(yùn)營(yíng) ? 核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 商業(yè)管理（招商、經(jīng)營(yíng)） 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 第一代單店 第一代商業(yè)地產(chǎn) 也稱為單店，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，業(yè)態(tài)整合在一個(gè)單體建筑內(nèi)，總面積 5— 6萬(wàn)平方米。 武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 哈爾濱中央大街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 第三代城市綜合體 第三代綜合體 HOPSCA 也稱為城市綜合體，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 2023年以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，總面積在 30萬(wàn)平方米以上，其中包括購(gòu)物中心、影城、酒店、寫(xiě)字樓、公寓等業(yè)態(tài)。 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心 ——五角場(chǎng)，總建筑面積 34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 26萬(wàn)平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商業(yè)設(shè)施最完備的項(xiàng)目。 上世紀(jì) 90年代中期，香港一批房地產(chǎn)巨頭在北京、上海等地的黃金地段興建高檔寫(xiě)字樓。 購(gòu)物中心的