【正文】 道路系統(tǒng)； —— 規(guī)劃的基本思路是：讓自然自行其事，人為活動悄悄地和十分尊重地介入，高密度集中使用適宜的土地 28 案例研究 Laguna Resort at Phuket —— 國際一流旅游度假區(qū) 位于泰國普吉島班陶海灘的拉沽那旅游度假區(qū)，憑借其自身傲人的 資源以及后天的成功開發(fā)，成為世界頂級的度假區(qū)之一；整個度假區(qū)最大的特點是，提供了一種全新的生活方式和體驗。 規(guī)劃布局詮釋 班陶灣 BANYAN TREE PHUKET SHERATON GRANDE LAGUNA PHUKET ALLAMANDA LAGUNA PHUKET DUSIT LAGUNA RESORT LAGUNA BEACH RESORT 湖礁海灘度假村 杜斯特拉沽那度假村 喜來登湖礁度假村 普吉拉沽那阿拉曼達(dá)度假村 普吉島悅榕莊度假村 ?Laguna Phuket 度假區(qū)共建有五家高級酒店，分別是頂級的 Banyan Tree、Sheraton Grande Laguna Phuket 和 Dusit Laguna Phuket, 以及較一般的高級酒店 Laguna Beach Resort 和 Allamanda Laguna Phuket。 本項目： 椰子洲島是生態(tài)資源，內(nèi)河，內(nèi)海，外海構(gòu)造獨一無二的水資源，由陸地游島是本項目最大的地理和資源優(yōu)勢 ? 椰子洲島 國家級濕地公園 海棠灣被定義為生態(tài)級旅游區(qū) 對生態(tài)區(qū)和椰林資源的保護(hù) 發(fā)展理念 原生態(tài) 水資源 外海，內(nèi)海，內(nèi)河等大 面積水域 寬 3040米內(nèi)河穿過項目板塊 基地板塊內(nèi)大大小小的水域 游水 飄移 椰子洲島與度假社區(qū) 由度假區(qū)出去到椰子洲島游玩， 獨一無二的五星級酒店娛樂配套 可出行 35 國家海岸 －國際頂級的濱海 低密度 原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島 椰子洲半島 －國際頂級的濱海低密度 體驗型多元復(fù)合度假半島 原 新 36 國家海岸 國際頂級的濱海低密度 原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島 原生態(tài)的 國家濕地公園 5個原生態(tài)小島 5000余棵海南特有的紅椰樹 天然的內(nèi)海與外海交匯處，特產(chǎn)魚 可出行的 可以外出到島上體驗原生態(tài)島嶼的的五星酒店 可以出門自行泛舟環(huán)島游玩的度假區(qū) 可以感受到原生態(tài)和豪華 +科技狀態(tài)下的兩種生活體驗 水上漂移的 水系縱橫，小舟，游艇，海上娛樂船，飄浮在各水域 舟，游艇，游船，廊，橋，纜車，電軌車，道路等都 可以作為飄移的載體 單體別墅等也是飄浮在整體度假到中的一個組成部分 度 假 島 37 國家海岸 原生態(tài)的，可出行的， 水上漂移度假島 功能演繹：主題 娛樂 居住 主題 養(yǎng)生，健康，休閑 SPA主題 以放松養(yǎng)生為主體 ,讓游客脫離城市壓力，實現(xiàn)身心全面恢復(fù) 休閑運動主題 多彩多樣的、不斷翻新的休閑運動，使得游客有總能找到新的放松方法的感覺 愛情主題 體現(xiàn)情誼濃濃，浪漫溫馨的感覺 親子主題 創(chuàng)造家庭氛圍，為家庭度假提供場所和游樂項目，創(chuàng)造出差異化競爭優(yōu)勢。 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 各組團(tuán)聯(lián)通性差，配 套資源利用率低，缺少區(qū)位 中心，物業(yè)管理難度大。 原生態(tài)的 可出行的 可飄移的 45 最大化利用海景資源 1—— 中央酒店 酒店布臵： 酒店建筑布臵可參考紅塘灣酒店規(guī)劃，不同建筑高度的合理布臵保證更多的房間能直接觀海 紅塘灣概念性規(guī)劃 46 最大化利用海景資源 2—— 一線海景別墅 一線海景別墅布臵 一線別墅用地規(guī)劃缺少直達(dá)海邊的視野通道。 ?河道 (舟，艇 )交通 ：實現(xiàn)別墅區(qū)，住宅區(qū)域的碼頭出行配套，并形成特色景觀旅游方式。 各組團(tuán)主題及核心中線 。 ?物業(yè)配比模型： 設(shè)定地塊占地面積 S，容積率R，小獨棟、大獨棟建筑面積比例 X， Y，構(gòu)建各地塊居住物業(yè)配比模型 X+Y=1 X/+Y/=1/R 大獨棟 建筑面積約 12483m2 小獨棟 建筑面積約 18724m2 64 A70202地塊的物業(yè)類型及配比建議 地塊 A70202 性質(zhì)：低層住宅用地 容積率： 建筑限高： 10m 用地面積： 145000m2 建筑面積： 50750m2 ? 在綜合容積率為 ， A70202地塊可能的產(chǎn)品形式有 :小獨棟、大獨棟、類別墅 取值范圍 樓層 本案取值 大獨棟 23 小獨棟 13 類別墅 雙拼別墅 23 聯(lián)排別墅 23 疊加別墅 34 小獨棟 建筑面積約 30450m2 大獨棟 建筑面積約 2538m2 類別墅 建筑面積約 17762m2 通過不同容積率物業(yè)的空間組團(tuán)，實現(xiàn) 綜合容積率 65 本地塊的類別墅采用聯(lián)排和雙拼兩種形式 ? 三亞高端別墅的類型由單一向多元化發(fā)展。 方案一 以三亞目前的市場為標(biāo)準(zhǔn)，采用 ，犧牲部分容積率。濱海別墅均價為 18000元 /平米的月平均銷售量約為 4套。因此，要充分利用一線海景資源大大提升本項目價值。100 m2以下的小戶型商品住房銷售比例占總銷售套數(shù)的 %，占總銷售面積的 %。 現(xiàn)有公寓大小戶型銷售套數(shù)比例 現(xiàn)有公寓大小戶型銷售面積比例 55%45%小戶型（100 m2以 下） 大戶型70%30%小戶型（100 m2以 下） 大戶型80%20%小戶型（100 m2以 下） 大戶型產(chǎn)權(quán)式酒店 單價 戶型大小 客戶需求 物業(yè)管理 二線海景 一線海景 以投資為主 高標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營 總結(jié)： 目前三亞市場一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店項目市場接受度好，主要以酒店形式存在 產(chǎn)權(quán)式酒店因地段、經(jīng)營方式、客戶渠道取得不同的銷售效果 因此本項目可充分利用一線海景資源，打造產(chǎn)權(quán)式酒店項目，吸引投資客和度假客戶 71 各物業(yè)類型核心價值解析 —— 公寓 ?普通公寓價格與占有資源量大小有關(guān)，與其他因素相關(guān)性較小，一二線海景資源價格差異較大； ?戶型面積以小戶型為主，但大戶型所占比例較產(chǎn)權(quán)式酒店多； ?購買客戶一般以休閑度假為主要目的，或是自己或是家人、朋友，來放松休息，其它時間則空臵； ?空臵時間需要物業(yè)公司幫忙看護(hù)，因此對于物業(yè)管理要求較高。 建筑風(fēng)格 ?三亞濱海住宅物業(yè)建筑風(fēng)格以熱帶風(fēng)情為主，充分體現(xiàn)了熱帶濱海和休閑度假的特點 銷售速度及物業(yè)類型 ?三亞濱海樓盤月銷售量隨單價的增高而減少，且公寓項目較別墅項目銷售速度快；開發(fā)以控制總價的小獨棟別墅、聯(lián)排、公寓為主 各物業(yè)核心價值 ?產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 本項目可充分利用一線海景資源，首先啟動小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店項目，吸引投資客，形成第一批臵業(yè)熱潮，提升本項目的認(rèn)知度。 ?原則四：以原生態(tài)為主題，以保護(hù)生態(tài)為前提 ? 原生態(tài)既是本項目開發(fā)的要求，也是特色和核心競爭力所在 物業(yè)發(fā)展建議必須解決的事 ?充分整合利用資源，打造濃郁的國際頂級熱帶濱海度假氛圍，構(gòu)建富有競爭力的度假物業(yè)價值體系 物業(yè)發(fā)展建議原則 82 規(guī)劃設(shè)計分析 華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店 與本項目功能定位相似性強，主題鮮明，集規(guī)劃，建筑表達(dá)，文化營銷等為一體 案例 中軸線 副軸線 集交通，景觀，文化于一體。 五 星 級 酒 店 服 務(wù) 區(qū) 公寓區(qū) 商業(yè)區(qū) 獨棟式 別墅區(qū) 混和型 別墅區(qū) 83 華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店 注重整體建筑風(fēng)格的諧調(diào)性，特色建筑的打造 建筑設(shè)計分析 ?1 傳統(tǒng)式中國建筑，廊，橋，庭院等交相呼應(yīng) ?2 注重整體建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)性；如公共服務(wù)建筑與住宅，別墅區(qū)建筑中式元素的一致性和聯(lián)達(dá)性。在國內(nèi)僅三亞引進(jìn)，作為新興產(chǎn)品，銷售很好，單價達(dá)到普通大戶型的 2倍左右，并導(dǎo)致大戶型別墅滯留。 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 109 公寓的核心價值 —— 通過適度創(chuàng)新、高附加值實現(xiàn)空中別墅的生活 產(chǎn)品發(fā)力點： 空中別墅的生活 設(shè)計要點： 退臺設(shè)計 + 大開間面寬 ? 一層花園或地下室進(jìn)行附送 ? 逐層進(jìn)行退臺設(shè)計 ? 非一層贈送露臺 ? 房間加大面寬為先，其次則為通風(fēng) ?注意上層與下層之間的視線干擾 公寓產(chǎn)品建議 110 花園洋房六大價值點 3 5 2 1 6 4 巧妙的入戶方式 獨特的露臺空間 多景式情景房 豐富的建筑形態(tài) 氣派的橫向客廳 豪華的頂層套房 1 23 4 5 6 私家院子、陽光房、露臺、層層退臺的建筑形式 111 生態(tài)保護(hù)與生態(tài)利用 ? 項目發(fā)展亦致力于保護(hù)生態(tài)環(huán)境，以保持區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展 ? 采用木材、石材等原生態(tài)的建材 ?把景觀與水的利用和處理結(jié)合起來非常關(guān)鍵，節(jié)約能源、滿足生態(tài) 的需求 112 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島 銷售度假物業(yè) 景觀設(shè)計建議 服務(wù)與管理 度假娛樂活動計劃 區(qū)域配套設(shè)施 建筑設(shè)計建議 度假游憩設(shè)施 113 遵循原生態(tài)的景觀設(shè)計原則 ? 從當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的本位出發(fā)，考慮如何為現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)提供更充分的生存環(huán)境，使建筑能夠與原生態(tài)共存，形成極具特色的自然開放空間。 ? 打造 小區(qū)域的主題景觀中心 ，充分與現(xiàn)有的地貌，水域，及椰林資源相結(jié)合。 114 本報告是嚴(yán)格保密的。 原生態(tài)材料的棧道，充分營造氛圍 118 本報告是嚴(yán)格保密的。設(shè)施采用租賃形式可隨通貨及季節(jié)不同而變化 ?有航行俱樂部，為會員提供付費私人住宿環(huán)境及設(shè)施 ?為團(tuán)體及家庭專門服務(wù)機構(gòu)及預(yù)定 椰林天然 SPA 獨木舟、垂釣等生態(tài)活動 度假游憩設(shè)施 128 溫馨愜意的綠色休憩設(shè)施 度假游憩設(shè)施 129 Health Club Spa ?練習(xí)設(shè)施 Exercise facility ?一對一的專門訓(xùn)練， 25米跳臺泳池，戶外泳池 ?健身中心 Fitness center ?泳池，桑拿，蒸汽浴 ? 全身護(hù)理 Body treatments ?利用海藻海鹽等全天然植物對人體進(jìn)行按摩使皮膚重見活力 度假游憩設(shè)施 130 各色主題的海上飄移載體（綠色環(huán)保游船，主題不一，功能各異，用途有別） 區(qū)域配套設(shè)施 131 碼頭設(shè)臵（由單體碼頭到聯(lián)合碼頭） 區(qū)域配套設(shè)施 132 多功能主題廣場 ?主題廣場可依托基地地形變化設(shè)計，或下沉，或抬起，結(jié)合地貌資源，或圍合，或開敞，及半圍合式廣場。 服務(wù)： 豐富的服務(wù)項目為產(chǎn)品帶來更多附加值 ?提供特色定制服務(wù) ?特色婚禮服務(wù) ?商務(wù)聚會 ?專署 SPA預(yù)約 ?可提供的特約收費服務(wù)有 ? 私家花園管理以及養(yǎng)護(hù) ? 代聘臨時工人及保姆 ? 商務(wù)中心服務(wù) ? 預(yù)定飛機 、 火車票 ? 報刊訂閱 ? 家政清潔服務(wù) ? 衣物熨燙 136 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域配套設(shè)施 133 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島 銷售度假物業(yè) 景觀設(shè)計建議 服務(wù)與管理 度假娛樂活動計劃 區(qū)域配套設(shè)施 建筑設(shè)計建議 度假游憩設(shè)施 134 本報告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)外家具 —— 廣場上的標(biāo)志物，商業(yè)街上、濱海大道上以及其他所有區(qū)域公共空間中的雕塑、小品 突出國際性度假區(qū)的特點 120 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 原生態(tài)的，可出行的，水上漂移度假島 銷售度假物業(yè) 景觀設(shè)計建議 服務(wù)與管理 度假娛樂活動計劃 區(qū)域配套設(shè)施 建筑設(shè)計建議 度假游憩設(shè)施 121 營造區(qū)域度假氛圍，打造區(qū)域頂級形象的住宅產(chǎn)品及相關(guān)配套建議 ?提出的配套須在開盤前到位，以最好的區(qū)域形象展示配合開盤物業(yè)成功銷售 ?保證項目成功起勢，必須打造頂級旅游度假區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生感