【正文】 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 D　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 　 　 　 　 84399 　 　總建筑面積 118192 　 　 126637 　 　 110334 　 　R= 　 　 　 　 　 　雙拼別墅 0 0% 7000 0 0% 8000 0 0% 10000聯(lián)排別墅 23638 20% 6000 25327 20% 7000 16550 15% 8500疊加別墅 11819 10% 4500 6332 5% 5000 5517 5% 6000退臺洋房 11819 10% 3500 12664 10% 4000 11033 10% 4500品質(zhì)多層 70915 60% 3000 75982 60% 3200 77234 70% 3500方案 B 方案 D容積率 建筑面積（平米） 348089 367331 住宅面積（平米） 329589 348831 商業(yè)（平米） 8000 8000會所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬元） 94771 98153 銷售收入（萬元） 135980 144562 稅前利潤（萬元） 41209 46409 成本利潤率 50% 54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 35193 216。方案 D多層容積率達(dá) 35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在加入占總建面 10%的 小高層產(chǎn)品 (R=)后，利潤和成本利潤率都下降；216。大平面產(chǎn)品盈利分析 —— 大平面價(jià)格預(yù)期不足以支撐盈利提升，不建議占用大戶型指標(biāo)方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 F　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 129506 　 　 130941 　 　 112235 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 6475 5% 6000 6547 5% 7000 5612 5% 8500疊加別墅 6475 5% 4500 6547 5% 5000 5612 5% 6000退臺洋房 25901 20% 3500 19641 15% 4000 16835 15% 4500品質(zhì)多層 90654 70% 3200 98206 75% 3400 84176 75% 3700 在多層產(chǎn)品中加入 90平米內(nèi)的大平面產(chǎn)品，即是將 90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤最大化方案 B 方案 F容積率 建筑面積（平米） 348089 391182 住宅面積（平米） 329589 372682 商業(yè)（平米） 8000 8000會所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬元） 94771 99549 銷售收入（萬元） 135980 140835 稅前利潤（萬元） 41209 41286 成本利潤率 50% 47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 30788 216。公寓產(chǎn)品盈利能力分析 —— 在保守的價(jià)格估計(jì)下能提升項(xiàng)目利潤，建議后期少量建設(shè) 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群中有存在以實(shí)踐 “5+2” 生活為驅(qū)動因素的人群，40~50平米左右的小套型公寓可以成為本項(xiàng)目滿足多元化需求的重要手段。價(jià)格參考方面：由于思念果嶺山水擁有良好的景觀和度假資源，聯(lián)排和公寓單價(jià)比達(dá)到 ，龍泊勝地聯(lián)排和公寓單價(jià)比為 2左右，本項(xiàng)目在度假資源上相對前兩個(gè)項(xiàng)目沒有優(yōu)勢， 建議預(yù)期聯(lián)排公寓單價(jià)比為 ；216。對于項(xiàng)目的二、三期來說，用成熟的大社區(qū)和優(yōu)質(zhì)的景觀來支撐 寓銷售難度不大。大戶型指標(biāo)盡量以低密度產(chǎn)品為主216。216。在權(quán)衡容積率和利潤的實(shí)現(xiàn)，世聯(lián)認(rèn)為不注重社區(qū)形象、產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)值均衡地提升容積率不利于利潤的實(shí)現(xiàn)，在下階段工作中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把關(guān)力求利潤最大化。樂觀價(jià)格預(yù)期下的市場實(shí)現(xiàn)216。方案 G項(xiàng)目成本分析內(nèi)容 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià)（元 /平米） 總額（萬元）土地費(fèi)用 　 793 27,852 前期工程費(fèi) 勘探、設(shè)計(jì)、三通一平、臨時(shí)水電 150 5,270 市征代收費(fèi)用 　 3,689 建安成本 聯(lián)排別墅 含土建、水電、安裝 1,300 7,971 疊加別墅 含土建、水電、安裝 1100 2,446 退臺洋房 含土建、水電、安裝 1000 3,329 品質(zhì)多層 含土建、水電、安裝 950 18,972 公寓產(chǎn)品 含土建、水電、安裝 800 1,304 會所 含土建、水電、安裝、裝飾 2023 300 教育配套 含土建、水電、安裝、裝飾 2500 1,080 商業(yè) 含土建、水電、安裝 1,200 960 小計(jì) 　 　 36,362 室外工程及環(huán)境 　 室外道路、照明、社區(qū)園林 150 5,281 管理費(fèi)用 含工程管理費(fèi) 按建安費(fèi)用的 3%計(jì)算 31 1,091 不可預(yù)見費(fèi) 　 按照以上 26項(xiàng)的 4%計(jì)算 69 2,439 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銀行貸款利息 利率按照 8%計(jì)算 34 1,200 開發(fā)成本 　 　 2,499 83,185 營銷費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售額的 3%計(jì)入 4,106 　 營銷稅金 營業(yè)稅、印花等 230 7,664 總成本費(fèi)用 　 　 2,853 94,955 43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品質(zhì)多層營建建議的細(xì)化47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從兩個(gè)方面深化多層產(chǎn)品營建建議p在中期溝通中，世聯(lián)和怡豐置業(yè)就物業(yè)發(fā)展建議中的產(chǎn)品策略進(jìn)行了討論，大于 90m2的低密度產(chǎn)品的營建以初步達(dá)成共識，有待探討的問題主要集中在 90m2內(nèi)品質(zhì)多層的營建，我們將從以下兩個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化：216。采光處理 —— 以多窗采光為主，保留經(jīng)典元素帶來的細(xì)節(jié)品質(zhì)感，局部改良窗型形成多樣化p普通西班牙風(fēng)格產(chǎn)品以窄小的木扇窗為主，采光面小p為增大采光面，目前市場上有兩種通行辦法，建議采取多窗采光舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合216。推薦以多窗采光為主，局部組團(tuán)改良窗型的策略解決采光問題：216。室內(nèi)和室外空間的互動 —— 一步風(fēng)情陽臺替代凸窗功能舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合216。建議品質(zhì)多層采用一步風(fēng)情陽臺取代凸窗功能：216。入戶花園和大露臺的贈送提升 90內(nèi)戶型的舒適度和性價(jià)比舒適度提升和西班牙風(fēng)格的融合入戶陽臺上空216。主臥外和客廳的露臺也可以作成錯層處理，由客戶自己搭成大露臺。偏東西向產(chǎn)品在舒適性上差于偏南北向的產(chǎn)品，在采用價(jià)格驅(qū)動的同時(shí)我們又必須兼顧產(chǎn)品均價(jià)的實(shí)現(xiàn)，所以圍合產(chǎn)品的位置選取非常關(guān)鍵；216。偏東西向的圍合產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)注重戶型和總價(jià)上的處理，力求做到價(jià)值均衡；216。端頭套型的核心問題是博取高單價(jià)，不一定要占用大戶型指標(biāo)216。在景觀資源不強(qiáng)勢的位置可局部嘗試 采用 L型拼合216。規(guī)劃及風(fēng)格營建建議的深化216。物業(yè)發(fā)展建議中世聯(lián)對規(guī)劃方案的演繹是一種規(guī)劃理念的提出，不是具體的方案。怡豐項(xiàng)目規(guī)劃的四個(gè)關(guān)鍵原則：216。交通組織人性化55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。郊區(qū)大盤缺乏良好的景觀體系對市場價(jià)格的實(shí)現(xiàn)是極度不利的；建議利用主水系改善資源均衡狀況。組重劃分后組團(tuán)的尺度216。產(chǎn)品價(jià)值不均衡會導(dǎo)致部分產(chǎn)品銷售困難，價(jià)值均衡是規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把控的內(nèi)容216。產(chǎn)品價(jià)值均衡中必須注重的問題216。資源、價(jià)格和戶型的平衡是需要在下一階段重點(diǎn)把控的57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。具體道路改造和鋪裝方案通過下階段工作細(xì)化，具體有以下原則：216。以多層和低密度為主的社區(qū)人車分流不能做到，道路設(shè)計(jì)的人性化可以使社區(qū)增值216。景觀及風(fēng)格營建建議的深化216。做到具備強(qiáng)烈風(fēng)情的西班牙風(fēng)格注重以下經(jīng)典元素的把握：216。門廊和窗多呈拱形，給建筑物外部增添立體感，窗洞略小。形成社區(qū)變化感和共同風(fēng)格的并存。拱形門窗和木扇窗216。南加州改良風(fēng)格適合在低密度產(chǎn)品和多層中運(yùn)用，注重以下經(jīng)典元素的把控：216。偏黃的外立面216。配套設(shè)施建議的細(xì)化216。國內(nèi)商業(yè)開發(fā)普遍存在的誤區(qū) —— 本項(xiàng)目在商業(yè)開發(fā)問題上一定要避免走入這些誤區(qū)p商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來；p目前國內(nèi)許多開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有的甚至用開發(fā)住宅的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。對專業(yè)能力的要求貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)作及經(jīng)營管理的全過程，如果只為利驅(qū)使盲目投資，容易在產(chǎn)品策劃和定位、市場分析和判斷上產(chǎn)生偏差，造成投資失敗。很多開發(fā)商抱著 “ 賣了房子就走 ” 的思想，輕視對商業(yè)地產(chǎn)的完善規(guī)劃和長期運(yùn)營，有的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是開發(fā)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街則日漸蕭條，商鋪閑置，即使售出也無法開業(yè)、出租。以商業(yè)為主的純商業(yè)項(xiàng)目 ，包括大型購物中心、百貨商廈、大型專業(yè)批發(fā)市場和各類型商業(yè)步行街；216。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年商業(yè)用房市場供應(yīng)量超過需求總量達(dá) 47萬 m2，其中空置面積達(dá) m2，同比增長 49％；216。鄭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（續(xù)） —— 逢街必鋪的大體量開發(fā)帶來極大困境，本項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)記市場教訓(xùn)p在高額利潤的驅(qū)使下，開發(fā)商往往難以抗拒開發(fā)大量商業(yè)地產(chǎn)的誘惑，這也就導(dǎo)致了鄭州目前商業(yè)供給過剩、空置嚴(yán)重的后果；p鄭州商鋪投資調(diào)查分析報(bào)告的研究結(jié)果表明，鄭州商鋪除成熟商圈核心地帶以外，基本都存在空置情況，而且，同一調(diào)查發(fā)現(xiàn) ——空置的商鋪基本上都是在一個(gè)不成熟的商圈和商業(yè)環(huán)境中空置的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營缺乏有關(guān)空置的商鋪基本上都是定位模糊和定位不準(zhǔn)的樓盤p消費(fèi)者對鄭州商業(yè)地產(chǎn)未來幾年的看法 ——216。本項(xiàng)目商業(yè)級別確定 —— 盡管臨街條件較好，但由于區(qū)域商業(yè)價(jià)值限制，不宜冒險(xiǎn)增大規(guī)模商業(yè)級別 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域級商業(yè)區(qū) 社區(qū)型商業(yè) 鄰里服務(wù)型商業(yè)規(guī)模 （ m2） 30萬以上 900036000 18009000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量 日。商鋪投資者對成熟區(qū)域情有獨(dú)鐘，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，選擇中心區(qū)投資商鋪的受訪者占近 50%，其次為鄭東新區(qū)，北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)占據(jù)較小比例。直到 2023年，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)出眾多項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的建筑體量從 7萬平方米到 48萬平方米不等，規(guī)模巨大。 p近年來鄭州商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展： 二七商圈；碧沙崗商圈龍湖商業(yè)中心；花園路商圈；經(jīng)三路商圈。66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期較長的性質(zhì)造成了與開發(fā)商期望的矛盾，在缺乏資金實(shí)力的情況下，往往導(dǎo)致資金鏈斷裂或財(cái)務(wù)成本大幅上漲的后果。很多開發(fā)商沒有意識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在服務(wù)對象和需求、開發(fā)階段和內(nèi)容、投資回報(bào)方式和時(shí)間以及對自身的要求等方面有著本質(zhì)的區(qū)別。會所配套216。文化石貼面216。大量鐵藝的應(yīng)用63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豐富的異型墻面62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西班牙濱海風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。西班牙風(fēng)格具備多種流派，建議在不同組團(tuán)中采用不流派建筑：216。墻體厚重，多為白色、米色、異型墻面；216。風(fēng)格營造的把握60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。注重人行和車行交匯處的細(xì)節(jié)處理216。建筑風(fēng)格和社區(qū)協(xié)調(diào)，注重風(fēng)情營造58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。針對市政道路可能對項(xiàng)目造成的價(jià)值貶損，市政道路景觀化是目前市場成熟的一種方式，效果良好。多層產(chǎn)品對外部的依賴性更大216。產(chǎn)品價(jià)值均衡的達(dá)到需從不同類型產(chǎn)品對資源依賴的不同出發(fā)。在主景觀節(jié)點(diǎn)形成較大水面56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主水系的營建原則216。景觀資源 “一頭獨(dú)大 ”的制約產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)，建議利用主水系改變資源狀況216。產(chǎn)品價(jià)值均衡216。規(guī)劃概念的提出是世聯(lián)根據(jù)對市場的研判，提出規(guī)劃考慮原則后演繹概念的方式，具體方案設(shè)計(jì)留給設(shè)計(jì)公司，世聯(lián)會協(xié)助把控，但不能過份限制設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意；216。風(fēng)格營造的把握54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拼合產(chǎn)品有待市場檢驗(yàn)，量必須嚴(yán)格控制。而端頭套型控制總價(jià)博取高價(jià)，利用對景觀的占有和大贈送面積來博取高價(jià)是可行的途徑（參考戶型 —— 中海怡美山莊）。52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。圍合布局關(guān)鍵點(diǎn) —— 偏東西向的圍合產(chǎn)品需要