【正文】 讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按 20%的適用稅率計算繳納個人所得稅?，F(xiàn)乙公司要購買該塊土地，出價 1800萬元，并表示配合甲公司采用最合適的辦法進行運作。相關(guān)稅金：（為計算方便，未考慮城建稅、教育費附加、印花稅等小稅種，下同）營業(yè)稅： 18005%=90萬元土地增值稅：可抵扣金額 1090萬元，適用稅率 40%，（ 1800－ 1090） *40%－ 10905%=所得稅：（ 1800－ 1000－ 90－ ） 25%=稅負(fù)合計 。缺點：稅金成本相對較高（ ）未按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的，不允許轉(zhuǎn)讓（《中國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條）。營業(yè)稅： 0元土地增值稅：（ 1800－ 1000） *40%－ 10005%=270萬元所得稅：（ 1800－ 1000－ 270） 25%=稅負(fù)合計 。 （《財政部 優(yōu)點：操作相對簡單；稅金成本比思路一降低一些。相關(guān)稅金：營業(yè)稅： 0元土地增值稅： 0元所得稅：股東為企業(yè)（ 1800－ 1000） 25%=200萬元股東為個人（ 1800－ 1000） 20%=160萬元稅負(fù)合計 200/160萬元。優(yōu)點：操作相對簡單；稅金成本相對較低；運作時間短，不涉及到土地、規(guī)劃等部門的過戶問題。營業(yè)稅： 0元土地增值稅： 0元所得稅：（ 1800－ 1000） 25%=200萬元稅負(fù)合計： 200萬元。 （同上）公司合并，應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議，并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清單。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報紙上公告。相關(guān)稅金：營業(yè)稅： 0元土地增值稅： 0元所得稅：（ 1800－ 1000） 25%=200萬元稅負(fù)合計 200萬元。間接投資，是否屬于投資，土地增值稅方面有待確定；間接投資，是屬于投資還是屬于非貨幣交易，營業(yè)稅方面有待確定；根據(jù)《財政部 新的《企業(yè)所得稅法》第四十七條之規(guī)定： “企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。江中藥業(yè)一直以來都租賃使用著灣里生產(chǎn)區(qū)做為公司的藥品生產(chǎn)基地，而這塊地又是江中藥業(yè)的控股母公司江中集團所有。至此，江中藥業(yè)成功購得該片土地。2）土地增值稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2023]187號）（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題一、偷逃 /隱匿應(yīng)稅收入類二、虛列 /多列成本費用類 三、其他情形　　 將銷售收入 (包括預(yù)收收入 )掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作 /不及時作賬務(wù)處理，或直接沖減開發(fā)成本?！　?在境外銷售境內(nèi)房產(chǎn)，隱匿銷售收入?！　?價外收費等按合同約定應(yīng)計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入。 在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，未按視同銷售申報納稅?！　?整體轉(zhuǎn)讓 “樓花 ”不作收入。 從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負(fù)較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本。 如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構(gòu)施工合同，騙開建安發(fā)票；白條列支成本現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 演講完畢，謝謝觀看！。 三、其他情形 滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本。發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。1 開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入。一、偷逃 /隱匿應(yīng)稅收入類－ 1一、偷逃 /隱匿應(yīng)稅收入類－ 2 　　 私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。　　 分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入。3）企業(yè)所得稅：在沒有明確廢止《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2023]31號）之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作企業(yè)固定資產(chǎn)的行為，應(yīng)視同銷售 ，于開發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。凡是分別記帳，未分別核算的，一律征收營業(yè)稅。由于近年來土地租賃價格大幅度提升，這筆土地租賃費到了 2023年可能會被調(diào)整到每年 2023多萬元。江中藥業(yè)成功避稅案例 一、任何企業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（ 財稅【 2023】第 021號 ） 目的：規(guī)避財稅 [2023]21號政策依據(jù)：，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字 [1995]048號規(guī)定，對外投資、聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅；由于所投資的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，因此不適用《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》財稅 [2023]21號；有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓股權(quán)之日起 30日內(nèi)申請變更登記，并應(yīng)當(dāng)提交新股東的主體資格證明或者自然人身份證明（《公司登記管理條例》國務(wù)院令第 451號第三十五條），因此新投資方不用驗資，也就可以把土地直接過戶給乙公司。間接投資：即乙公司用 1800萬貨幣投資成立一家新的丙公司（非房地產(chǎn)行業(yè)），然后甲公司繼續(xù)在丙公司投資，將土地使用權(quán)過戶給乙公司，以換取乙公司在丙公司的股權(quán)。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日內(nèi)，未接到通知書的自公告之日起四十五日內(nèi)，可以要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔(dān)保。（財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字 [1995]48號）企業(yè)合并，通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。優(yōu)點：稅金成本低。策劃方案－ 4公司分立 /合并，即采用甲公司先分立后轉(zhuǎn)讓。政策依據(jù)：對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅（《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》財稅 [2023]191號）；原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按 “財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ”項目征收個人所得稅。策劃方案－ 3轉(zhuǎn)讓甲公司股權(quán)，即甲公司股東直接將所有的甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（《財政部 （《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》國稅函發(fā)〔1995〕 110號） 政策依據(jù)：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即甲公司直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。 營業(yè)稅： 根據(jù)國稅發(fā) [2023]75號規(guī)定：從 2023年 6月 1日起，對購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。對個人取得該項所得，應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》中規(guī)定的 “ 其他所得 ” 項目計算繳納個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。公司組織職工集體旅游是否應(yīng)該計入個人所得稅？自 2023年 3月 1日起施行的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》明確規(guī)定：個人所得的形式除現(xiàn)金、實物和有價證券外，還有其他形式的經(jīng)濟利益。　　 第二 ，稅法規(guī)定在稅前列支有限額的費用（如業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費）可以在公司內(nèi)部調(diào)劑使用，從而使公司的稅收負(fù)擔(dān)更趨合理。 設(shè)立子公司 子公司當(dāng)年虧損，不繳納所得稅，其虧損可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，用以后年度所得彌補。 設(shè)立全資子公司　　子公司繳納的所得稅=320%=；　　 A公司繳納的所得稅=10025%+2247。 五 、是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中