【正文】 型和相應規(guī)模；經(jīng)濟測算 呼倫貝爾海拉爾區(qū)綜合體項目 2023 呼倫貝爾 建筑面積177920平米 北京炎黃世紀投資有限公司 開發(fā)策略；物業(yè)發(fā)展建議；產(chǎn)品設計要點建議 北京瑞達世紀魯谷路項目 2023 北京 總建筑面積 8萬平米 北京瑞達世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)、辦公物業(yè)定位、物業(yè)發(fā)展建議；選址分析 臨沂翔龍商務中心項目 2023 臨沂 占地面積16300平米 山東翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體定位與產(chǎn)品組合建議；各類物業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議；規(guī)劃設計任務書 臨沂澳爾諾花園項目 2023 臨沂 臨沂市澳爾諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃的市場評價與建議；整體營銷戰(zhàn)略與策略；月度營銷顧問 北京光華國際中心項目 2023 北京 總建筑面積約20萬平米 北京龍澤源置業(yè)有限公司 CBD寫字樓物業(yè)的發(fā)展規(guī)律；整體定位；物業(yè)發(fā)展建議；商業(yè)功能定位 26 本報告是嚴格保密的。 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告 工作內(nèi)容要點 解決的關鍵問題 ? 客戶限制條件及目標梳理 ? 城市及房地產(chǎn)市場基礎資料研究 ? 本體價值研究 ? 案例借鑒 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略與項目整體定位 ? 項目發(fā)展模式、盈利模式及開發(fā)模式 ? 分類物業(yè)的產(chǎn)品定位、客戶定位和價格定位 ? 經(jīng)濟測算 ? 城市或區(qū)域性質(zhì)界定 ? 市場風險與機會評價 ? 項目核心發(fā)展驅(qū)動力確定 ? 項目開發(fā)時序 ? 物業(yè)組合及功能配比 ? 分類物業(yè)的目標客戶價值體系 ? 分類物業(yè)產(chǎn)品價值體系 ? 方案的經(jīng)濟評價 從 市場競爭與系統(tǒng)運作 角度確定項目的發(fā)展模式和核心驅(qū)動力 其價值在于 市場調(diào)研方法 ? 現(xiàn)場踏勘 ? 問卷調(diào)查 ? 焦點小組訪談 ? 一對一深度訪談 技術思路形成方法 ? 土地方格網(wǎng)法 ? KPI指標法研究案例 ? MECE法界定問題 ? 頭腦風暴會 技術支持獲取法 ? 5G(GROUP)法 工作方法 30 本報告是嚴格保密的。 THE END 34 本報告是嚴格保密的。 36 本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)聚集了眾多高檔公寓和五星級酒店。 以中遠、首創(chuàng)、華潤三巨頭聯(lián)手打造國門形象為標志，三元橋區(qū)域價值得以整合與提升。 案例研究 38 本報告是嚴格保密的。 案例研究 名稱 入住公司 總建筑面積 南銀大廈 通用法國阿爾斯通，愛普生中國公司，瑞士第一信貸銀行，日 本使館、中國一汽 7萬 佳程廣場 德國寶馬集團、索尼、康明斯、富士施樂、日本 NTT集團、德國電信、韓國 SK集團、美國艾威基金、紐約州立大學、韓國斗山重工集團、美國特雷克斯、奧地利李斯特 14萬 現(xiàn)代盛世大廈 現(xiàn)代汽車公司中國代表處、日沖商業(yè)（北京）有限公司 鵬潤大廈 日本富士通，浪潮軟件，圣象地板、三峽國際招標公司 20萬 新恒基國際大廈 中國遠洋物流公司，美國科麥奇石油公司，上海三菱電梯北京分公司 3萬 幸福大廈 中遠集團總部 靜安中心 奧地利金森，夏普有限公司，美國辛辛那提，國美電器，西班 牙維多利亞電梯，加拿大美康 9萬 京信大廈 中國海洋石油總公司、中國國際航空公司、中國民主建國會中 央委員會 3萬 中旅大廈 意大利菲亞特公司、韓國 LG公司、美國怡安保險公司、西班牙阿拉貢自治區(qū)貿(mào)易促進協(xié)會 6萬 京城大廈 中信集團、怡高物業(yè)顧問 (中國 )有限公司北京辦事處 39 本報告是嚴格保密的。 案例研究 ? 區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃中京承高速公路和地鐵 10號線近在咫尺，帶來了持續(xù)增長的人流，極大提升了區(qū)域價值潛力。外籍工作人員、駐華機構(gòu)高級管理人員、三資企業(yè)老總構(gòu)成了這部分客戶群。由于業(yè)務關系，他們多數(shù)選擇在鄰近區(qū)域內(nèi)辦公。 案例啟示 ?城市門戶區(qū)通常發(fā)展成為以商務為核心的商務商業(yè)綜合區(qū)； ?區(qū)域價值的確立會引起商務物業(yè)的需求急速放量，并帶動商業(yè)和居住的發(fā)展； ?區(qū)域價值確立后，住宅的價值體系也將發(fā)生改變，中高端住宅將代替低端住宅。 ?寫字樓供應放量始于03年，目前正處于各大盤強銷階段，未來仍會有部分放量。 世聯(lián)關于綜合體項目發(fā)展的認識 —— 分類物業(yè)市場分析模型 50 都市綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)研究框架 —— 以消費力研究為核心 ?按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)、業(yè)種分布規(guī)律，商業(yè)占 3035%，餐飲企業(yè)占 2025%，休閑、娛樂、酒店、服務站 3040% ?這種商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的分配比例是較為合理，后期經(jīng)營較易獲利的比例。 ?開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權而獲得長期收益 ?投資客為主 56 產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營模式詳解 模式 產(chǎn)權 管理者 業(yè)主收益 業(yè)主入住權利 開發(fā)商權益 按竭期間 按竭到期后 模式 一 產(chǎn)權完全歸屬業(yè)主 發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構(gòu) ?月收益用于支付月供款 ?無分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 二 ?月收益用于抵沖供樓款 ?獲得浮動分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 三 ?自付供樓款，獲得酒店支付的月收益 ?獲得浮動分紅 ?根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅 ?每月可入住若干天 ?入住 影響 收益 ?參與酒店利潤分配 模式 四 ?獲得 承諾的固定收益＋浮動分紅 ?業(yè)主 自付供樓款 ?獲得 承諾的固定收益＋浮動分紅 ?業(yè)主自付供樓款 ?每月可入住若干天 ?入住 不影響 收益 ?參與酒店利潤分配 ?承擔 保證業(yè)主月固定收益的義務 ?風險由業(yè)主承 擔，可能出現(xiàn) 虧損 ?主要風險由開 發(fā)商擔承 57 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 80年代到 90年代初，全球引入產(chǎn)權式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了 6倍， 90年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷售收入已達40億美元，到 2023年就飆升到 300億美元。 0102030405060702002年以前2002下半年2003上半年2003下半年2004上半年2004下半年預計2005年寫字樓公寓商業(yè)供應總量（萬平米） 43 本報告是嚴格保密的。 北京 CBD發(fā)展的階段特征 ?時間規(guī)律： ?公寓供應集中于 02~03年推出，目前基本已過強銷期，大部分公寓進入尾盤銷售階段。區(qū)域內(nèi)以公寓立項的寫字樓項目第三置業(yè)即將客戶目標鎖定為這類人群。如靜安中心、瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國際港等。 三元橋區(qū)域以成熟商務氛圍為依托，積聚起實力消費人群，刺激了對高檔居住類物業(yè)的需求，帶動了高檔住宅和公