【正文】 關(guān) 梳妝間 衣帽間 書房 休閑大露臺 娛樂室 寵物間 結(jié)合 上述圖表以及 在戶型功能設(shè)計(jì)上居于領(lǐng)先地位的深圳的戶型設(shè)計(jì)理念 ，我們建議戶型 除了主要功能房之外，還應(yīng)具備如下功能用濃密的枝葉起到心理上的阻隔 低矮處的通透，一樣看到遠(yuǎn)山的蔥綠 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 . 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)概念提示 采光內(nèi)庭院 做成類似于內(nèi)天井的內(nèi)庭院，增加內(nèi)部的采光， 消除 使雙拼 別墅因進(jìn)深大而導(dǎo)致的中間采光性差的劣勢 。 空中露臺，室內(nèi)居住空間與自然的過度，增加主人親近自然，觀賞美好景觀的機(jī)會。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３２ 根據(jù)不同的地形特點(diǎn)，戶型 可做成東西式錯(cuò)層和 南北式錯(cuò)層。 如果項(xiàng)目的售樓中心設(shè)在其中一棟別墅里，則別墅的設(shè)計(jì)與精裝修就是售樓中心的設(shè)計(jì)，因此只能朝著客戶居家的方向來進(jìn)行設(shè)計(jì)包裝，此情況下建議項(xiàng)目 售樓中心 的設(shè)計(jì)風(fēng)格 以大氣、尊貴、舒適性為基調(diào) ，建議將 售樓處 設(shè)在最大的酒店用地里的 貴賓 別墅 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３４ 充分體現(xiàn)出檔次感、尊貴感。建議項(xiàng)目的物業(yè)管理形象鎖定為 ： 五星級酒店式 貼身 管理 對于別墅物業(yè)，物業(yè)管理是客戶十分關(guān)注的重點(diǎn)之一，建議項(xiàng)目的物業(yè)能更快確定，最好能在項(xiàng)目正式開盤前能確定，則項(xiàng)目的五星級酒店式管理將會成為項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一，對于項(xiàng)目的銷售起到極大的推動作用。 從我們對長三角的別墅市場的把握，客戶對物業(yè)管理的需求，大體上存在如下一種關(guān)系： 序號 物管服務(wù)內(nèi)容 提及樣本比例％ 1 保安服務(wù) 2 鐘點(diǎn) 服務(wù) 3 電器維修 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 項(xiàng)目的公共停車位可考慮與酒店停車場共享。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３９ 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)院： 根據(jù)對江陰房地產(chǎn)市場的考察以及對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的理解，按照項(xiàng)目所在區(qū)位及項(xiàng)目未來的預(yù)計(jì)銷售價(jià)格、銷售目標(biāo)市場構(gòu)成和政府規(guī)劃文件，我們認(rèn)為，項(xiàng)目規(guī)劃布局應(yīng)該遵循以下原則，請?jiān)O(shè)計(jì)單位在 項(xiàng)目正式方案設(shè)計(jì)中參考執(zhí)行。 2. 用地面積 純項(xiàng)目用地面積 39400 平方米 ，酒店用地約 66600 平方米，酒店用地與項(xiàng)目用地之間存在一定的可操作性 。 用地內(nèi)有一口水塘。 項(xiàng)目用地內(nèi)有許多高壓電線，對西邊位臵構(gòu)成一定的安全干擾。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４１ 1. 項(xiàng)目用地退紅線要求：西邊公園路位臵退紅線 11 米，東邊山前路退紅 線可爭取到 11 米 左右 。 2. 目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶定位為以江陰本地為主，輻射周邊人群；在經(jīng)濟(jì)收入方面，定位為以富裕階層為主，中產(chǎn)階級為輔，家庭年收入在 30 萬元以上。 2. 容積率：項(xiàng)目的獨(dú)立式別 墅的容積率控制在 左右，最高不超過 ，總?cè)莘e率 最好不超過 。 2. 道 路規(guī)劃要求 . 主入口： 項(xiàng)目的主入口考慮設(shè)在山前路，與酒店共享一個(gè)入口，使業(yè)主充分體驗(yàn)五星級酒店的尊貴性。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４３ 4. 朝向要求 建筑單體的朝向，總體上以朝南 為主，可根據(jù)地形的不同特點(diǎn)以及與周邊環(huán)境的空間關(guān)系，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整為東南朝向和西南朝向，但建議東南朝向和西南朝向 的偏斜度不 超過 30 度。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４４ . 注意項(xiàng)目景觀與五星級酒店景觀的關(guān)系。 . 豎向景觀的銜接關(guān)系。 . 注意景觀的情趣性和細(xì)節(jié)處理。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４５ － 450 平方米左右，一棟 9001000 平方米。 . 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新要求 。此 功能 可成為室內(nèi)空間與室外空間的過渡，提供業(yè)主接觸室外自然景觀和眺望黃山湖景色的機(jī)會。項(xiàng)目的雙拼別墅進(jìn)深較大，中間部分采光性差，建議 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目 8. 停車場要求 . 對于聯(lián)排別墅和獨(dú)立式別墅中 320350 平米的戶型，基于建筑占地面積較小的考慮，建議停車位每戶 只 做一個(gè)。 。 . 由于項(xiàng)目總體規(guī)模不大，故不建議再另行考慮公共停車位。 7. 花園面積要求 在滿足容積率與戶型面積要求的前提下，應(yīng)盡量加大業(yè)主私家花園的面積，獨(dú)立式別墅的花園面積與建 筑面積應(yīng)做到≥ 1:1。部分臨水的戶型，做成臨水小榭，使業(yè)主與水 形成 無距離的親密 關(guān)系 ，增加水景的 可 參與性。可依據(jù)不同地形特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成東西錯(cuò)或南北錯(cuò)，使功能區(qū)分更明確，增加私密性。 . 戶型功能要求。 . 戶型面積與配比要求。 . 注意景觀的可參與性。 . 景觀節(jié)點(diǎn)的布局應(yīng)充分考慮均好性。即項(xiàng)目的造景與黃山湖公園的景觀 利用、森林公園景觀的利用要充分融合、 借用 和互補(bǔ) ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目景觀價(jià)值的最大化和黃山湖公園景觀 價(jià)值 利用的最大化、森林公園景觀 價(jià)值 利用的最大化，在建筑排布時(shí)也應(yīng)充分注意此一要求。 . 休閑入口 ： 考慮黃山湖美好景觀對項(xiàng)目價(jià)值的提升，建議地塊南端設(shè)一個(gè)休閑入口，方便業(yè)主出入于項(xiàng)目與黃山湖， 最大限度地 享受黃山湖的景觀。 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目即以項(xiàng)目獨(dú)有的與五星級酒店零距離的關(guān)系和黃山湖美好景致 作為支撐，主打 宣傳高檔次、尊貴性和臨水性的項(xiàng)目特點(diǎn)。 3. 無其它 強(qiáng)制性 要求。 6. 交通狀況 公園路、山前路與城市干道緊密相連，交通十分方便，由項(xiàng)目用地到市中心步行街，開車 8 分鐘左右即可到達(dá)。 地塊東面：江陰大橋高架，噪音較大，對項(xiàng)目地形成較大的影 響，但橋下具有較好的綠色景觀資源，大橋再往東是要塞 森林公園 ，具有豐富的綠色山景資源。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４０ 3. 用地性質(zhì) 純居住性用地 。山前路往南延伸與朝陽路連接，公園路往南延伸與虹橋北路連接。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３８ 應(yīng)綜合考慮停車場共享的交通的可能性、便利性。 對于 400 平方米以上的大戶型，建議每戶停車位最好能做到兩個(gè)。 . 物業(yè)管理 內(nèi)容建議 在我們實(shí)地走訪的過程中，發(fā)現(xiàn)江陰目前的別墅或其它小區(qū)對于物業(yè)管理的重視還十分不夠，物業(yè)管理水平大都比較低，物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)也較差，基本上沒有品牌物業(yè)管理商進(jìn)駐。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３５ 15. 物業(yè)管理建議 . 物業(yè)管理形象與介入時(shí)機(jī)建議 由于項(xiàng)目與五星級酒店是“零距離”的關(guān)系，且項(xiàng)目與五星級酒店都統(tǒng)一由申達(dá)集團(tuán)公司開發(fā)， 因 此建議項(xiàng)目的物業(yè)管理由酒店統(tǒng)一 愛地時(shí)代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項(xiàng)目從目前酒店的設(shè)計(jì)方案看，酒店大面積玻璃幕墻、純現(xiàn)代式的 建筑風(fēng)格 ， 副樓的建筑風(fēng)格將是比較現(xiàn)代、時(shí)尚，從節(jié)省成本考慮， 售樓中心 的包裝以盡 可能減少重復(fù)裝修為考慮因素， 則 售樓中心會朝著比較現(xiàn)代、時(shí)尚的風(fēng)格，但同時(shí)應(yīng)加入尊貴、大氣的設(shè)計(jì)風(fēng)格 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計(jì) 建議書及設(shè)計(jì)任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時(shí)代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３３ 14. 賣場環(huán)境設(shè)計(jì)建議 . 賣場包裝風(fēng)格建議 鑒于項(xiàng)目的特定情況，即前期可能沒有銷售中心或售樓處設(shè)在星級酒店里，后期的售樓處可能有兩種情況： 騰出其中