【正文】 具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務軟件等。 (四 )注意事項 (1)明確交接主體和次序。 (3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。 4．如何處理新建物業(yè)承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題？ 5．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗內(nèi)容包括哪些？ 6．新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容是什么？ 7．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時移交工作應注意哪些事項？ 第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務中重要的基礎工作，也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一。對業(yè)主而言 ，入住的內(nèi)容包括兩個方面：一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。此模式的核心內(nèi)容是，建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關手續(xù)，如業(yè)主先到建設單位確認相關購房手續(xù)、業(yè)主身份，驗收物業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開具物業(yè)購買正式發(fā)票 ，逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分，領取鑰匙等。 無論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運作的準備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設單位和物業(yè)管理單位各自的職責不同。要注意在通知業(yè)主的時候，盡可能一次性告知辦理相關手續(xù)時應攜帶的有關材料。一般而言，主要內(nèi)容包括： (1)物業(yè)具體位置； (2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗收合格的情況介紹； (3)準予入住的說明； (4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點； (5)委托他人辦理入住手 續(xù)的規(guī)定； (6)業(yè)主入住時需要準備的相關文件和資料； (7)其他需要說明的事項。使用《業(yè)主入住房屋驗收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗 收情況。 6．物業(yè)管理有關約定 業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關物業(yè)管理服務的約定， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 進 一步明晰雙方的權(quán)利和義務，在協(xié)議中應明確： (1)物業(yè)管理費收費面積、收費標準及金額； (2)物業(yè)管理費計費時段和繳交時間； (3)物業(yè)管理費收繳方式 (現(xiàn)金或托收等 )； (4)滯納金及其計收比例； (5)調(diào)整管理費的條件或其他情況。參加人員有業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設單位代表以及其他有關人員。 4．其他準備事項 (1)準備及布置辦 理入住手續(xù)的場地，如布置彩旗、標語，設立業(yè)主休息等待區(qū)等； (2)準備及布置辦理相關業(yè)務的場地，如電信、郵政、有線電視、銀行等相關單位業(yè)務開展的安排； (3)準備資料及預先填寫有關表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應對表格資料預先作出必要處理，如預先填上姓名、房號和基本資料等； (4)準備辦公用具，如復印機、電腦和文具等； (5)制作標識牌、導視牌、流程圖，如交通導向標志、入住流程、有關文件明示等； (6)針對入住過程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預案 三、入住服務的管理 (一 )入住流程與手續(xù) 1．入住流程 2．入住手續(xù) (1)持購房合同、入住通知書等進行業(yè)主登記確認； (2)房屋驗收，填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》， 2020年物業(yè)管理師考試時間 建設單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認； (3)產(chǎn)權(quán) 代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需費用，一般由建設單位承辦； (4)建設單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù)； (5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關文件，如物業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等； (6)繳納入住當月物業(yè)管理及其他相關費用； (7)領取提供給業(yè)主的相關文件資料，如《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《業(yè)主手冊》等； (8)領取物業(yè)鑰匙。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。 物業(yè)入住準備工作的核心是科學周密的計劃。 第二是資料準備要充足。 第四是緊急情況要有預案。 (2)因故未能按時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。同時，現(xiàn)場擺放物業(yè)管理相關法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。 (6)注意安全保衛(wèi)以及車輛引導。 (一 )入住時間安排 (1)A、 B棟集中入住時問： 2020年 12月 26 日～ 2020年元月 2日 (2)C、 D棟集中入住時間： 2020年元月 3日～ 2020年元月 10日 (3)每日服務時間： 周一～周五 8:30am～ 7:00pm 周六、周日 9:00am～ 5:00pm (二 )場地準備 售樓處洽談廳：辦理入住手續(xù)，辦理電信、郵政、有線電視、銀行、派出所手續(xù)或咨詢、 2020年物業(yè)管理師報考條件 裝修審批或咨詢。 (六 )交通管理 (1)通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉 (只允許一期住戶出入 )； (2)入住來賓車輛全部進地下車場停放； (3)車場出入口、步行出人口放置導示牌、樓棟及功能區(qū)指示牌； (4)在車場出入口、 車場內(nèi)部布崗，指揮和引導車輛和來賓。 第三節(jié) 裝修管理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用，維護全體業(yè)主的合法權(quán) 益。加之物業(yè)裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部 110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及《業(yè)主手冊》 (或《業(yè)主須知》 )等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。 2．物業(yè)裝飾裝修申報 用戶在入住過程中，應已收到物業(yè) 管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。 3．物業(yè)裝飾裝修登記 物業(yè)管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。 5．辦理開工的一般手續(xù) (1)業(yè)主按有關規(guī)定向物業(yè)管理單位 (或指定方 )繳納裝飾裝修管理服務費； (2)裝飾裝修施工單位應到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等； (3)裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。 7．驗收 物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。物業(yè)管理項目機構(gòu)責任人簽名： 日期： 裝修驗收 完工驗收情況： 驗收人： 日期： 物業(yè)管理項目機構(gòu)完工小結(jié)： 負責人： 日期： 【案例】 某日，某高層樓宇 32 樓 B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后 擬予以同意。 二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達到科學管理、細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進行全面的分析。 (一 )物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理 物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。 (1)一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間。 (3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時問。 (3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。 同時，還應注意檢查以下方面： 1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業(yè)等； 2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等； 3)樓地面鋪設材料是否超過 10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等； 4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外 統(tǒng)一要求 (如空調(diào)室外機的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等 )； 5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進行 ，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。如業(yè)主按照要求管理并自行清運裝修垃圾， 2020年注冊物業(yè)管理師考試時間 則該費用可免予繳納；否則，裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止入內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。 (2)核對是否符合相關規(guī)定。因此，物業(yè) 裝飾裝修管理的基本要求是： (1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理； (2)裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。 1．管理服務費 管理服務費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝 飾裝修工程單位收取。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規(guī)定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經(jīng)相關主管行政部門批準。 (5)有無其他影響建 筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點檢查： (1)有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序， 2020年物業(yè)管理師考試時間 原則 上一般不允許在節(jié)假日進行裝修。 裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習慣習俗等綜合確定。物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。 【案例分析】 此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應報請城市管理有關行政部門處理，并將檢查記錄存檔。 物業(yè)管理單位應按照裝飾裝修管理服務協(xié)議做好管理和服務工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關規(guī)定的行為，應當及時勸阻和制止；已造成事實后 果或拒不改正的，應及時報告有關部門依法處理。 物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記： (1)未經(jīng)原設計單位或者具有相應資 質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的； (2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生問、廚房間的； (3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的； (4)損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的； (5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建建筑物、構(gòu)筑物的； (6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的； (7)未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的； (8)未經(jīng)燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施的； (9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關內(nèi)容。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務的重點和難點之一，不僅要求細致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴格把關，溝通上入情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關法律法規(guī)的了解， 2020年注冊物業(yè)管理師報名時間 業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。 (八 )入住流程 (1)引導員引導來賓進入售樓處辦理入住手續(xù)； (2)驗證 (入住通知書、準住證、 身份證 )； (3)驗樓，簽認驗收表； (4)發(fā)放資料及表格； (5)指導業(yè)主填寫表格； (6)簽訂公約和收費協(xié)議； (7)繳納管理費等應繳費用； (8)發(fā)放鑰匙及記錄。 (四 )辦公用具準備 (1)桌椅 30套，配以絲絨臺布； 2020年物業(yè)管理師報名時間 (2)文件柜 4個，資料袋 1000個； (3)飲水機 2臺，一次性水杯 1000個； (4)復印機 1臺，復印紙 若干； (5)小禮品 500份； (6)紙、筆、雙面膠； (7)平面圖、模型； (8)裝訂機、過膠機、鑰匙箱； (9)數(shù)碼相機、手提電腦。而有些樓盤的現(xiàn)場施工尚未完結(jié)，現(xiàn)場人員混雜，故 應注意業(yè)主人身安全和引導現(xiàn)場車輛有序擺放。 (5)指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導，以便入住工作有秩序地順利進行。為方便業(yè)主入住，應根據(jù)業(yè)主的不同情況實行預約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時間之外另行安排入住手續(xù)的辦理，或延長工作時間，如中午或晚上延時辦公。 二、入住期間需要注意的問題 (1)業(yè)主入住實行一站式柜臺服務，方便業(yè)主辦理有關入住手續(xù)。 第三是 分批辦理入住手續(xù)，避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂。現(xiàn)場引導、辦理手續(xù)、交