【正文】 得當，可以減少損失發(fā)生的概率。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為應付潛在的嚴重損失而制定的應急計劃，包括搶救活動及企業(yè)在發(fā)生損失后如何繼續(xù)進行業(yè)務活動的計劃。因此，企業(yè)財產(chǎn)險、職工人身安全險、車船險等可以通過投保方式減少企業(yè)可能遭受的損失程度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金的過程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務杠桿利益越大，而伴隨其產(chǎn)生的財務風險也越大。因此本項目投資風險很小。 存貨管理風險：企業(yè)保持一定量的存貨對于其進行正常生產(chǎn)來說是至關(guān)重要的，但如何確定最優(yōu)庫存量是一個比較棘手的問題，存貨太多會導致產(chǎn)品積壓，占用企業(yè)資金，風險較高；存貨太少又可能導致原料供應不及時，影響企業(yè)的正常生產(chǎn)，嚴重時可能造成對客戶的違約，影響企業(yè)的信譽。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。共同投資開 要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。故建設單位資金充足。由于國家加強了宏觀調(diào)控，有可能出臺新的宏觀調(diào)控政策。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差，房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。（二）風險因素和風險程度分析風險因素和風險程度分析表見下表：風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說明很大較大中等較小很小1政策風險√2社會風險√3技術(shù)風險√4自然風險√5財務風險√6經(jīng)營風險√7市場風險√本項目要重視市場風險8利率風險√9資金變現(xiàn)風險√10完工風險√（三）風險防范措施房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。因此，項目的政策風險、利率風險、資金變現(xiàn)風險、完工風險、市場風險等其它風險很小。綜上所述，該項目社會穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟等方面風險均很小，故“**某商城”項目開發(fā)是可行的。項目的建設必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。準確的市場定位，合理的價格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項目的成功提供了必要的條件。有經(jīng)濟實力，豐富的管理經(jīng)驗，雄厚的技術(shù)力量。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。共同投資開 要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。由于本項目工期較長，不可預見的因素很多，因此項目建設存在著完工風險。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。利率風險。故該項目財務經(jīng)營風險很小。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。（三）該項目財務經(jīng)營風險防范措施房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責任公司財力雄厚，工程工期1年，時間較短，不會導致企業(yè)資金運動的遲滯。而某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責任公司是大公司，經(jīng)濟實力雄厚；目前國家貨幣政策寬松，因此本項目籌資風險很小。（2）一些企業(yè)舉債隨意，千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，卻沒有真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力以及利用自己的積累和設法追回外欠的債款，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。保險轉(zhuǎn)嫁是風險轉(zhuǎn)嫁的最主要形式。風險分離是將房地產(chǎn)企業(yè)面臨損失的風險單位分離，而不是將它們集中于可能遭受同樣損失的同一地點，從而達到縮小損失幅度的目的。它是風險管理中最積極、最主動的風險處置方法。但是為此要放棄或改變正在進行的經(jīng)濟活動，需要付出巨大的代價，所以它具有一定的局限性。二是現(xiàn)金比率。如果從經(jīng)營收益開始就已經(jīng)虧損，說明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營業(yè)務或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)出現(xiàn)危機信號。２）財務結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的監(jiān)控方法 企業(yè)只有具備對各種財務風險加以識別和監(jiān)測的能力，才能將風險的損失程度降到最低。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險。這主要存在于一些上市公司的財務關(guān)系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制 。財務決策失誤是產(chǎn)生財務風險的又一主要原因。財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。風險形成原因　 （1）財務管理宏觀環(huán)境的復雜性是產(chǎn)生財務風險的外部原因。其次，將企業(yè)財務預警理論應用在房地產(chǎn)行業(yè)，建立了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型，并得出了一些有價值的結(jié)論。廣義的財務風險不只是指損失的不確定性，而且還包括盈利的不確定性。目前，**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責任公司建設的項目有**煤礦棚戶區(qū)改造項目、金巖小區(qū)、濉河三區(qū)三期等，這些項目在安全建設方面均得到業(yè)內(nèi)外人士好評。 2文明施工措施。 2建筑施工場所治安管理制度。 文明衛(wèi)生環(huán)境制度。 1項目三寶四口安全防護規(guī)定。 1班組安全活動制度。 安全生產(chǎn)制度。 4 、架體、設備安裝驗收制度。特別是項目建筑物均為6層框架結(jié)構(gòu)，有利于項目區(qū)采光通風，對桓譚公園的生態(tài)環(huán)境也無影響。建筑室內(nèi)應盡量避免噪聲干擾，保證室內(nèi)安靜的工作和起居環(huán)境。因此項目固體廢棄物對周圍環(huán)境不會造成不良影響。對其污水處理處理應按《科學實驗建筑設計規(guī)范》JGJ9193及相關(guān)標準執(zhí)行。應采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。工程設計要做好土石方平衡，制訂詳細的棄渣回用方案。水土流失防治責任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項目直接征用并進行開發(fā)建設的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。（4）施工完成后,要實施植被恢復工程、綠化補缺工程建設，對生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進行全面恢復，恢復原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復景區(qū)的整體景觀效果。（2）合理安排施工活動時間。（2）設置臨時垃圾貯存設施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾場；（3）禁止將含有毒成分的廢碴隨意傾倒或直接掩埋。00）停止施工，減輕施工噪聲對周邊居民及野生動物的影響。聲環(huán)境（1）施工機械為高強度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應安排輪流休息，減少連續(xù)接觸聲源時間。禁止利用滲坑、滲井、裂隙排放、傾倒污水。（5）營運期本項目基本無廢氣排出。（三）環(huán)保風險的評價大氣環(huán)境（1）在土地平整、開挖、取、棄土以及建筑材料裝卸運輸易飛散物料時，要采取防風遮擋措施