【正文】 典范”廣 告 定 位 句45 / 514． 3 廣 告 創(chuàng) 意 及 訴 求 廣告創(chuàng)意廣 告 創(chuàng) 作 臺 階新城市中心的精英家園宜商宜住的精英住宅 做精彩自由的新都市人位于新城市中軸線，具發(fā)展?jié)摿?臨近珠江新城，盡享成熟社區(qū)配套 臨近天河公園，遠景優(yōu)美 道路網(wǎng)絡完善，交通便利 教育設施齊全 時尚的戶型設計，42——93m2，采用智能化設計，時尚的高科技享受 海景公司實力品牌精彩的外在 經典的內涵 高效工作 盡情休閑智能化配套，SOHO一族各種娛樂、休閑場所林立臨近天河公園，白天運動，黃昏散步優(yōu)越地利，出行方便46 / 51“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領項目整體廣告的宣傳，強調大都會內豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤的獨特個性，以令到引起都市精英人士的注意。海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。⑸ DM（ Direct Mail）入戶單張 價格低，目標市場細分明確，宣傳有側重點，適合區(qū)域性宣傳。 ⑵ 羊城晚報 全國十大報業(yè)之一，發(fā)行量 80 萬份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。 住宅質量保證書和住宅使用說明書內容如下，以供參考：36 / 51住宅質量保證書保修內容 保修年限 保修責任地基和主體結構 50 年1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落屋面防水 3 年1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1 年1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門窗翹裂、五金件損壞 1 年 門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞管道堵塞 1 年1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng) 1 年 防盜對講機保修燈具、電器開關 1 年衛(wèi)生潔具 1 年房地產開發(fā)公司承諾的其它保修項目 如：電梯維修（廠家應已提供該項保修內容）保修期內，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。34 / 51 針對項目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點加強區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。 選擇適當?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。⑶為樓盤造勢形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。（含房改房客戶） 購屋動機： 自住為主，投資為輔。2）休閑享受——各項休閑娛樂設施近在 800 米半徑以內之理想住家。因為樓宇的價值會隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。，已購樓宇的投資者分 析 ： 這 部 分 人 也 許 在 天 河 區(qū) 購 過 樓 ， 隨 著 近 年 來 購 樓經 驗 的 豐 富 ， 他 們 也 可 能 看 中 項 目 前 景 好 ， 具 有較 大 的 升 值 潛 力 ， 買 來 自 住 或 投 資 以 求 大 回 報 。分析：他們擁有一定的經濟實力，樂意在經營范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時照顧生意，一舉兩得。、朋友分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會越來越多，關鍵是要選擇價錢合理，有升值潛力的樓盤，以此概念，整個新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項目客戶。宜商宜住精品公寓典范 ——最后一期精品通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內外環(huán)境的優(yōu)越。但項目的外圍環(huán)境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，這些因素嚴重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。而本項目和他們相似，故此，項目能不能夠在區(qū)域中獨樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小的樓盤在 97 年、98 年賣得特別紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移的利好炒作，政府投資一個多億資金全面建成天河公園及天河區(qū)政府遷至天府路新址，令這帶樓盤銷售如虎添翼。通過對項目的分析和理解，挖掘內在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉“個性化”的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進銷售業(yè)績的提升。 “以人為本 ”的經營理念面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設計更加“人性化”。17 / 51，引起客戶購買沖動在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關健。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。但日前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好項目的銷售企劃工作，將是項目能否取得成功的重點。13 / 51對手四：恒安大廈：1 幢連體 30 層：現(xiàn)推恒樂軒 5～25 層：一點一滴……令為生活細節(jié)設想 格：4218～5980 元/m 2，均價 5102 元/m 2：毛坯房：⑴優(yōu)勢分析①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設計方正實用，間隔采用隱梁隱柱設計，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內部配套設施齊全，有助吸引買家購買；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷售。11． 三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點1． 4． 競 爭 對 手 資 料 分 析對手一：僑穎苑：由 3 幢 12 層及一幢 9 層組成：現(xiàn)推 C 棟 C1～C 4 梯的 3～12 層，B 2 棟的 2～12 層：新天河、新市民、新文化 格：4481～5145 元/m 2，均價 4655 元/m 2 （復式）5668～6195 元/m 2，均價 5861 元/m 2 （最新價格）：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??；②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；7 / 51③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜