廣州某商業(yè)大廈項目財務分析報告(文件)
【正文】 及附加5487532534180504852905076516348034270392041424142土地增值稅227366196所得稅314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余資金0219494923331335849660559361771816592149251382914524145244累計盈余資金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088續(xù)表14 資金來源與運用表序號項目名稱建設經營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321資金來源23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890銷售收入租賃收入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890自有資金銀行貸款2資金運用895889588958948494849484948494841003710037100371003710037100371003710115建設投資借款還本付息銷售稅金及附加租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值稅所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483盈余資金145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計盈余資金128613143137157662172835188008203181218353233526249380265233281086296939312793328646344499360274由表中計算結果看出，本項目累計盈余資金大于零，故從資金平衡能力角度分析，本項目滿足投資要求。（二）租賃部分盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價與收款進度如基準方案所設，％時，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。因此，本方案在財務上可行。％，可見其風險程度較低。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率70％時，項目風險較低。（四）項目資金來源與運用表資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的能力，是財務評價的重要依據。（三）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表本項目全部投資現(xiàn)金流量表如表12所示。 出租物業(yè)的期末轉售價值本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉售價值。本租金基本可視為凈租金標準。表8 借款還本付息表（單位：元）項目建設經營期合計20032004200520062007200820092010年初借款累計61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應計利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 項目銷售與租賃稅金及附加測算本項目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表表10所示。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2006年開始還本付息，2010年還清。表4 項目投資計劃與資金籌措表序號項目合計建設經營期20022003200420051投資總額1212712425242543395660635建設投資12127124252425433956606352資金籌措1212712425242543395660635自有資金972024255826966017借款資金4550006000450035000銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（+）5520024256582519641017三、 項目銷售與租賃收入測算本項目的經營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。經測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。廣州市某商業(yè)大廈項目財務分析報告一、 項目概述（一）項目主要技術經濟指標 總用地面積：43960m2 總建筑面積：172940m2 建筑密度：％ 容積率： 地下建筑面積：11743m2 地上建筑面積：161197m2 西塔樓建筑面積：71771m2 東塔樓建筑面積：101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結構（二）項目方案根據市場調查與分析的結構（過程略），將該項目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務寫字樓（以出售為主）（三）項目功能面積分布，見表1及表2所示。 根據廣州市房地產開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設費、開發(fā)期間稅費、管理費、財務費、銷售費用、不可預見費以及其他費用等。項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。表5 西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計（萬元）7886115 / 15年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場（1至地面四層）平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85
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