房信集團(tuán)擬建項(xiàng)目投資分析報(bào)告(文件)
【正文】 活環(huán)境，設(shè)立商業(yè)配套（超市、綜合商場、文教用品商店、美容美發(fā)院、餐飲店等）。? 整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建筑組團(tuán)，使整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成。? 小區(qū)圍墻的護(hù)欄要通透、秀雅、堅(jiān)實(shí)，多采用曲線，突出一種親和力，同時(shí)欄桿上配以爬藤等綠色植物，即可美化小區(qū)，與小區(qū)內(nèi)綠化混為一體；又可起到阻擋區(qū)外灰塵和噪音的作用。其戶型比例建議如下： 按戶型分戶 型平層或錯層復(fù) 式合 計(jì)一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳比 例%%40%16%3%100% 按面積分面積5564㎡6577㎡7894㎡95104㎡105130㎡合計(jì)比例5%12%48%25%10%100%將建設(shè)建議歸納為一句話，即：以住宅為主，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)順應(yīng)市場需求。 （五）項(xiàng)目現(xiàn)場包裝現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計(jì)上。物業(yè)管理的3：11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是1：11。建議本案物業(yè)管理中心的大堂設(shè)接待臺，免費(fèi)送信件報(bào)刊、免費(fèi)定餐送餐、免費(fèi)定票、免費(fèi)代業(yè)主看管孩子及老人、提供鐘點(diǎn)工鐘點(diǎn)秘書鐘點(diǎn)司機(jī)等多項(xiàng)服務(wù)，施行人性化管理，突出對業(yè)主的尊貴禮遇；加強(qiáng)小區(qū)智能化物業(yè)管理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對講門、監(jiān)控系統(tǒng)，增強(qiáng)安全性；以及引進(jìn)節(jié)能型建材，如：帶調(diào)節(jié)閥門的供暖設(shè)備，利用4C技術(shù)將多元信息服務(wù)與物業(yè)管理和安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，滿足安全防范、停車、高速上網(wǎng)等需求。 （八）緊密與教育相聯(lián)系 無論購房者的喜好差異多大，選房時(shí)他們卻不約而同在同一種需求上產(chǎn)生共鳴。另外，對競爭對手而言亦是無法效仿的有力一擊。小區(qū)需擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，視周邊項(xiàng)目的園林規(guī)劃，本案必須有中央花園，以主題式風(fēng)格分類，同時(shí)保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，建議以28米超大樓間距、。由于各方面的因素制約，本案附近的房價(jià)低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，必然導(dǎo)致居民成分的復(fù)雜，進(jìn)而對小區(qū)整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)不利，配套、服務(wù)質(zhì)量跟不上。附近大型股份、合資企業(yè)繁多：天士力藥業(yè)集團(tuán)、夢鄉(xiāng)床墊企業(yè)、中韓合資LG集團(tuán)、中法合資王朝葡萄酒有限公司以及小淀鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)、北辰科技園區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工、管理人員由于工作地點(diǎn)的原因，他們必定選擇此地域的商品住宅，他們不要求一步到位，所以這些人更趨向于中、小戶型，單身白領(lǐng)或外地人選擇55—70平方米的單元，雙職工選擇75—90平方米的單元居多；B、 合資企業(yè)中等收入的中級白領(lǐng)、區(qū)域內(nèi)工作的部分公務(wù)員以及周圍經(jīng)商的小商業(yè)主等。這類消費(fèi)者較為熟悉周邊的居住環(huán)境，在此區(qū)域中居住時(shí)間較久，年齡在40歲左右，希望改善居住條件的群體，對未來的市政府的大力改造充滿信心，相信此區(qū)域擁有升值潛力。對于他們而言室外環(huán)境靚、室內(nèi)使用功能強(qiáng)，面積可在105—130平方米左右的戶型最為搶手。 本地域外來人口和郊區(qū)居民較多，可適當(dāng)為其增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目，即15萬元辦理天津市區(qū)藍(lán)印戶口，從而擴(kuò)大需求面。八、 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一） 項(xiàng)目投資分析說明 有關(guān)成本的明細(xì)核算科目略。（二） 項(xiàng)目成本概述 項(xiàng)目前期發(fā)生費(fèi)用包括：地價(jià)、設(shè)計(jì)及策劃費(fèi)、遞延費(fèi)用、耕地占用稅、資本化利息…… 項(xiàng)目后期發(fā)生費(fèi)用包括：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平）、建安工程費(fèi)…… 公共設(shè)施費(fèi)：圍墻大門、保安系統(tǒng)、環(huán)藝及道路景觀、幼兒園、學(xué)校、會所、營銷中心、樣板房等……（三） 項(xiàng)目收益模擬（略）九、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 （一）風(fēng)險(xiǎn)性分析 由于宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會對項(xiàng)目的銷售周期造成影響。如何保證上述市場價(jià)格的實(shí)現(xiàn)將直接影響項(xiàng)目成功與否。 項(xiàng)目的形象包裝和營銷推廣策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。十、 開發(fā)節(jié)奏建議建議本案分段開發(fā)，開一部分，上市一部分。天津市富可達(dá)置業(yè)有限公司 企 劃 部 2002年2月20日26 / 26?？傊景钢挥写_立于中高檔定位，并與專業(yè)公司合作，作到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體、環(huán)境景觀、社區(qū)配套、銷售推展、物業(yè)服務(wù)、施工質(zhì)量七大方面的全面優(yōu)秀到位，才能贏得市場，達(dá)到預(yù)期目的。 對銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。 （二）規(guī)避方式 投資前應(yīng)準(zhǔn)確把握市場脈搏（即做好市場調(diào)研），與專業(yè)公司合作，通過詳細(xì)、周全的計(jì)劃，制定超前于現(xiàn)階段的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，使項(xiàng)目落成后仍然領(lǐng)先于市場，這樣項(xiàng)目就可以繼續(xù)推廣銷售。 目前，我們?yōu)楸景竷r(jià)格定位2000元/m2，是考慮到本案所在區(qū)域房產(chǎn)市場的多變性。 會所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)療門診等配套設(shè)施為本項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素，在前期投資中需反映出來，計(jì)入成本中。七、 項(xiàng)目定價(jià)模擬入市階段以高品質(zhì)社區(qū)形象入圍，而開盤價(jià)格以1280元/m2面市，引爆市場，形成旺銷局面。復(fù)式結(jié)構(gòu)的單元可成為其青睞的房型。 D、 在京打工的部分高級白領(lǐng)人士，因工作和家庭要求，需往返京津兩地，此地與北京距離較近，且緊靠天津市區(qū)，高速公路暢通發(fā)達(dá)，此地段上的房子成為首選。他們多為三口之家，由于身份的原因，對戶型的功能設(shè)計(jì)和舒適十分講究，選擇90—100平方米的兩室居多。A、 購房更注重解決現(xiàn)在的需求。 （二） 消費(fèi)群體定位一個項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會起到一個事半功倍的效果。 （九）結(jié)論以上各因素的兌現(xiàn)對于本案價(jià)值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出十幾元的潛在利潤，那么每平方米就可以多賺百余元，如果在幾個主要項(xiàng)目上下功夫，則可使每平方米價(jià)值提升得更高。如何讓子女就讀一所最好的中、小學(xué)是解決之道。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。 （六）項(xiàng)目營銷策劃營銷策劃水平
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1