【正文】 象包裝與組合營銷策劃G、品牌⑥價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前景因素D、人文理念的發(fā)展因素⑶ 項目定價模擬。項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）；A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度④價格策略報告；⑷ 項目投資可行性分析。①項目風險性評價；A、價值提升及其實現(xiàn)的風險性B、規(guī)劃、設計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值C、項目全程營銷策劃的成功性②資金運作風險性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務成本B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目C、銷售推進把握，最短時間回籠資金③經(jīng)濟政策風險；A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析B、國家地方相關房地產(chǎn)政策的出臺以及相關市政配套設施的建設C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析⑹ 開發(fā)節(jié)奏建議；①影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營銷因素與價格策略G、市場供求因素H、入市時間②項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測；A、項目開發(fā)整體推進計劃B、項目銷售整體推進計劃C、預測結(jié)論D、項目結(jié)束后的總結(jié)⑺ 項目規(guī)劃設計。①總平面規(guī)劃；A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來填充余地）②建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標準層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等）③道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展狀況及兼容擴容性D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防）④綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設計B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池）C、投資預算與管理成本分析⑤公建與配套系統(tǒng)；A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性）B、公建設計及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設施G、郵件箱與供奶箱等⑥項目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性⑦建筑風格定位；A、項目總體建筑風格的構(gòu)思B、建筑色彩計劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設計提示⑧主力戶型選擇；A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例C、主力戶型設計提示D、商業(yè)戶型布局設計提示E、寫字樓平面設計提示F、得房率分析⑨空間布局裝飾概念設計；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項目人文環(huán)境的營造⑩營銷示范單位裝修設計（樣板房）；A、完全情景化，大戶型不易復雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設計與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認知，加之銷售導購以及房間保潔員的說明與服務，提升理性認知程度E、各房間及功能間概念設計F、提供多種情調(diào)風格的裝修提示，滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標準⑾附屬設計；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂指導（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C、營造與引導未來生活方式（VIP會員、會所服務、商業(yè)配套等）⑿項目質(zhì)量工期策劃營銷；A、樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準業(yè)主⒀形象策劃；A、項目名稱（總名稱與細分名稱）B、標志C、標準色D、標準字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設計G、展板、沙盤等道具設計H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導視牌K、銷售人員包裝L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）⑻ 營銷推廣策劃。項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策；③E、合同文本⑧客戶管理系統(tǒng)；A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報表D、已成交客戶檔案表（臺帳）E、應收帳款控制表F、保留樓盤控制表⑨銷售組織與日常管理；A、組織與激勵B、工作流程方案審批：⑴ 項目總規(guī)劃方案審批。⑵ 得到批準批復后委托有資質(zhì)設計院進行設計（同施工圖同步）。抗震審批消防審批綠化審批1城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）：⑴ 市政施工管理。⑶ 裝修商。①①⑶ 建筑工程施工圖設計審批。施工期間變更規(guī)劃管理測繪管理四、報建管理（建委）報建申請（甲方）施工圖審批（甲方）工程劃類別（甲方）招投標管理（甲、乙方）抗震審批（甲方）質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）安全監(jiān)督審批（乙方）墻改審批（甲方）建筑工程社會保險審批（甲方）1職工意外傷害保險（乙方）1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應形式而定審批方，原則上為乙方）1砂石審批（乙方）1城市基礎設施配套審批1施工許可審批（甲方）⑵ 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準書》、《施工許可證》。銀行申報貸款審批：⑴ 市場處辦理預售卡及備案。⑶ 實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。⑺ 了解當?shù)亟ú墓?、運輸通道機械租賃相關信息。⑾ 選定勘察設計單位，尋求合作伙伴。⒂ 建立項目總體方案的審查審批認可制度。單項工程施工進度計劃；③建立工期管理的檢查體系；②嚴格按《施工組織設計》及作業(yè)標準組織施工；⑥B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預先鑒定。①有線電視臺；⑤① 因此，高壓供電部分應委托電業(yè)局進行設計。熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護清淤費用。電氣設備以及強弱電橋架，管道井的施工應注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。⑶ 建議本小區(qū)實行直供電，當工程完成后，將電力設備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔電損耗和后期設備維護費用。⑹ 采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應加設套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。⑻ 供電線路應采用三相五線制，力求安全可靠。⑶ 施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章”。⑵ 電氣消防安全測試報告（委托電氣供應商辦理）。⑵《竣工備案證書》→辦理房屋權(quán)屬登記?？⒐し慨a(chǎn)測繪：⑴ 單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。項目前期：報建管理：施工管理：財務管理：⑴ 籌資管理。費用開支的核算是對發(fā)生的各種費用進行審核和控制，并按其經(jīng)濟用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計算各開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。土地征用及拆遷補償費；根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物品拆遷補償費等項支出，據(jù)實登記入帳，若是一宗土地上同時開發(fā)兩個項目的，應按各受益對象新占建設場地面積或建筑面積比例在其受益對象上予以分配，計算公式如下：分配率=土地征用及拆遷補償費247?；A設施費；基礎設施費批三通一平、七通一平的建設支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設，如果新耗費的基礎設施建設費應有幾個項目共同承擔，則應按各項目的基礎設施預算或建筑面積的比例將其予以分配。⑤⑷ 分配管理。開盤試銷期；③⑶ 各階段的銷控與推廣方案。①交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理由律師及專員確定合同及認購書范本：⑴ 合同書、認購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認可。⑹ 認購收據(jù)與發(fā)票的管理。⑵ 簽訂與付款的約定與履行程序。⑶ 形成貸款戶臺帳。不良貸款記錄（以往、新貸）；⑷ 階段性促銷活動臺帳。⑵ 階段性促銷是否要在合同書或認購書中體現(xiàn)，還是另訂補充協(xié)議。補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系；⑷ 補充協(xié)議及認購書對購房者的違約責任注明，標準不能脫離基本合同約定。⑷ 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。⑷ 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負責領導審批后出據(jù)?？⒐を炇掌?；③認購、預售前將面積委托權(quán)威機構(gòu)預審；②配合物業(yè)公司進行小區(qū)戶籍備案：⑴ 何轄區(qū)派出所提供的有關備案資料。⑶ 物業(yè)服