【正文】 象包裝與組合營銷策劃G、品牌⑥價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟(jì)金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前景因素D、人文理念的發(fā)展因素⑶ 項目定價模擬。項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）；A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度④價格策略報告；⑷ 項目投資可行性分析。①項目風(fēng)險性評價；A、價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值C、項目全程營銷策劃的成功性②資金運作風(fēng)險性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目C、銷售推進(jìn)把握，最短時間回籠資金③經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險；A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析⑹ 開發(fā)節(jié)奏建議；①影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營銷因素與價格策略G、市場供求因素H、入市時間②項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測；A、項目開發(fā)整體推進(jìn)計劃B、項目銷售整體推進(jìn)計劃C、預(yù)測結(jié)論D、項目結(jié)束后的總結(jié)⑺ 項目規(guī)劃設(shè)計。①總平面規(guī)劃；A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來填充余地）②建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等）③道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r及兼容擴(kuò)容性D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防）④綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設(shè)計B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池）C、投資預(yù)算與管理成本分析⑤公建與配套系統(tǒng)；A、同市政大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性）B、公建設(shè)計及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G、郵件箱與供奶箱等⑥項目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護(hù)與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性⑦建筑風(fēng)格定位；A、項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思B、建筑色彩計劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示⑧主力戶型選擇；A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示E、寫字樓平面設(shè)計提示F、得房率分析⑨空間布局裝飾概念設(shè)計；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項目人文環(huán)境的營造⑩營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板房）；A、完全情景化，大戶型不易復(fù)雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認(rèn)知，加之銷售導(dǎo)購以及房間保潔員的說明與服務(wù)，提升理性認(rèn)知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計F、提供多種情調(diào)風(fēng)格的裝修提示，滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)⑾附屬設(shè)計；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂指導(dǎo)（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C、營造與引導(dǎo)未來生活方式（VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）⑿項目質(zhì)量工期策劃營銷；A、樹立發(fā)展商嚴(yán)格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度B、進(jìn)而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時對已購房產(chǎn)加以進(jìn)度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準(zhǔn)業(yè)主⒀形象策劃；A、項目名稱（總名稱與細(xì)分名稱）B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色D、標(biāo)準(zhǔn)字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設(shè)計G、展板、沙盤等道具設(shè)計H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導(dǎo)視牌K、銷售人員包裝L、印有標(biāo)識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等）⑻ 營銷推廣策劃。項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策；③E、合同文本⑧客戶管理系統(tǒng)；A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報表D、已成交客戶檔案表（臺帳）E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表⑨銷售組織與日常管理；A、組織與激勵B、工作流程方案審批：⑴ 項目總規(guī)劃方案審批。⑵ 得到批準(zhǔn)批復(fù)后委托有資質(zhì)設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計（同施工圖同步）?？拐饘徟缹徟G化審批1城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）：⑴ 市政施工管理。⑶ 裝修商。①①⑶ 建筑工程施工圖設(shè)計審批。施工期間變更規(guī)劃管理測繪管理四、報建管理（建委）報建申請（甲方）施工圖審批（甲方）工程劃類別（甲方）招投標(biāo)管理（甲、乙方）抗震審批（甲方）質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）安全監(jiān)督審批（乙方）墻改審批（甲方）建筑工程社會保險審批（甲方）1職工意外傷害保險（乙方）1水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）1砂石審批（乙方）1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批1施工許可審批（甲方）⑵ 具備《土地證》、《用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃批準(zhǔn)書》、《施工許可證》。銀行申報貸款審批：⑴ 市場處辦理預(yù)售卡及備案。⑶ 實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。⑺ 了解當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)、運輸通道機(jī)械租賃相關(guān)信息。⑾ 選定勘察設(shè)計單位，尋求合作伙伴。⒂ 建立項目總體方案的審查審批認(rèn)可制度。單項工程施工進(jìn)度計劃；③建立工期管理的檢查體系；②嚴(yán)格按《施工組織設(shè)計》及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組織施工；⑥B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預(yù)先鑒定。①有線電視臺；⑤① 因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計。熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），可以減少沉淀物，降低常期維護(hù)清淤費用。電氣設(shè)備以及強弱電橋架，管道井的施工應(yīng)注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。⑶ 建議本小區(qū)實行直供電，當(dāng)工程完成后，將電力設(shè)備移交給供電局管理，這樣既不用安排電工配電室值班，又不再承擔(dān)電損耗和后期設(shè)備維護(hù)費用。⑹ 采用分戶計量時，暖氣管道戶內(nèi)串聯(lián)時最好走明管；埋地時應(yīng)加設(shè)套管，如用鋁塑管時接口一定要連接牢固。⑻ 供電線路應(yīng)采用三相五線制，力求安全可靠。⑶ 施工圖加蓋“規(guī)劃驗收合格章”。⑵ 電氣消防安全測試報告（委托電氣供應(yīng)商辦理）。⑵《竣工備案證書》→辦理房屋權(quán)屬登記?？⒐し慨a(chǎn)測繪：⑴ 單體房產(chǎn)總面積測繪控制圖測量繪制。項目前期：報建管理：施工管理：財務(wù)管理：⑴ 籌資管理。費用開支的核算是對發(fā)生的各種費用進(jìn)行審核和控制，并按其經(jīng)濟(jì)用途加以歸集和分配；而開發(fā)產(chǎn)品成本形成的核算就是計算各開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。土地征用及拆遷補償費；根據(jù)征用土地過程中發(fā)生的土地購置費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑物品拆遷補償費等項支出，據(jù)實登記入帳，若是一宗土地上同時開發(fā)兩個項目的，應(yīng)按各受益對象新占建設(shè)場地面積或建筑面積比例在其受益對象上予以分配，計算公式如下：分配率=土地征用及拆遷補償費247?；A(chǔ)設(shè)施費；基礎(chǔ)設(shè)施費批三通一平、七通一平的建設(shè)支出，以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)有幾個項目共同承擔(dān)，則應(yīng)按各項目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其予以分配。⑤⑷ 分配管理。開盤試銷期；③⑶ 各階段的銷控與推廣方案。①交接程序及資料（詳見后物業(yè)管理部分）；十、銷售合同管理及按揭轉(zhuǎn)抵押的辦理由律師及專員確定合同及認(rèn)購書范本：⑴ 合同書、認(rèn)購書的內(nèi)容組成完善，涉及配置、戶型圖等一律加蓋公章并有業(yè)主簽字認(rèn)可。⑹ 認(rèn)購收據(jù)與發(fā)票的管理。⑵ 簽訂與付款的約定與履行程序。⑶ 形成貸款戶臺帳。不良貸款記錄（以往、新貸）；⑷ 階段性促銷活動臺帳。⑵ 階段性促銷是否要在合同書或認(rèn)購書中體現(xiàn)，還是另訂補充協(xié)議。補充協(xié)議監(jiān)控也納入購房合同的監(jiān)控體系；⑷ 補充協(xié)議及認(rèn)購書對購房者的違約責(zé)任注明，標(biāo)準(zhǔn)不能脫離基本合同約定。⑷ 對營銷公司的日常規(guī)范性工作進(jìn)行監(jiān)控管理，杜絕糾紛隱患。⑷ 對業(yè)主因購房需由公司出據(jù)相關(guān)證明形成申請及登記制度，由業(yè)主本人形成書面申請，并經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批后出據(jù)。竣工驗收期；③認(rèn)購、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審；②配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍備案：⑴ 何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。⑶ 物業(yè)服