【正文】 是應(yīng)該擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。住房的銷售將受到物業(yè)管理水平的影響。也就是說，個(gè)人住房合同貸款占整個(gè)銀行發(fā)貸總額的20%之多。但是，伴隨著高利潤而來的往往是高風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中的貸款率多數(shù)在50%90%之間，因此房地產(chǎn)開發(fā)一般都是高負(fù)債經(jīng)營。最近出臺(tái)的各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)政策規(guī)定，既給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了機(jī)遇，又形成了一定的限制。房地產(chǎn)開發(fā)投資一般分為如下四個(gè)階段： 項(xiàng)目可行性分析階段。 建設(shè)驗(yàn)收階段。在具體的實(shí)踐中，由于開發(fā)項(xiàng)目和運(yùn)作方式的差異，某些階段在運(yùn)作上可能會(huì)有一定的交叉。制藥業(yè)有中西藥之分，有處方藥、非處方藥和保健品等之分，還有其它許多分類，每一類都有各自不同的特點(diǎn)。 中藥雖有一定的傳統(tǒng)市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿?，但由于中藥科技原理不足和制作流程不夠科學(xué)等原因，面對(duì)西藥的競(jìng)爭(zhēng)，只有老字號(hào)和確有療效的傳統(tǒng)產(chǎn)品才有市場(chǎng)。 保健品雖然歷經(jīng)坎坷，發(fā)展勢(shì)頭經(jīng)久不衰，新的產(chǎn)品不斷上市。在運(yùn)作方式上，可考慮如下幾點(diǎn)： 參股投資。由于制藥業(yè)有其自身的發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)運(yùn)作特點(diǎn)，口岸公司應(yīng)不謀求參與經(jīng)營，而讓原有股東負(fù)責(zé)經(jīng)營。四、 信息產(chǎn)業(yè)二十一世紀(jì)是信息的世紀(jì)，信息產(chǎn)業(yè)是世界性的朝陽產(chǎn)業(yè)。所謂風(fēng)險(xiǎn)投資，就是投資者為了獲取豐厚的回報(bào)而投資于一些風(fēng)險(xiǎn)高但回報(bào)率也高的產(chǎn)業(yè)。 因?yàn)樾畔a(chǎn)業(yè)投資是一種風(fēng)險(xiǎn)投資，因此它不同于一般投資方式。最近信息產(chǎn)業(yè)部表示外資可以進(jìn)入電信市場(chǎng)，這意味著國內(nèi)私人資本準(zhǔn)入電信領(lǐng)域已為時(shí)不遠(yuǎn)?？诎豆静环吝M(jìn)一步了解有關(guān)政策，進(jìn)行嘗試。 芯片制造業(yè)長期為美國英特爾和AMD公司把持，已經(jīng)形成世界性的壟斷局面，一般公司想進(jìn)入該領(lǐng)域的可能性目前并不存在。 軟件產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)在和未來永久不衰的行業(yè)。但軟件公司尋求合作伙伴，不僅看其資金實(shí)力，主要看其在業(yè)務(wù)上有無互補(bǔ)性。投資系統(tǒng)集成最好采用向業(yè)務(wù)良好的系統(tǒng)集成商注入資金的辦法，同時(shí)最好有行業(yè)渠道或政府關(guān)系，以取得采購定單。在這種局面下，口岸公司可以考慮如下方式進(jìn)入信息產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)： 投資科研院校或科研院所，共同組建風(fēng)險(xiǎn)公司。 兼并國有企業(yè)。這種方式是由口岸公司買斷信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里確有推廣應(yīng)用價(jià)值和贏利潛力的專利，自己投資成立信息產(chǎn)業(yè)公司，自主經(jīng)營。 成立信息產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司。l 產(chǎn)品不受地域限制。目前學(xué)生用學(xué)習(xí)資料和成人教育輔導(dǎo)材料是一大消費(fèi)熱點(diǎn)，各種出版物已到汗牛充棟的程度，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 與省教委合作，具體辦法是與教委有關(guān)部門（如教材處、省高教出版社等）簽署協(xié)議，共同開發(fā)高中生參加高考等所必須使用的輔導(dǎo)材料。 搞教材的投資不大，只要取得教育主管部門的支持與合作，投資風(fēng)險(xiǎn)則較小。l 售價(jià)應(yīng)合理。同學(xué)習(xí)資料的開發(fā)比較，配套的教育軟件開發(fā)無需教育主管部門批準(zhǔn)，但取得教育部門對(duì)產(chǎn)品的推薦也是很重要的?？诎豆究煽紤]與教委、科協(xié)等政府部門合作，以官方授權(quán)的面目出現(xiàn)，打開市場(chǎng)。 教材問題。應(yīng)在試講一個(gè)階段之后，與出類拔萃的培訓(xùn)老師簽定長期合作協(xié)議，鞏固師資力量。同時(shí)，也有不少新辦企業(yè)需要得到經(jīng)營管理方面的培訓(xùn)。 在以上兩點(diǎn)的基礎(chǔ)上舉辦經(jīng)營管理培訓(xùn)班。更為重要的是，這個(gè)項(xiàng)目的意義還在于推廣口岸公司本身，是低價(jià)位利用媒體造勢(shì)的一種手段，以此提高口岸公司在社會(huì)上和企業(yè)界的知名度，加強(qiáng)口岸公司與社會(huì)和企業(yè)界的交往，為自己的主營業(yè)務(wù)打下良好的社會(huì)形象基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施在公司初創(chuàng)階段，用于基礎(chǔ)設(shè)施投資的公司自有資金應(yīng)控制在40%左右。在這個(gè)時(shí)期，應(yīng)將這60%的資金有機(jī)合理地分配到不同的幾個(gè)項(xiàng)目上，以便從戰(zhàn)略上規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，口岸公司在自有資金的使用上，應(yīng)該遵行較為合理的投資比例結(jié)構(gòu)，以防不測(cè)，這樣才能保證公司長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。進(jìn)入到發(fā)展階段和成熟階段之后，先期投資的項(xiàng)目回收正常，這個(gè)結(jié)構(gòu)可逐漸調(diào)整為5:3:2。不管是絕對(duì)控股還是相對(duì)控股，都應(yīng)該是直接參與投資和經(jīng)營，以確保項(xiàng)目的正常進(jìn)行和投資的按期回報(bào)。三、投資咨詢口岸公司作為投資公司，不僅要從事直接投資和經(jīng)營，同時(shí)還可以利用自己的優(yōu)勢(shì)和資源，開展相關(guān)的投資咨詢。投資咨詢的成本不高，但是它卻需要出色的經(jīng)營人才。根據(jù)口岸公司的經(jīng)營性質(zhì)，項(xiàng)目包裝技術(shù)包括項(xiàng)目策劃與開發(fā)、項(xiàng)目計(jì)劃與組織、投融資分析、融資組合、投資招商、協(xié)議和合同文本的制作、施工項(xiàng)目招標(biāo)、商務(wù)談判等方面的技術(shù)。 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目包裝本身是一種中介形式，口岸公司可以通過包裝項(xiàng)目向業(yè)主收取項(xiàng)目包裝費(fèi)用。對(duì)于一些投資規(guī)模比較大的項(xiàng)目，特別是政府工程，口岸公司可以考慮充當(dāng)項(xiàng)目中介的角色。45 / 45。待項(xiàng)目成功后，對(duì)招商引資來的那部分資金按照協(xié)議收取費(fèi)用。中介費(fèi)中包括立項(xiàng)費(fèi)和成功費(fèi)等。這些技術(shù)牽涉到多個(gè)學(xué)科和多個(gè)領(lǐng)域，需要有多種高級(jí)人才的參與。投資咨詢的主要內(nèi)容可以有如下兩個(gè)方面： 項(xiàng)目包裝國內(nèi)有許多大項(xiàng)目很有投資潛力，但是由于包裝不夠，不能有效地進(jìn)入國際市場(chǎng)去吸引和利用外資，而國際市場(chǎng)中處于游離狀態(tài)的資金又很多。同時(shí)，它還可以培養(yǎng)和鍛煉口岸公司的干部隊(duì)伍，促進(jìn)國內(nèi)外交流，保持口岸公司與國內(nèi)外同行的同步發(fā)展，走在投資行業(yè)的前沿。參與投資應(yīng)有如下考慮：口岸公司對(duì)自己有興趣但又較為陌生的行業(yè)，可以試圖以參股（非控股）的形式參與進(jìn)去，以便與合作者交流情況、學(xué)習(xí)新知、補(bǔ)充自己、穩(wěn)固發(fā)展。投資主體有絕對(duì)控股和相對(duì)控股兩種形式。一般需要至少7年才能收回投資的項(xiàng)目為長期投資，37年的為中期投資，12年的為短期投資。以上兩個(gè)方面的比例劃定，是就公司自有資金而言的，包括那些可隨時(shí)從股東籌措調(diào)入的資金。而在公司發(fā)展階段，待公司積累了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資運(yùn)作的一定經(jīng)驗(yàn)之后，這個(gè)比例可以適當(dāng)調(diào)整到50%左右。第四章、公司經(jīng)營方針一、投資結(jié)構(gòu)與資金平衡對(duì)于口岸公司來說，如何確定和把握投資結(jié)構(gòu)和資金平衡，是提高公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力、確保公司長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。在電視臺(tái)舉辦企業(yè)培訓(xùn)講座，將受到社會(huì)和企業(yè)界的重視。在具體運(yùn)作上，可以考慮如下步驟： 與浙江電視臺(tái)教育頻道或有關(guān)欄目合作，與管理咨詢或管理顧問公司聯(lián)手，制作播放企業(yè)經(jīng)營管理的系列專題講座。這種培訓(xùn)應(yīng)該和省、市外事辦公室合作，就有關(guān)各種出國人員所需要的語言、文化等進(jìn)行培訓(xùn)，并提供相應(yīng)的配套咨詢服務(wù)。 師資問題。課題的選擇十分重要，直接關(guān)系到生源。但是這種培訓(xùn)要解決如下幾個(gè)問題，才能獲得良好的回報(bào)： 名份問題。教育投資不應(yīng)僅限于學(xué)習(xí)資料的開發(fā)，教育軟件也是一個(gè)重要方向。初期以開發(fā)輔導(dǎo)教材為主的項(xiàng)目應(yīng)注意做到三點(diǎn)：l 由教委直接批準(zhǔn)支持。 也可以將教育作為一項(xiàng)長期投資項(xiàng)目，成立一個(gè)專做與教育有關(guān)的生意的公司，股東中包括教委下屬的出版社或?qū)W校，但必須取得教委的支持（可考慮掛靠給教委）。各種成人培訓(xùn)甚至基礎(chǔ)教育也是可投資的對(duì)象。五、 教育隨著家庭對(duì)學(xué)生教育的重視程度的不斷提高，教育已作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)而成為投資熱點(diǎn)，并且會(huì)得到持續(xù)發(fā)展。例如，在行業(yè)和政府的支持和許可下，與有關(guān)信息產(chǎn)業(yè)公司聯(lián)手，提供或開發(fā)銀行電子電話輔助查帳系統(tǒng)、稅務(wù)發(fā)票使用監(jiān)控系統(tǒng)等服務(wù)，都可以作為投資信息產(chǎn)業(yè)的切入點(diǎn)。口岸公司以投資公司的資金和渠道優(yōu)勢(shì)，與持有專門技術(shù)的科技人員一起，組成股份制的信息產(chǎn)業(yè)公司。口岸公司可以考慮收購兼并這樣的企業(yè)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)改造和機(jī)制轉(zhuǎn)換，引進(jìn)全新的管理機(jī)制，快速進(jìn)入信息產(chǎn)業(yè)。但由于我國政治和經(jīng)濟(jì)體制的束縛，很多科研成果未能及時(shí)運(yùn)用于生產(chǎn)，造成我國智力成果的嚴(yán)重?fù)p失。國內(nèi)有的網(wǎng)絡(luò)公司同工商、稅務(wù)、銀行等機(jī)構(gòu)合作，開發(fā)各種查詢業(yè)務(wù)，效益很好。目前中國的系統(tǒng)集成商還無法與IBM、DEC等跨國公司抗衡。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)在商務(wù)和家庭領(lǐng)域應(yīng)用的不斷擴(kuò)大，軟件產(chǎn)業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)前景。但另外一種可讀寫光盤的出現(xiàn)，使光盤制造業(yè)重現(xiàn)生機(jī)。為了爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，利潤已被攤得很薄。最近信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)了三家公司經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)通信。同時(shí)，信息技術(shù)企業(yè)上市指標(biāo)太少，風(fēng)險(xiǎn)投資者看不到高回報(bào)的希望。因此，對(duì)于投資者來說，如何掌握技術(shù)人才的流失，是投資的最大風(fēng)險(xiǎn)。國家計(jì)劃用信息產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其它一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促使信息產(chǎn)業(yè)成為國家的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。口岸公司在進(jìn)行投資醫(yī)藥領(lǐng)域的決策前，一定要考慮這一因素，綜合分析投資的長、短期效益及成本，然后確定以多大代價(jià)參股醫(yī)藥企業(yè)。由于所進(jìn)入的企業(yè)發(fā)展比較成熟，產(chǎn)品的技術(shù)成熟度高，市場(chǎng)已經(jīng)打開，因此采用這種方式進(jìn)入醫(yī)藥領(lǐng)域見效快（當(dāng)年可望有回報(bào)）、風(fēng)險(xiǎn)小，是一種理想的投資方式。這在其它產(chǎn)業(yè)是不多見的。非處方藥中有關(guān)改善生殖健康、防治生殖疾病和促進(jìn)性欲能力的藥品一直走俏，但由于廠家魚龍混雜、一哄而上，有關(guān)市場(chǎng)出現(xiàn)無序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，影響到正當(dāng)廠家的健康發(fā)展。隨著國家醫(yī)療體制的改革，醫(yī)藥市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 處方藥由于受到國外跨國公司的沖擊，國內(nèi)企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)十分艱難。這樣，在如上所說的4兩個(gè)階段中就會(huì)有一定程度的交叉。 營銷管理階段。 前期工作階段。房地產(chǎn)投資是一種有序、科學(xué)的投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，由一系列環(huán)節(jié)有機(jī)地構(gòu)成。 政策風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)通過合理科學(xué)地預(yù)測(cè)樓房銷售價(jià)來防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是指在取得土地使用權(quán)、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的過程中所支出的各種費(fèi)用成本。房改的到位，必將要求個(gè)人金融的大發(fā)展。 住房金融將迅速發(fā)展。 物業(yè)管理對(duì)售房的影響越來越大。 市場(chǎng)對(duì)名牌精品的需求逐漸增大。 新的房改政策提出要建立、完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的供應(yīng)體系，政府出臺(tái)的鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策主要有四個(gè)方面的內(nèi)容：土地劃撥（不同于以往的土地批租，政府免收土地出讓金）；政策扶持（用地、計(jì)劃、貸款等方面給予支持，行政性收費(fèi)減半等）；保本微利（七項(xiàng)成本因素相加不超過3%的利