某商業(yè)大廈項(xiàng)目管理與財(cái)務(wù)分析報(bào)告(文件)
【正文】 租賃稅金及附加5487532534180504852905076516348034270392041424142土地增值稅227366196所得稅314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余資金0219494923331335849660559361771816592149251382914524145244累計(jì)盈余資金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088續(xù)表14 資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321資金來(lái)源23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890銷(xiāo)售收入租賃收入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890自有資金銀行貸款2資金運(yùn)用895889588958948494849484948494841003710037100371003710037100371003710115建設(shè)投資借款還本付息銷(xiāo)售稅金及附加租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值稅所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483盈余資金145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計(jì)盈余資金128613143137157662172835188008203181218353233526249380265233281086296939312793328646344499360274由表中計(jì)算結(jié)果看出，本項(xiàng)目累計(jì)盈余資金大于零，故從資金平衡能力角度分析，本項(xiàng)目滿(mǎn)足投資要求。（二）租賃部分盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，％時(shí)，租賃部分全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。因此，本方案在財(cái)務(wù)上可行。％，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。（四）項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。（三）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析 全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表12所示。 出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。本租金基本可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。表8 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)20032004200520062007200820092010年初借款累計(jì)61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應(yīng)計(jì)利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計(jì)619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加測(cè)算本項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃稅金及附加估算表詳見(jiàn)表表10所示。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2006年開(kāi)始還本付息，2010年還清。表4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20022003200420051投資總額1212712425242543395660635建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措1212712425242543395660635自有資金972024255826966017借款資金4550006000450035000銷(xiāo)售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（+）5520024256582519641017三、 項(xiàng)目銷(xiāo)售與租賃收入測(cè)算本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案是將西塔樓寫(xiě)字樓全部用于出售，共58093m2。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見(jiàn)表3。廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、 項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：43960m2 總建筑面積：172940m2 建筑密度：％ 容積率： 地下建筑面積：11743m2 地上建筑面積：161197m2 西塔樓建筑面積：71771m2 東塔樓建筑面積：101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過(guò)程略），將該項(xiàng)目?jī)蓷澦欠謩e建為一棟甲級(jí)純寫(xiě)字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫(xiě)字樓（以出售為主）（三）項(xiàng)目功能面積分布，見(jiàn)表1及表2所示。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)表4所示。表5 西塔樓寫(xiě)字樓銷(xiāo)售收入測(cè)算表2003200420052003售價(jià)13000銷(xiāo)售率30%銷(xiāo)售面積17428銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）226562004售價(jià)14000銷(xiāo)售率75%銷(xiāo)售面積26142銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）365982005售價(jià)13500銷(xiāo)售率100%銷(xiāo)售面積14523銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）19606合計(jì)（萬(wàn)元）7886142 / 42年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場(chǎng)（1至地面四層）平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95
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